不動産売却にかかる費用をご紹介！ローン残債の返済費用についても解説

スムーズに不動産売却をおこなうためには、必要になる費用について把握しておくことが大切です。
今回は、不動産売却にかかる費用の基礎知識をはじめ、住宅ローンの残債がある場合の返済費についても解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で、不動産売却をされる方のお役に立てば幸いです。

不動産売却前に住宅ローン残債があるとき返済費用はどうすべき？

不動産売却の費用を押さえる前に、住宅ローンの残高がある場合は、「そもそも売れるのか不安」という方もいらっしゃるでしょう。
まずは、残債がある場合の確認法と返済費用をどうするべきかについて解説します。

住宅ローンの残債の確認方法

不動産売却にあたり、住宅ローンの残債がある場合は、まず残債を確認することが重要です。
これには、不動産売却をおこなうときに必要になる「抵当権の抹消」が関わっています。
抵当権とは、住宅ローンの融資をおこなっている金融機関が、万一に備えて、不動産を担保とする権利のことです。
抵当権がついたままでは買主に引き渡すことができないため、抵当権を抹消する必要があります。
そして、抵当権の抹消をするには、住宅ローンを完済させることが条件となります。
そこで、まず住宅ローンの残債を把握し、完済までの見通しをたてましょう。
住宅ローンの残債は、自分で確認することができます。
インターネットバンキングで照会するほか、金融機関から送られてくる「残高証明書」を確認する方法もあります。
また、融資契約時の返済予定表を確認するのも手です。
これらの方法がとれないときには、直接、銀行に確認を入れることもできます。

残債があっても売却はできる？

とくに、はじめて不動産売却をされる場合、「住宅ローンの残債があっても売ることはできるの？」と疑問になっているかもしれません。
結論からいうと、残債があっても、不動産売却することはできます。
実際に、多くの方が、残債があっても不動産売却を実現されています。
ただし、売却するには抵当権の抹消をしなくてはならないので、返済費を必要な費用として捉え、次のような方法で完済を目指します。
売り先行で二重ローンを防ぐ
住宅ローンの残債がある場合、まずは二重ローンになることを防ぎます。
そのためには、「売り先行」の不動産売却が有効です。
売り先行とは、先に旧居を売却してから、新居を購入するという進め方です。
売り先行にすることで、売却代金を一括返済に充てることができ、旧居と新居のローンが二重にかかることを防ぎやすいでしょう。
しかし、残債が売却価格を上回り、自己資金を充てることも難しい場合があります。
そのときには、住み替えローンがあることも覚えておきましょう。
住み替えローンでは、新居の住宅ローンに残債をあわせて借り入れることができ、それによって抵当権も外すことができます。
住みながら売却する方法
残債がある場合には、住みながら返済を進めて、同時に売却活動をする方法もあります。
返済を続けることで、売却ができたときに一括返済しやすくなるでしょう。
また、住みながらという方法では、リースバックも有効です。
リースバックは、取扱のある不動産会社に売却して、その後は家賃を払うことで愛着のある住まいに住み続けることができる仕組みです。
リースバックなら、抵当権がついても利用でき、売却代金を返済費用にすることができます。
貯金などで残債返済する
残債があっても、貯金などの自己資金を返済費用にあてて、完済することもできます。
ただし、自己資金は購入の予算や将来のために維持しておくべきお金もあります。
資金計画や返済方法については、プロである不動産会社に早めにご相談いただくのがおすすめです。
弊社では、売却される方のご要望や状況に応じて、最適なプランのご提案とサポートをさせていただきます。

不動産売却にかかる代表的な費用の種類をご紹介

住宅ローンの返済費用以外にも、不動産売却をするときには、予定しておきたい費用があります。
ここでは、代表的な費用の種類について解説します。

種類①手続きや準備にかかる費用

不動産売却にかかる費用の種類を大別すると、手続きや準備にかかる費用と、各種の税金にわけることができます。
まずは、手続きや準備にかかる費用の種類から見ていきましょう。

• 住宅ローンの抵当権抹消費用
• 境界確定測量の費用
• 調査や工事に関係する費用
• 引越し代
• 仲介手数料

抵当権抹消にかかる費用の種類は、2つです。
手続きを依頼した司法書士の報酬は2万円から3万円ほどと、登録免許税が1件につき1,000円が必要です。
境界確定測量には、土地家屋調査士への支払いとして35万円から45万円ほど見ておくとよいでしょう。
また、不動産売却にあたって必要となる調査や工事の種類はケースによって異なりますが、土地汚染調査や水道の引き込み工事などが考えられます。
これらは数十万円かかるでしょう。
建物の解体工事をする場合は、100万円から300万円ほどが相場です。
ほかにも、仮住まいを利用するときは引越し代が2回分必要になることや、売却のための必要書類の準備にも1通あたり数百円程度のお金がかかってきます。
仲介手数料については、のちほど詳しく解説します。

種類②各種の税金

登録免許税以外で費用としてかかる税金は、次の2種類です。

• 印紙税
• 譲渡所得税

印紙税は、不動産売却時の売買契約書に印紙を貼ることで納税します。
必要になる費用は、売買契約書に記載された契約金額によって異なります。
なお、2024年3月31日までは印紙税の軽減措置が適用されます。
たとえば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下だと「1万円」の印紙で貼ります。
譲渡所得税は、厳密には不動産売却をした後にかかる費用といえます。
売却で得た利益に対して発生する所得税と復興特別所得税、住民税の3種類を合わせて譲渡所得税と呼びます。
これらの費用を備えておくことで、よりスムーズに不動産売却を進めやすくなるでしょう。

不動産売却にかかる仲介手数料とはどのような費用？

不動産売却時の費用には、仲介手数料も挙げられます。
ここでは、不動産売却をする方が押さえておきたい仲介手数料の基礎知識について解説します。

仲介手数料とはどんな費用？

一般的に不動産売却をする場合、弊社のような不動産会社に仲介をご依頼いただくケースがほとんどです。
ご依頼後、媒介契約を結ぶことで、買主を探す売却活動がはじめられます。
仲介手数料は、売却活動をおこない、買主を見つけた不動産会社に対して支払う成功報酬となる費用です。
売買契約を取り交わしてから、支払うことになります。
なお、不動産会社が買主となる取引では、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料に含まれる費用

含まれるものは、通常の仲介業務で発生する費用と考えると良いでしょう。
販売活動に必要なインターネットへの情報掲載やチラシ作成、内覧の立ち会いなどです。
売主の希望によって特別に出した広告宣伝や、遠方へ赴きおこなった交渉や出張にかかる費用は、通常の仲介手数料とは別に請求される可能性があります。
また、仲介手数料に関する予備知識として知っておきたいのが「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」です。
これは、価格の安い空き家の流通促進を目的として設けられた制度です。
具体的には400万円以下の空き家の売買を対象としています。
対象となる場合、売主の方が支払う仲介手数料には調査費用を加えることができ、支払いの上限額が18万円に消費税を足した「198,000円」となっていることも覚えておきましょう。

まとめ

不動産売却でかかる費用の種類などを解説しました。
北摂不動産.comでは大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市で売却される方の資金計画にも真摯に対応させていただいております。
ご自身のケースで必要になる費用なども、お気軽に弊社までお尋ねください。