相続によるはじめての不動産売却で知っておきたい所得税のこと

2022-06-07

相続

相続によるはじめての不動産売却で知っておきたい所得税のこと

相続により取得した不動産を売却する際には、売却によって現金を受け取れるのと同時に、所得税や印紙税などさまざまな税金がかかります。
はじめて不動産売却する方にとっては、税金がどのくらいかかるのか、節税方法や確定申告の仕方などわからないことも多く、頭を悩ませることもあるでしょう。
そこで今回は、はじめて不動産売却される方へ向けて、不動産売却にかかる所得税などの税金や、節税につながる控除から確定申告までの概要を解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで相続による不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考ください。

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相続による不動産売却でかかる税金には所得税の他に何がある?

相続による不動産売却でかかる税金には所得税の他に何がある?

相続した不動産を売却するときには、主に4つの税金がかかります。
それが「譲渡所得税」「相続税」「印紙税」「登録免許税」です。
ここでは相続時にかかる税金の概要と計算方法について解説します。

譲渡所得税

不動産売却時にかかる譲渡所得税とは、不動産を売却した際に出た利益である譲渡所得にかかる税金で、所得税、復興所得税、住民税の総称です。
ただし譲渡所得は、売却額そのものを指すのではありません。
売却額から不動産を購入する際にかかった費用である取得費や、売却する際にかかった譲渡費用を差し引いて出た利益が「譲渡所得」となります。
譲渡所得の計算式:譲渡所得=売却金額ー(取得費+譲渡費用)
譲渡所得税は、不動産売却による利益が出た場合に課税されるため、マイナスの場合は課税されません。
つまり、取得費と譲渡費用を漏れなく洗い出すことが、大きなポイントです。
税率は所有期間により異なる
譲渡所得がプラスになった場合は、所有期間に応じて以下の税率が定められています。

  • 短期譲渡所得(所有期間5年以下):39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
  • 長期譲渡所得(所有期間5年超え):20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

所有期間5年の判断基準は、売却した年の1月1日時点で判断します。
不動産を所有してから5年ではないことに注意が必要です。
相続した不動産を売却する場合の所有期間は、相続した日からカウントするのではなく、被相続人が所有した日から5年以上経っていれば長期譲渡所得になります。

相続税

相続税とは、被相続人から相続した財産の総額に応じて課せられる税金です。
預貯金や不動産などの遺産の課税価格が、相続税の基礎控除を超える場合にのみ課せられます。
基礎控除とは、税金がかからない金額の範囲を指し、以下のとおりに計算します。
基礎控除=3,000万円×600万円×法定相続人の数
相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に、被相続人が生前住んでいた地域の税務署へ申告します。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書など、経済取引に伴い作成された書類に対してかかる税金です。
不動産売却をする際には、売買契約書に収入印紙を貼り付け、消印することで納税します。
印紙税の納税額は、契約金額に応じて以下のとおり定められています。
印紙税額一覧(一部抜粋)

  • 100万円超500万円以下:2,000円(1,000円)
  • 500万円超1,000万円以下:1万円(5,000円)
  • 1,000万円超5,000万円以下:2万円(1万円)
  • 5,000万円超1億円以下:6万円(3万円)

なお、2023年3月31日までに作成される契約書の場合は、()内の軽減税額が適用されます。
収入印紙の貼り忘れや、消印がないものは、印紙税額の3倍の過怠税が課せられますので注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、所有権の移転や相続による名義変更をする際にかかる税金です。
相続による不動産の名義変更手続きを「相続登記」といいます。
相続登記の際には、土地と住宅それぞれに0.4%の税率が課せられるため、「課税標準×税率(0.4%)」で税額を求めます。

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不動産売却時の所得税は節税できる!利用可能な控除や特例は?

不動産売却時の所得税は節税できる!利用可能な控除や特例は?

不動産を相続し売却する際にかかる税金は、特例や控除を利用することで、大幅に納税額を節税できる可能性があります。
ここからは、発生した税金を節税するための控除や特例について解説します。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際の譲渡所得から、最大3,000万円を控除できる特例です。
自宅として居住している期間があれば、所有期間に関係なく控除の対象となります。
譲渡所得が3,000万円未満の場合は、譲渡所得税はかかりません。

空き家の3,000万円特別控除

空き家などの不動産を相続した際にも、一定の要件を満たすことで「空き家の3,000万円特別控除」の対象となります。
空き家は近年社会問題にもなっており、放置するとさまざまなトラブルの発生や、思わぬ費用がかかる場合があります。
空き家は控除の対象となるかどうかにかかわらず、早めに売却することをおすすめします。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続した不動産を相続から3年10か月以内に不動産売却をした場合、相続税の一部を譲渡所得の計算をする際の「取得費」に含めることができる特例です。
取得費が増えることで譲渡所得から差し引かれる金額も増えるため、所得税などの税金を節税できます。
なお、3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用可能ですが、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。
どの特例が適用できるか、事前にチェックしておくと良いでしょう。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、10年以上所有していた家を不動産売却する際に、譲渡所得に対してかかる税率が軽減される特例です。
こちらも3,000万円特別控除と併用可能です。
譲渡所得額が6,000万円以下と6,000万円を超える場合で、税率が分けられています。
6,000万円以下の部分(14.21%)

  • 所得税(復興特別所得税を含む):10.21%
  • 住民税:4%

6,000万円超えの部分(20.315%)

  • 所得税(復興特別所得税を含む):15.315%
  • 住民税:5%

このように特例を利用することで、譲渡所得税がかからなくなる場合や、減税により、大幅に節税できる可能性があります。
ただし、これらの特例を受けるためには、確定申告をしなければなりません。
最後に相続した不動産を売却する際の、確定申告についてチェックしておきましょう。

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相続による不動産売却の所得税を節税するなら確定申告をしよう

相続による不動産売却の所得税を節税するなら確定申告をしよう

不動産を相続しても、基本的には確定申告をする必要はありません。
ただし、以下のようなケースの場合は確定申告が必要です。

  • 相続した不動産を売却し、利益が発生した場合
  • 賃貸収入がある不動産の相続の場合
  • 相続した不動産を寄付した場合

1.2は、相続人の「所得」とみなされるため、確定申告が必要です。
3の国や地方自治体などへの寄付は、一定の要件を満たすことで、所得税の控除を受けられる可能性があります。

確定申告の期間は?

確定申告の期間は、不動産の売却および、賃貸収入がある不動産の相続をした年の翌年、2月16日~3月15日までにおこないます。
なお、確定申告をしないと前項でご紹介しました「特例」や「控除」は受けられません。
また、確定申告が遅れた場合は、無申告加算税や延滞税がかかるため、注意が必要です。
確定申告は、国税庁のホームページから手軽に作成可能です。
はじめての確定申告でご不安な方は、お住まいの地域を管轄する税務署の窓口に相談してみると良いでしょう。

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まとめ

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税の計算方法や、どの特例が適用になるのかなど、さまざまな知識が必要になるため、少々複雑に感じられるかもしれません。
相続の手続きに加えて不動産売却をする場合は、不動産会社へご相談ください。
私たち「北摂不動産.com」は大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアを中心に不動産売却のサポートをしております。
弊社のホームページより、カンタン売却査定を受け付けておりますので、ご検討中の方はぜひご利用ください。

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