相続した不動産を売却するときの流れとは？遺産分割協議や売却するときの注意点も解説

不動産を相続した際に、そのまま活用する方法と売却して現金を相続人で分ける方法があります。
相続した不動産は、権利関係や注意点がいくつかあり、これらを理解しておかないと大きなトラブルに発展することにもなりかねません。
ここでは、相続した不動産を売却するときの流れから注意点について解説していきます。
大阪府池田市や豊中市、箕面市、兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市にて不動産売却をご検討中の方や不動産を相続する予定のある方は最後までチェックしてみてください。

相続した不動産を売却する流れについて

不動産を売却する際の多くの理由に相続による取得が挙げられます。
しかし、相続によって不動産を取得する経験は多いことではありません。
また、相続では流れをしっかりと確認していないと二度手間になったり、トラブルになるケースもありますので、まずは相続した不動産を売却するときの流れについて解説していきます。

相続が発生したときに必要な手続き

死亡届の提出
被相続人が亡くなってしまった場合には、7日以内に死亡届を提出する必要があります。
遺言書の有無の確認
次に遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書がある場合とない場合では手続きや効力が変わってきます。
後々に遺言書が見つかると、進めていた手続きをやり直さないといけないことにもなりますので、まずは遺言書を探すことが大切です。
遺言が特にない場合には、法定相続人が相続人となります。
戸籍謄本の取得
相続をする場合、相続人が誰なのか決める必要があります。
相続した不動産を売却するには、相続人となる方たち全員の同意が条件となります。
そのため、初期の段階で誰が相続人なのかを確定させておく必要があります。
確定するには、被相続人の居住履歴をたどり戸籍謄本を取得していくと良いでしょう。
この作業を怠り、相続人が後から追加されると大きなトラブルにもなりかねませんので、注意してください。
遺産分割協議
相続人が複数人いる場合には、遺産分割協議を執りおこなう必要があります。
この協議をもって、不動産を売却するかどうか決定させていきます。
相続登記をおこなう
不動産を売却することが決定したら、相続登記をする必要があります。
不動産の売却は、所有者のみしかおこなうことが出来ないため、相続登記で売却する本人の名義に変更しておきましょう。
売却査定
ここからは不動産を売却するために不動産会社と協力しながら進めていきます。
まずは、売却価格の査定をおこない、どのくらいの金額で売却することができるのか計算しましょう。
査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び売却活動がスタートします。
売却活動開始
ここから不動産会社が実際に広告を使用したりして売却活動を開始していきます。
また、購入希望者が内見に来たりしますので、室内や外観は清掃して綺麗に整えておくようにしましょう。
買主が決まれば、売買契約の締結、決済と進んでいき売却が完了となります。

相続した不動産の売却で大切な遺産分割協議とは何か

相続した不動産をどのように分配するのか決めるために大切なのが遺産分割協議です。

遺産分割協議とは

相続が発生した際に、遺産を相続人同士で分け合うために開く協議のことを遺産分割協議と言います。
遺産分割協議では、不動産や株、預貯金などの資産や借金などのマイナスとなる資産も含めて、どのように分配するのか集まって会議をして決めていきます。
このとき重要なのは、遺産分割協議によって話し合われた決定は相続人全員の同意を持って決定されるという点です。
そのため、不動産を売却する際も相続人全員の同意が必要となります。

遺産分割協議の手順

遺産分割協議は非常に大切な協議です。
協議の方法や手順について解説していきます。
相続人の確定
遺産分割協議が認められるのは、相続人全員の同意がある場合です。
そのため、初めの段階で誰が相続人なのかを確定させる必要があります。
協議がまとまってから新たな相続人が発見されるとなると、全てやり直しになってしまいますので、この段階で戸籍謄本を辿るなどして、誰が相続人として該当するのか確認しておきましょう。
相続財産の確定
次に相続財産に何があるのか確定させます。
相続財産は、プラスとなる預貯金や不動産だけではありません。
マイナスとなる借金や未払いのものや税金なども含まれますので注意が必要です。
財産目録の作成
こちらは必須ではありませんが、相続財産のすべてを一覧にして作成するため、協議漏れをなくすためにも有効的な手段です。
全員の同意を得る
協議のもと、相続財産の分割方法など全員の同意を得ることができれば、不動産を売却することができます。
全員の同意をもって、遺産分割協議書を作成して署名・押印をおこないましょう。

遺産分割の方法

遺産分割協議では、遺産を分割するための同意を得る必要がありました。
実際に不動産などの遺産を分割するにはどのような方法があるのでしょうか。
現物分割
わかりやすいのは、一つの土地を分筆して複数の土地にして相続する方法です。
代償分割
一人が不動産をそのまま相続して、他の相続人がその不動産の同等価格の金銭を相続する方法です。
換価分割
不動産売却に関係性の高い分割方法です。
不動産を売却して得た金銭を相続人で分割する方法です。
不動産が分筆できるほど大きくなかったり、遠方の不動産で管理が大変なときにはこちらの分割方法が向いていると言えます。
共有分割
不動産を分割することなく、権利を分割する方法です。
それぞれで持分を持つことでその不動産を共有します。
しかし、いざ売却や手を加えようとする際にその都度全員の同意がないとおこなえないため、将来的に揉める可能性もあるのが注意点です。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続によって得た不動産を売却する際は、トラブルにも繋がりかねませんので、いくつかの注意点を意識して売却することが大切です。

税金関係の注意点

不動産を相続した際には、翌年から固定資産税の支払いが発生したり、売却して売却益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の税率を決めるのが、不動産の所有期間です。
相続の場合には、被相続人がその土地を取得した時期から計算できますので、いつ頃に取得した不動産なのか知っておくと良いでしょう。

遺産分割協議の注意点

遺産分割協議にて決まった内容は、基本的に仕切り直しができません。
もし、やり直しする場合には、改めて全員の同意が必要となり、そこでまたトラブルにつながる可能性もありますので、注意が必要です。

売却できるかの注意点

相続した不動産を売却する場合、売却した金額を相続人で分割することとなるでしょう。
しかし、いつまで経っても売れない不動産の場合、金額を分割することができません。
その場合には、不動産会社による買取も検討しておいた方が良いでしょう。
買取であれば、市場価格より2～3割落ちますが、確実に売却することができます。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却と比べて手続きや注意点が多く存在します。
しかし、これらの点は非常に大切ですので、一つ一つしっかりと解決しながら売却へと進むようにしましょう。
大阪府池田市や豊中市、箕面市、兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市にて不動産の売却をご検討中の際は、「北摂不動産.com」までお気軽にお問い合わせください。