住宅ローンを減額する方法は？毎月の返済額と総返済額の減額方法を解説

マイホームを購入するには、多くの方が金融機関などから住宅ローンの融資を受けます。
しかし、住宅ローンで高額の借り入れをおこなうと悩みの種となるのが、返済負担の大きさです。
そこで今回は、住宅ローンにおける毎月の返済額と総返済額を減額する方法と、最終手段となる不動産売却について解説します。

毎月の住宅ローン返済額を減額する方法

住宅ローンでマイホームを購入した後には、長期間にわたる毎月の住宅ローン返済を続ける必要があります。
この毎月の住宅ローン返済を減額する方法をチェックして、安心できる返済プランを考えてみましょう。

返済条件の変更

毎月の住宅ローン返済の負担にお悩みならば、金融機関に相談のうえ返済条件の変更を考えるのがおすすめです。
具体的な返済条件の変更として挙げられるのは、返済期間の延長・元金の据え置き・一時的な減額です。
返済期間の延長は毎月の減額としてポピュラーな方法で、返済期間を最大15年引き延ばす代わりに毎月の返済額を少なくできます。
この返済期間の延長により毎月いくらの負担減になるかは、借り入れ条件などにより異なるものの、一般的には1万円～3万円程度の減額になるとされています。
また、元金の据え置きとは、元金部分の返済を最大3年間ストップし、利息分のみを返済するものです。
さらに、一定期間の減額では、一定期間のみ毎月の返済額を減らすことが可能です。
ただし、元金の据え置きと一時的な減額は、減額期間が過ぎた後に返済の負担が増えることに注意が必要となります。

ボーナス返済の変更

住宅ローンの借り入れにおいてボーナス返済の設定があるならば、ボーナス返済の減額かストップがおすすめです。
とくに、ボーナスが想定よりも少なかった場合であれば、このボーナス返済の変更は有効といえます。
毎月の返済だけでなくボーナス返済も負担に感じている場合は、ボーナス返済の変更を視野に返済プランを考えてみましょう。

繰り上げ返済

預貯金など使える現金に余裕がある場合、繰り上げ返済の選択で住宅ローンの減額が可能です。
繰り上げ返済とは、住宅ローンの元金の一部またはすべてを前倒しで返済するもので、これにより毎月の返済負担が軽減されます。
ただし、繰り上げ返済には手数料が発生するほか、繰り上げ返済に回せる現金がなければ選択できない方法であることは注意点です。

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住宅ローンの総返済額を減額する方法

一時的な負担減ではなく長期間にわたる負担減をお考えならば、住宅ローン全体の減額を考えるのがおすすめです。
住宅ローン全体の減額にはどのような方法があるのか、それぞれの内容をチェックしてみましょう。

繰り上げ返済で利息を減らす

繰り上げ返済は毎月の負担軽減につながりますが、住宅ローン総返済額の減額にも有効な方法です。
繰り上げ返済が住宅ローンの総返済額の軽減につながる理由は、返済期間の短縮が期待できるためです。
繰り上げ返済でまとまった金額を前倒しで返済できれば、その分だけ返済期間を短くできます。
そして、返済期間の短縮により本来支払うはずだった利息分の支払いがカットされることから、総返済額は少なくなります。
繰り上げ返済には返済額軽減型と返済期間短縮型の2種類があり、どれを選ぶかによって軽減される内容に違いがあることは注意点です。
返済額軽減型は返済期間を変えずに毎月の返済を減額するもので、繰り上げ返済ならではの利息分の減額効果はあまり見込めません。
一方で返済期間短縮型の場合には、毎月の返済金額は変わらないものの、返済期間を短縮し利息分を減額できることが特徴です。

