不動産売却における耐用年数とは？特徴や減価償却の計算方法をご紹介

住宅などの建物は、大切に住んでいてもいつかは劣化し、その資産価値も減少していきます。
そうした建物の使用年数や価値などの寿命を表す数値が「耐用年数」です。
そこで今回は、不動産売却をする際に知っておきたい「耐用年数」や「減価償却」について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考ください。

不動産売却における耐用年数とは？種類ごとに異なる特徴

不動産は月日が経つとともに、その価値は下がっていくと言われています。
その不動産の資産価値を計る上で用いられる基準が「耐用年数」という考えです。
不動産売却における耐用年数とは、簡単にいうと「その資産が通常の効果を発揮できる期間」です。
まずは、耐用年数の基準となる3つの考え方についてご説明しましょう。

物理的耐用年数とは？

物理的耐用年数とは、材質や構造物が劣化して使用できなくなるまでの期間を表します。
不動産は、環境や使い方によって使用できなくなる年数が変化するため、物理的耐用年数を使用することはありません。
冷蔵庫やテレビなど家電製品のように、耐用年数を経過すると通常の使用ができなくなる「物」などの寿命を表す際に用いられます。

法定耐用年数とは？

3つの耐用年数のなかで、不動産売却においてもっともポピュラーなのが、「法定耐用年数」です。
法定耐用年数とは、不動産の資産価値を公平に算出するために国が定めたもので、不動産の種類や構造、用途によって定められています。
「固定資産税」を算出する際にも用いられており、建物の資産価値を判定するための基準となる数値です。

経済的耐用年数とは？

経済的耐用年数とは、建物の劣化程度や機能など「物の価値がなくなるまでの年数」を表します。
よく物理的耐用年数と混同されますが、物理的耐用年数は「物が壊れるまでの年数」のため、意味合いが異なります。
経済的耐用年数を過ぎてもすぐに使用できなくなるわけではなく、あくまでも劣化程度や建物の機能、将来的な補修やメンテナンス費用などによって算出されます。
物理的耐用年数と比較すると算出しやすいですが、公平性に欠けることから、不動産売却時には「法定耐用年数」を用いることが一般的です。

不動産売却における建物構造別の耐用年数

耐用年数は物に対しての経年による価値の低下や、壊れるまでの年数を示しているため、経年劣化が生じない「土地」は当てはまりません。
そのため、不動産売却における法定耐用年数は「建物」に定められており、その建物構造によって年数も異なりますのでチェックしていきましょう。

木造一戸建ての耐用年数

木造一戸建ての法定耐用年数は22年で、1年経過するごとに資産価値が大幅に減少することが特徴です。
たとえば、大阪府池田市エリアで木造一戸建てを6,600万円を購入した場合は、一年経過するごとに資産価値が300万円ずつ減少していき、22年後には資産価値は0円になります。

中古一戸建ての耐用年数

木造の中古一戸建ての場合は、先ほどとは計算方法が少し異なり、以下の計算式を用います。
（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％
たとえば、豊中市で築10年の木造の中古一戸建てを購入した場合、上の式に当てはめると以下のとおりになります。
法定耐用年数＝（22年－10年）＋10年×20％＝14年
このように、単純に法定耐用年数から築年数を差し引くのではないことを覚えておきましょう。
では、築年数が法定耐用年数を超えている場合はどうなるのでしょうか？
その場合は、以下の計算式で算出します。
法定耐用年数（22年）×20％＝4年
そのため、法定耐用年数を超えた木造の中古一戸建ての耐用年数は一律4年ということになります。

マンションの耐用年数

マンションは主に、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC贈）と鉄筋コンクリート造（RC造）の2種類ありますが、そのどちらも耐用年数は47年です。
コンクリートは、木造に比べると耐久性にも優れていることから、耐用年数が長く設定されています。
中古マンションの耐用年数を算出する際には、中古一戸建てと同様に上記の式に当てはめて算出します。
木造一戸建てと比べると、マンションのほうが資産価値が下がりにくいのが特徴です。

木造アパートの耐用年数

木造アパートは、一般的に木造モルタルが使用されているケースが多く、その耐用年数は20年です。
これは木造の一戸建てよりも短い期間で資産価値が下がることになります。
このように不動産の資産価値は耐用年数の長さに比例して下がります。
耐用年数の短い物件は、査定額も低くなる可能性があることを理解しておきましょう。

不動産売却における耐用年数と減価償却の関係性

不動産売却をして利益が出ると、所得税や住民税が課せられます。
これらの税金を節税するためには、不動産を購入した際の取得費の計上が重要です。
そして、この取得費を算出する際に必要になるのが「法定耐用年数」と「減価償却費」です。
ここからは、法定耐用年数と減価償却費の関係性や、計算方法について解説します。

減価償却とは？

減価償却とは、建物や車などのように経年で価値が減少していく資産について、使用可能期間に応じて分割し計上する会計処理をいいます。
その際に使用可能期間の基準として定められているのが、「法定耐用年数」です。
減価償却は、決算整理の勘定科目である「減価償却費」として計上します。
また不動産売却による利益を求める際には、以下の計算方法を使用します。
＜譲渡所得の計算方法＞
譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用
「取得費」とは、売却する不動産を購入したときの費用を表し、「譲渡費用」は売却する際にかかった経費を示しています。

減価償却費の計算方法

不動産における減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
取得費×償却率
土地は建物のように経年で劣化しないため、減価償却する際の取得費には含めません。
また償却率は、その年に経費計上するための、取得価格の割合いを示すもので、法定耐用年数により定められています。
定額法と定率法の2種類ありますが、建物の償却率を確認する場合は、毎年一定の額を費用として計上する「定額法」の欄をチェックします。
＜耐用年数と償却率の確認方法＞
耐用年数と償却率は国税庁ホームページより以下の項目を確認します。

• 建物の耐用年数：耐用年数（建物/建物付属設備）
• 償却率：減価償却資産の償却率表

一戸建てを売却する場合の減価償却費の計算例

では最後に、減価償却の計算方法について例を挙げてみましょう。
築10年、木造一戸建て、建物価格4,000万円で売却した場合
「耐用年数（建物・建物附属設備）」より耐用年数は22年です。
すでに築後10年経過しているため、以下の計算方法になります。
（木造の法定耐用年数22年－築年数10年）＋築年数10年×20％＝14年
この住宅の耐用年数は「14年」になります。
ここから「減価償却資産の償却率表」より償却率を確認すると、償却率は0.072です。
最後に減価償却の計算式（取得費×償却率）に当てはめると以下のとおりになります。
4,000万円（建物の取得費）×0.072（償却率）＝288万円/年
大阪府池田市の築10年の一戸建てを売却する場合の減価償却費は、288万円/年となります。

まとめ

建物の状態が悪いと「売却できないかもしれない」とご不安になる方もいらっしゃいます。
不動産の資産価値は建物の状態だけでなく、立地や周辺環境、市場の動きなどで変化します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、お力になりますのでご遠慮なく「北摂不動産.com」までお問い合わせください。