不動産売却のタイミングを見極める3つのポイントについて解説

不動産は、売り出すタイミングによって売却の結果に大きく影響します。
不動産を売却する際には、良いタイミングで売り出し、少しでも高値で売却したいものですよね。
そこで今回は、「市況」「税金」「季節」の3つのポイントに注目し、不動産売却のタイミングを見極める方法について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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「市況」から見極める不動産売却のタイミング

不動産売却のタイミングを見極める1つ目のポイントとして、「市況」がどのように影響するのかについて解説します。
「市況」とは、商品などが市場で取引されている状況という意味で、不動産については「不動産市況」と呼ぶのが一般的です。
不動産がどれくらいの価格で売買されているのかを知ることで、不動産の相場を把握できます。
また取引が活発におこなわれているかなども、市況を把握することで読み取れるため、いわゆる「売り時」を見極める目安になるのです。
不動産市況は、以下のようなものを参考に把握できます。

• 不動産価格指数
• 近隣の不動産相場
• 住宅ローン金利

それぞれの概要について解説します。

不動産価格指数

不動産価格指数とは、実際の取引価格情報をもとに、不動産価格の動向を指数化した統計データのことです。
国土交通省が毎月ホームページで公表しており、インターネット上で閲覧可能です。
一戸建て、マンション、住宅地、住宅総合と4つのグラフで示されており、不動産価格の動向を視覚的に把握して参考にすることができます。
たとえばグラフが右肩上がりなら、価格が上昇していることになります。
この場合、しばらく上昇し続ける可能性があるため、様子を見ても良いでしょう。
反対にグラフが右肩下がりなら、さらに価格が下落する恐れがあるため、早く売却したほうが良いかもしれません。
グラフが横ばいであれば、いつ売却してもあまり影響はないといえます。

近隣の不動産相場

不動産価格は、近隣の不動産相場によっても変動するものです。
したがって、不動産価格指数にくわえて、近隣で取引されている不動産の相場も参考にすると、より不動産市況を把握できます。

住宅ローン金利

住宅ローン金利の動向も、市況を把握する判断材料の1つといえます。
なぜなら、同じ金額を借り入れた場合、金利が違えば返済総額も異なることから、住宅ローン金利は、買主が不動産を購入する際の重要なポイントだからです。
住宅ローン金利が低いときは、買主が住宅ローンを組みやすいため、不動産を売却しやすいといえます。
住宅ローン金利が高いときは、買主が住宅ローンを組みにくいため、不動産は売れにくくなるのが一般的です。

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「税金」から見極める不動産売却のタイミング

不動産売却のタイミングを見極める2つ目のポイントとして、「税金」がどのように影響するのかについて解説します。
税金からタイミングを見極めるうえで注目すべきことは、以下の3つです。

• 譲渡所得税の税率
• 特別控除の利用要件
• 軽減税率の適用

それぞれの内容について解説します。

譲渡所得税の税率

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得ると、「所得税」「住民税」「復興特別」が課されます。
これら3つの税金を総じて「譲渡所得税」といい、税額は譲渡所得の金額に税率を乗じることで計算可能です。
譲渡所得は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、所有期間によって税率が異なります。
それぞれの税率は以下のとおりです。
短期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
長期譲渡所得：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
上記からもわかるように、長期譲渡所得の税率は短期譲渡所得の約1/2です。
したがって、所有期間が5年ほどの不動産を売却する場合は、5年を超えたタイミングで売却したほうが、税率が低く税金を抑えられます。

特別控除の利用要件

譲渡所得税を軽減するための特別控除制度がいくつか設けられています。
代表的な「3,000万円の特別控除」は、不動産の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けることが可能です。
ただし、売却する不動産が空き家の場合は、「空き家になって3年が経過する年の12月31日までに売却すること」と要件が定められています。
したがって、相続などで取得した実家が空き家になっており、処分するために売却したいというようなケースでは、上記のタイミングを逃さないように注意が必要です。

軽減税率の適用

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、10年超所有軽減税率の特例を利用できます。
この特例を利用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が、20.315％から14.21％に軽減されます。
したがって、所有期間が9年ほどの不動産を売却するのであれば、10年を超えるタイミングまで待って売却することを検討しても良いかもしれません。
このように、不動産売却のタイミングによって、売却後に課される税金が異なります。
少しでも税金を抑えるために、ご自身の不動産の所有期間と、税率が下がるタイミング把握したうえで、売却のスケジュールを立てることが大切です。

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「季節」から見極める不動産売却のタイミング

不動産売却のタイミングを見極める3つ目のポイントとして、「季節」がどのように影響するのかについて解説します。
不動産を売り出す際には、物件を探している方が少ない時期より、多い時期のほうが、売却できる可能性が高まります。
不動産流通推進センターによる不動産の成約件数のデータを参考にすると、1年間でもっとも成約件数が多いのは3月です。
3月は、成約件数が少ない時期の2倍ほどになることもあり、それだけ物件を探している方が多いことがうかがえます。
その理由として、日本では年度の変わり目が4月であることが挙げられます。
3月は、4月の新学期や新年度に向けて人の移動が活発になり、引っ越しをされる方が多くなるのです。
そして、4月を過ぎると大幅に成約件数が少なくなる傾向にあります。
つまり不動産を売却する際には、売却のスケジュールを人の移動が増える季節に合わせて売り出すことで、早期売却・高値売却に繋がる可能性が高まるといえます。
ただし、3月に売り出しても、タイミング的には遅いかもしれません。
なぜなら、不動産を売却する際には3か月から半年程度の期間を要するためです。
4月には新居で生活を始めたいという方がほとんどであるため、それまでに引渡せるように、できれば前の年の12月頃から売却活動を始めることをおすすめします。
また、春以外の季節では、秋も不動産の売却に適しています。
人の移動が活発になる春に売却のタイミングを合わせられなかった場合は、夏休みが終わったころの9月あたりも成約件数が多い時期であるため、6月頃から売却活動を始めると良いでしょう。

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