金利の低い商品への借り換え

住宅ローンの総返済額を減らす別の方法として検討したいのが、住宅ローンの借り換えです。
住宅ローンの借り換えとは、現在返済を続けている住宅ローンからほかの住宅ローン商品へと乗り換えることを意味します。
金利が同じの住宅ローンの借り換えでは総返済額の負担減は見込めませんが、金利に差がある住宅ローンへの借り換えにはメリットがあります。
現在借りている住宅ローンよりも金利の低い住宅ローン商品がある場合、借り換えによって減額となるのは「減った金利×返済期間分」です。
この住宅ローンの借り換えを選択した場合、ボーナス返済などにおいて返済条件を見直せるメリットがあります。
借り換えによる総返済額の負担軽減が実現するかどうかは、借り換えによる金利差が年1％以上あるか、住宅ローン残高が1,000万円以上あるか、返済期間が残り10年以上あるかがポイントです。
ただし、こうしたポイントをクリアしたとしても、借り換えには借り入れ額の3～10％程度の諸費用が必要になることは注意点です。

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住宅ローンの返済が難しい場合に考えたい不動産売却

毎月の住宅ローン返済や住宅ローン全体の減額を考えてみても、返済が難しいと感じるかもしれません。
返済が難しい場合には、返済を滞納する前に早めの不動産売却を検討することが大切です。

不動産売却で住宅ローンを完済できる場合

不動産売却で得たお金で残りの住宅ローンを完済できるかどうかで、不動産の売却方法に違いがあります。
不動産売却で得たお金を利用して住宅ローンの完済が可能な状態は、不動産価格がローン残高を上回ることを意味するアンダーローンとよばれます。
このアンダーローン状態であれば、不動産を手放すだけで住宅ローンの完済ができるうえ、場合によっては余ったお金を生活資金に回すことも可能です。
また、アンダーローンでの不動産売却では、同じ家を賃貸物件として借りるリースバックを利用するのも良いでしょう。
リースバックとは、自宅を売却した後で賃貸借契約を結ぶもので、住み慣れたマイホームを離れずに済むメリットがあります。
もちろん、生活圏を変えずに済むことから、子どもの学校や通勤時間などに影響がないこともリースバックのメリットです。

不動産売却で住宅ローンを完済できない場合

不動産を売却した代金が住宅ローンの残高よりも少なく、不動産売却後に住宅ローン完済ができない状態をオーバーローンとよびます。
不動産売却で住宅ローンの完済ができるアンダーローンは制約のない自由な売却活動が可能となる一方で、このオーバーローンでは自由な売却ができないことが注意点です。
住宅ローンで融資を受ける場合、融資元である銀行は購入する不動産を担保にします。
オーバーローンでは住宅ローンを返し切れないことから不動産の担保抹消登記ができず、事実上売却が不可能になります。
ただし、融資元である金融機関の了承が得られれば、任意売却での取引が可能です。
任意売却で不動産を手放す場合、売却代金でできる限り住宅ローンの残債を返済したとしても、足りない分はこの先も返済しなければならないことは注意点といえます。
もちろん、任意売却には金融機関の同意が不可欠であることから、売却自体が難しい可能性があることも注意点です。

不動産を売却できないとどうなる？

不動産売却ができないと、資金繰りがうまくいかずに住宅ローンの返済を滞納する場合があります。
このタイミングで金融機関へ返済条件の変更などの相談をおこなわずに放置してしまうと最悪の場合、自宅を競売にかけられてしまうかもしれません。
競売も不動産売却の一種ではあるものの、売却価格が相場の50～70％にしかならないことや、売却代金はすべて返済にあてなければならないなどのさまざまな制約があります。
住宅ローンの返済が苦しくなってきたと感じたら、早めに返済負担の軽減策や不動産売却を考えることが大切です。

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まとめ

住宅ローンの返済額を減らすには、金融機関に相談のうえ返済条件の変更などをおこなうことが大切です。
住宅ローンの総返済額を減らしたいなら、繰り上げ返済や借り換えが有効手段となります。
返済が難しい場合には不動産の売却も視野に入れ、無理のない返済計画を考えてみてください。

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