未接道物件の売却について！相場や手放すコツも解説

相続した実家や現在お持ちの土地が「未接道物件」に該当し、なかなか売却できずにお困りではありませんか。
道路に適切に接していない物件は原則として建物の建て替えができないため買い手がつきにくく、そのまま放置すると固定資産税や維持管理の負担だけが重くのしかかってしまいます。
本記事では、未接道物件かどうかの判断基準や売却しにくい理由から、スムーズに手放すための具体的な3つの売却戦略について解説します。
未接道物件の売却を検討しているものの、どのように対処すべきか分からずお悩みの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

未接道物件とは？

未接道物件の売却を検討する際、まずは接道の定義や確認方法などの基礎知識をおさえる必要があります。
ここからは、未接道物件の概要や判断のポイントを解説していきます。

建築基準法の接道義務

未接道物件とは、建築基準法の接道義務を満たさない土地や、その土地に建つ建物のことです。
都市計画区域などでは、原則として幅4m以上の法律上の道路に、敷地が2m以上接する必要があります。
ただし、幅4m未満でも自治体が指定した「2項道路」なら、法律上の道路として扱われることもあるでしょう。
その場合は道路の中心線から原則2mまで敷地を後退させる「セットバック」が必要です。
接道条件を満たさない土地は、既存の建物を使えても、原則として建て替えできない点に注意しましょう。
一方、行政の認定や許可を得て建築できる例もあるため、実際の接道条件を役所に確認しておくと安心でしょう。

よくある未接道の種類

未接道物件の代表例は、細い通路の奥に敷地がある旗竿地や、周囲を他人の土地で囲まれた袋地です。
ただし、旗竿地がすべて未接道とは限らず、道路に接する通路幅が2m未満の場合などが該当します。
また、袋地から他人の土地を通れる権利があっても、それだけで接道義務を満たせるわけではありません。
目の前に道があっても、建築基準法上の道路でなければ、接道として扱われない場合があります。
さらに、道路との間に水路がある土地や、敷地との高低差が大きい土地も、建築時には個別の確認が必要です。
そのため、現地の見た目だけで判断せず、道路の指定状況や土地が接する場所を丁寧に確認しましょう。

未接道か確認する手順

未接道か調べる際は、まず法務局で登記事項証明書や公図を取得し、土地の形と周囲の位置関係を確認します。
次に、図面で道路との接点を探し、間に水路や他人の土地が挟まっていないか調べましょう。
続いて、市区町村の窓口で道路台帳などを見て、目の前の道が建築基準法上の道路か確認します。
道路の種類や幅がわかったら、現地で境界標を探し、道路に接する間口が2m以上あるかを測ってください。
また、隣家の軒先や塀が通路にはみ出していないか、図面と現況に違いがないかも大切な確認点です。
境界や幅に疑問が残る場合は、土地家屋調査士などに相談し、客観的な資料をそろえておくと安心でしょう。

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未接道物件は売却できる？

前章では未接道物件の基礎知識について述べましたが、実際に売却できるのか気になりますよね。
ここでは、未接道物件の売買に関する理由や、価格相場の考え方について解説します。

価格が下がる主な原因

未接道物件も売却できますが、原則として建て替えができず、購入希望者が限られやすい特徴があります。
そのため、新築を希望する方より、建物の活用を考える方や賃貸経営を目的とする投資家が主な対象です。
また、ローン審査では担保価値が重視されるため、再建築が難しい物件への融資は慎重に判断されます。
結果、現金で購入できる方などに候補が絞られ、一般の物件より価格が下がるケースもあるでしょう。
一方、立地や既存建物の状態が良ければ、活用方法を伝えることで購入希望者の関心につながります。
売却まで固定資産税や維持管理費がかかるため、希望価格とあわせて販売期間も考えておきましょう。

