不動産売却における心理的瑕疵とは何か？心理的瑕疵が与える影響や告知義務とは

不動産売却の際に気になる瑕疵には物理的瑕疵や環境的瑕疵、法律的瑕疵と心理的瑕疵があります。
それでは心理的瑕疵とはどのような状態のことを指すのでしょうか。
また不動産売却における心理的瑕疵とは、売却や不動産の価値にどのような影響を与えるのでしょうか。
ここでは、不動産売却における心理的瑕疵や注意点について解説していきます。
大阪府池田市や豊中市、箕面市、兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市において不動産売却をご検討中の方はぜひご一読ください。

不動産売却における心理的瑕疵とは何か

不動産における瑕疵とは土地や建物に欠陥や不具合があることをいいます。
一般的にあげられる物理的瑕疵は、雨漏りしていた場合やシロアリ被害を受けていたり床が傷ついていたなど、物理的に住居にキズがある状態を指します。

心理的瑕疵とは

一方で、心理的瑕疵とはどのような状態を指すのでしょうか。
心理的瑕疵とは、住居が物理的な被害を受けている状態ではなく、その不動産内において、過去に事故や事件があり心理的に嫌悪感を抱いてしまうような状態のことを言います。
例えば、過去に火災があったり、殺人事件や自殺が発生していた場合には心理的瑕疵のある不動産となり、売主は買主に対して物件の背景を説明しないといけない告知義務が発生します。
心理的瑕疵のある不動産の建物自体は、雨漏れなどのキズがあるわけではないため、実用上の問題は全くありませんので、そのまま生活することはできます。
しかし、心理的瑕疵のある不動産は、人の心理的に嫌悪をいだかれてしまう為、内装をフルリノベーションして綺麗な状態にしても、気にする方からすると解消方法が難しいのが現状です。

心理的瑕疵の物件例

事故物件
過去にその不動産で殺人事件や自殺、火災が発生していた場合には、事故物件として心理的瑕疵がある不動産となります。
一方で、高齢による自然死などの場合には、事故物件とならないこともあります。
しかし、自然死でも死後発見が遅れた場合には事故物件となってしまう可能性もあります。

心理的瑕疵と似ている環境的瑕疵

心理的瑕疵は過去に起きたことをきっかけにしているが、環境的瑕疵とは現在に起きている実用的に問題はないが気になる部分のことを言います。
例えば、周辺の騒音や異臭などが気になる場合や近くに墓地があり心理的に抵抗があるなど、住み心地に影響があると感じられる部分も瑕疵となります。

心理的瑕疵が与える不動産売却への影響

心理的瑕疵のある不動産の場合、通常の不動産売却と違い、さまざまな影響を与えます。
売却するときには、どのような影響があるのか想定しながら売却することが大切です。

価格に与える影響

心理的瑕疵のある不動産は何もない普通の不動産と比べて、購入したいという買主が大幅に少なくなるため売却可能な価格が下がります。
通常の価格と比べておおよそ3～5割程度安くなってしまいます。
買主の心理としては、「気になる点はあるがこの金額なら妥協できるかな」というような心情にならないと購入にまで至るのは難しいでしょう。
そのため、「このエリアで」「この条件で」といったお買い得感がないと売却ができません。
心理的瑕疵がある時点で絶対に無理な方もいれば、お買い得なら買いたいという方もいるので、価格を下げることで売却することはできるでしょう。

周辺にも認知される

事故物件になってしまった不動産は周辺にも認知されていることが多いです。
そのため、購入して住む方は周辺から事故物件に住むという認識をされてしまうこともあります。
また、今では事故物件をまとめ情報サイトもありますので、周辺に認知されることで、売却がしにくくなることが予想されます。

心理的瑕疵がある不動産の活用方法

心理的瑕疵がある不動産は売却価格が下がり、売却もしにくくなってしまいます。
売れないまま長期で放置してしまうと建物の劣化も重なり売却価格は下がってしまいます。
そのような場合には、不動産会社による買取も検討してみると良いでしょう。
不動産会社が買取をしてリノベーションや解体をして再販をすることで、心理的瑕疵を和らげることができます。
売却価格は下がってしまいますが、残債がない場合や売却を急いでいるときには買取は有効的です。

心理的瑕疵のある不動産を売却するときに必須な告知義務とは

心理的瑕疵のある不動産を売却する際には、告知義務があります。

告知義務とは

該当する不動産で殺人や自殺などの心理的瑕疵となる事象が発生した場合には、買主に事件の内容や時期などの状況を説明しないといけません。
それを告知義務と言います。
「その事実を知っていたらこの不動産は買わなかった」と買主がならないようにするために売主は告知をします。
買主を保護するのと同時に、後々のトラブルを防止するためでもあります。
売主としては、心理的瑕疵を告げることで、価格は下がり、売却もしにくくなってしまいますので、告げたくない気持ちもあるかと思います。
しかし、告知義務がある以上、万が一買主に告げずに売却をしてしまった場合、買主から損害賠償を請求されたり、契約を解除されてしまうことになり、最終的には売主への被害が大きくなってしまいます。
そのため、必ず告知して売却するようにしましょう。

告知義務となる内容とは

売却する不動産内において、殺人事件や自殺、火災、病死後かなりの日数が経って発見された場合などには、告知義務が発生します。
マンションの場合は、多数の方が同じ建物内に住んでいます。
この場合には、隣の部屋で同様の事件が起こった場合には告知義務の対象となります。
しかし、別の部屋や上層階から飛び降りがあった際には告知義務は発生しません。
また、高齢による自然死や病死後直ぐに発見された場合にも告知義務は生じません。
しかし、買主から問われる場合には虚偽の申告をしてはいけませんので、注意ください。

告知義務の期間

告知義務の期間はどのくらい必要なのでしょうか。
一概にこの状況ではこの期間と決まっているわけではなく、事件の内容によって異なりますが、自殺の場合でおおよそ5年程度は告知義務が必要と言われています。
また、一度取引された不動産でその前に発生した心理的瑕疵の告知義務は必要ないとされています。
この辺りの期間は自分で判断することなく、必ず不動産会社や弁護士などに相談をしてから告知期間を決めるようにしてください。
しかし、ニュースなどに取り上げられてしまっている凶悪事件などは、告知をしなくても知られてしまっていますので、契約書や重要事項説明書に記載をしておくことをおすすめします。
一度取引されている場合や、かなりの日数が経っている場合には価格を5割程度も下げる必要はありませんので、相場に近い金額で取引ができるでしょう。

まとめ

不動産売却における心理的瑕疵とは、殺人事件や火災などの死亡事故が発生したことを指します。
心理的瑕疵のある不動産を売却する際には、告知義務が生じますので、必ず告知をして売却しましょう。
売却価格は下がってしまいますが、売れないわけではありませんので、不動産会社とよく相談をして売却を進めていきましょう。
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