2022-05-24
「税金」は、不動産売却でかかる費用のひとつです。
今回は、譲渡所得税とはどんな税金なのか、それ以外にどのような種類の税金がかかるのかを解説します。
また、あわせて知っておきたい税金の特例や、譲渡損失の繰越控除もご紹介します。
兵庫県の阪神地区や大阪府の北摂地区で、不動産売却をご検討中の方の参考になれば幸いです。
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不動産売却でかかる代表的なものが「譲渡所得税」といえるでしょう。
ここでは、計算方法を交えながら、譲渡所得税がどのような税金かについて解説します。
譲渡所得税は、不動産売却をしたときに必ずかかるというものではありません。
不動産売却をして、売却益が生じたときにだけ課税されるものになります。
不動産売却で得た売却益のことを「譲渡所得」といい、この譲渡所得に対してかかるのが譲渡所得税となるわけです。
「譲渡所得税」は、次の3つの税金で構成されています。
このうち、復興特別所得税は実施期間が2037年までと定められており、東日本大震災からの復興のための財源として創設された税金です。
また、ここでいう所得税と住民税は譲渡所得に課税されるもので、給与所得など、ほかの所得とは別にして計算する「分離課税」が採用されています。
譲渡所得税は、ご自身で計算することもできます。
不動産売却をしたら、あらかじめ計算しておくのも良いでしょう。
まず、次の式で「譲渡所得」を求めるところからはじめます。
売却価格-(①取得費+②譲渡費用)=譲渡所得
この①と②に振り分けられる費用が、税額を左右するポイントになってきます。
①の取得費とは、不動産を「購入したときの金額」と「購入のためにかかった費用」の合計です。
例を挙げると、次のようなものが取得費に含まれます。
建物については、経年とともに価値が減少することを考慮し、減価償却費を求めて取得費の合計から差し引くよう決められています。
なお、減価償却費の計算式は次のとおりです。
建物部分の購入価額×0.9×償却率×経過年数=減価償却費
償却率は構造で異なり、木造は「0.031」、鉄筋コンクリート造は「0.015」を計算式に当てはめます。
次に②の譲渡費用とは、不動産売却するためにかかった費用のことです。
次のようなものが譲渡費用に含まれます。
譲渡所得税を求めるときは、譲渡所得から取得費と譲渡費用のほかにも特別控除の費用を差し引くことができます。
次の式で求めたものが「課税譲渡所得」となります。
譲渡所得-特別控除=課税譲渡所得
課税譲渡所得が割り出せたら、譲渡所得税の税額を求めることが可能です。
課税譲渡所得×③税率=税額
③の税率は、売却した年の1月1日時点での不動産の所有期間によって、次のように変わります。
この税率は、譲渡所得税を構成する所得税、住民税、復興特別所得税という3つの税金の税率を合計したものとなります。
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不動産売却でかかる譲渡所得税は高額になりがちです。
そこで、税金対策となるさまざまな特例を知っておくと、少しでも税金を減らすことができます。
ここでは、譲渡損失時の控除も含めて、知っておきたい特例をご紹介します。
3,000万円特別控除
マイホームを売却したときに、最大で3,000万円まで譲渡所得から差し引けるという特例です。
課税譲渡所得を大きく減らすことができるため、税金対策として有効です。
前年もしくは前々年に3,000万円特別控除を活用している場合には利用できません。
また、買い換え時にもこの特例を使うことは可能ですが、住宅ローン控除との併用ができないことが注意点となります。
軽減税率の特例
前述したように、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間で異なります。
所有期間が5年超の長期譲渡所得であれば、税率は「20.315%」です。
さらに、所有期間が10年超の場合には、特例によって課税譲渡所得の6,000万円までの部分には税率「14.21%」が適用されます。
税率が大幅に下がることで、税金を抑えることが可能です。
6,000万円超の部分には通常の税率「20.315%」が適用されます。
不動産を購入したときよりも、不動産売却したときの価格が下回るケースなど、譲渡所得にマイナスが生じたものが「譲渡損失」です。
所有期間が5年超のマイホームを売却して、譲渡損失が出たときに活用できるのが「譲渡損失の損益通算・繰越控除」の特例です。
これは、譲渡損失が出た年にほかの所得と相殺して税金を減らす「損益通算」ができるというものです。
また、不動産売却した年の所得よりも、譲渡損失のほうが大きかった場合には、翌年以後の3年間、所得から繰越控除することができます。
なお、買い換えをした場合としない場合で要件が変わってきます。
税金や特例の最新情報は、国税庁のHPなどでお確かめください。
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不動産売却をしたら、譲渡所得税のほかにもかかってくる税金が3種類あります。
「登録免許税」と「印紙税」、そして「消費税」です。
これら3種類の税金は、譲渡所得が出なかった場合にもかかってくるので、不動産売却するときの必要な費用として予定しておきましょう。
登録免許税は国税の種類のひとつで、不動産登記の名義変更をする場合や抹消登記をする場合にかかってきます。
本来は、売主と買主が一緒に負担するものですが、登記の種類によって負担する方が変わります。
所有権移転登記については買主が負担するのが一般的です。
一方、抵当権の抹消登記については、通常売主が負担します。
抵当権抹消登記にかかる費用は、不動産1件ごとに1,000円です。
土地と建物がある場合は、それぞれ1件として、合計2,000円かかります。
なお、抹消登記を司法書士に手続きしてもらった場合には、報酬として1万円から2万円ほどみておきましょう。
印紙税は、課税文書に対してかかる種類の税金です。
不動産売却をしたときには、売買契約書に課税されます。
収入印紙を購入し、消印を押すことで、納税したと認められます。
2024年までに作成された契約書は、特例によって印紙税が軽減されます。
税額は、契約金額によって異なります。
たとえば、500万円超1,000万円以下の場合は10,000円(軽減後5,000円)、1,000万円超5,000万円以下の場合は20,000円(10,000円)です。
不動産売却をしたときには、一部の費用に消費税が課税されます。
たとえば、仲介手数料や、融資手続き・司法書士への手数料です。
消費税は普段の生活でも身近な種類の税金ですが、マイホームを売却したときも一部の費用にかかることを覚えておきましょう。
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不動産売却時にかかる税金の種類や特例をご紹介しました。
特例以外にも税金を抑える対策は複数ありますので、事前にどのくらいの税金がかかるのか試算してみるのも良いでしょう。
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