価格相場と坪単価目安

未接道物件は、近隣の再建築可能な物件と比べて3割〜7割程度が、価格を考える際の大まかな目安です。
たとえば周辺の一般物件の坪単価が100万円なら、未接道物件は30万円〜70万円程度と考えられます。
ただし、割合は一律ではなく、立地や建物の状態、賃貸需要でも実際の売却価格は変わるものです。
駅近の都市部で建物を活用しやすければ、一般相場の6割〜7割や、それ以上で売れる場合もあるでしょう。
一方、郊外で改修費が多くかかる物件なら、3割〜5割程度が参考になるケースもあります。
そのため、周辺の成約事例に加え、改修費用や建物の使い道を整理し、複数の査定価格を比べましょう。

状況別の売却難易度

売却のしやすさは、主に立地、土地の形状、接道条件を改善できるかの3点で判断できます。
駅や商業施設が近く周辺の賃貸需要がある場所なら、建物を貸したい投資家から関心を持たれやすいでしょう。
一方、駅から遠い地域では、人口や賃貸需要を調べ、それに合った販売価格を設定することが大切です。
また、通路が狭い土地や高低差がある土地では、改修時の資材搬入に費用がかかることもあります。
旗竿地なら通路幅や車の出入り、袋地なら通行条件など、購入後の使いやすさを具体的に確認しましょう。
さらに、隣地の一部を取得して接道義務を満たせるなら、再建築の見込みが価格評価を高める要素になります。

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未接道物件をスムーズに手放す売却方法3選

ここまで未接道物件の相場や難易度を解説しましたが、具体的な売却方法も押さえておきましょう。
最後に、未接道物件をスムーズに売却するための戦略について解説していきます。

隣地交渉で条件を改善

接道条件の改善には、隣地の一部を購入するほか、互いの土地を交換する等価交換もあります。
たとえば間口1.5mの旗竿地なら、隣地から幅0.5m分を取得し、2mを確保する方法があるでしょう。
ただし、通行の承諾だけでは接道義務を満たせず、幅を広げる場合も再建築の可否を役所で確認する必要があります。
土地の取得が難しくても、通行や配管工事の承諾を得ることは、購入者の安心につながるでしょう。
また、2項道路のセットバックや、一定の空地がある土地での許可申請が選択肢になる場合もあります。
隣地所有者との交渉には双方の合意が欠かせないため、不動産会社と相談して丁寧に進めることが大切です。

賃貸として収益化する

建物が使える状態なら、必要な範囲のリフォームを施して戸建賃貸とし、家賃収入を得る方法があります。
建て替えが難しい土地でも、建物の状態が良ければ、既存の間取りや設備を生かして貸せるでしょう。
たとえば、地域の需要に合わせてペット飼育やDIYを認めるなど、物件に合った貸し方を検討します。
入居者がいる状態で売れば、家賃収入の実績を示せるため、投資家が収益性を判断しやすいのが利点です。
また、売却後も住み続けたい場合は、買主と賃貸契約を結ぶリースバックも選択肢になるでしょう。
ただし、利用の可否は立地や収益性、賃料などの条件で変わるため、取扱会社へ相談して確認しましょう。

専門業者へ買取を依頼

早めに売却したい場合は、再建築不可物件を扱う専門の買取業者に相談し、仲介と比較してみましょう。
専門業者は改修や権利調整の経験を生かし、物件の活用方法から買取価格を検討できるのが特徴です。
まず、道路の種類がわかる資料や測量図、過去の修繕履歴などをそろえ、複数の買取業者へ査定を依頼します。
価格だけでなく、引渡し時期や残置物の扱い、契約条件も比べておくと売却後の予定を立てやすいでしょう。
条件が合えば数日〜数週間で現金化できる場合もあるため、希望する売却時期を早めに伝えます。
なお、建物を先に解体すると活用方法が減る場合があり、解体前に業者の評価を聞くことが大切です。

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まとめ

未接道物件とは、建築基準法が定める幅4m以上の道路に2m以上接していない土地や建物のことで、図面や現地調査で状況を確認します。
原則として建て替えや住宅ローンの利用が難しいため価格相場は近隣物件の3割から7割程度になりますが、立地や需要次第で売却は可能です。
売却方法としては、隣地交渉による接道条件の改善や戸建賃貸としての収益化、再建築不可物件を扱う専門業者への買取依頼が有効でしょう。
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