はじめて不動産売却するときの税金対策！税金の種類もご紹介

不動産売却をすると、いくつかの税金がかかってきます。
あらかじめ課税される税金を知っておくと、不動産売却をスムーズに進める対策になり得ます。
今回は、大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で不動産売却をサポートする弊社が、売却にかかる税金の基礎知識と、節税対策について解説します。
はじめて不動産売却をされる方の参考になれば幸いです。

税金の種類を知ってスムーズな不動産売却のために対策しよう！

不動産の購入時にもいくつかの税金がかかったように、不動産売却時にも複数の税金を支払うタイミングがあります。
まずは、スムーズな不動産売却に備える対策として、税金の種類をご紹介します。

種類①印紙税

不動産売却で買主が決まると売買契約を結びます。
その際の売買契約書に対してかかってくる税金が、印紙税です。
印紙税を納税する流れは、売買契約に金額にあわせて必要な分の印紙を準備し、売買契約書に貼り付けて、消印を押すというものです。
これは手続きをするうえで必ずかかってくる税金ですから、不動産売却を進めるための対策として、事前に予定しておきましょう。
なお、2024年3月31日までに作成された売買契約書には、印紙税の軽減措置が適用されます。
契約金額に対する本則税額（軽減後）は、次のようになります。

• 500万円超えで1,000万円以下：10,000円（5,000円）
• 1,000万円を超えで5,000万円以下：20,000円（10,000円）
• 5,000万円を超えで1億円以下：60,000円（30,000円）

上記は一例で、契約金額に比例して、必要になる印紙代も大きくなります。

種類②登録免許税

不動産売却をすると、登記内容の変更をおこなうことになります。
ひとつは、通常、買主が費用を負担する所有権移転登記です。
不動産売却をする売主が費用負担をするのが、抵当権抹消登記です。
ちなみに抵当権は、住宅ローンの融資を受ける際に、金融機関が設定した担保権のことです。
住宅ローンを完済してから、抵当権抹消登記をおこないます。
これらの登記手続きにかかる税金を「登録免許税」といい、納める金額は登記の種類によって異なります。
抵当権抹消登記では、不動産1件ごとに1,000円です。
土地と建物を同時におこなう場合は2件の扱いになります。

種類③復興特別所得税

不動産売却をして、売却益が生じたら、売却益に対して復興特別所得税がかかります。
復興特別所得税は、東日本大震災の復興の財源とされるもので、2037年12月31日までの時限的な税金です。

種類④譲渡所得税

不動産売却をした売却益には、「復興特別所得税」以外にも、「所得税」と「住民税」が発生します。
この3種類の税金をあわせて、譲渡所得税と呼ばれています。
譲渡所得税は、給与所得などとは別にして計算される分離課税が採用されています。
そのため、譲渡所得税の課税対象となる売却益が生じたら、確定申告が必要です。
不動産売却をした翌年に3つの税金を支払うことになるため、焦らず納税できるよう準備して対策しておきましょう。

不動産売却の費用の計算と税金対策のポイントをご紹介

不動産売却では、さまざまな種類の税金がかかることがわかりました。
なかでも大きな税額となりがちな譲渡所得税は、売却益をもとに課税額が決まります。
ここでは売却益をいくらか把握するための対策として計算方法をご紹介するとともに、節税対策となるポイントもあわせて解説します。

不動産売却益の計算

税金の課税対象となるのは、売却価格ではなく、不動産売却益となります。
簡単にいうと売却価格から、費用を差し引いた金額で、譲渡所得とも呼ばれています。
譲渡所得を求める計算式は次のとおりです。
?売却価格-（②取得費+③譲渡費用）-④控除額
計算式に当てはめる?売却価格は、不動産が売れた金額です。
②の取得費は、その不動産を購入したときにかかった、さまざまな費用です。
計算を間違わない対策として押さえておきたいポイントが、購入時にかかったすべての費用が取得費として計上できるわけではないという点です。
取得費にできる主なものとしては、購入代金、建築代金、仲介手数料、設備費などのほか、購入時の税金も含まれます。
計上できる費用を把握して、すべて合計することが、税金対策に通じます。
③の譲渡費用は、不動産売却時にかかった費用です。
④の控除額は、一定の条件を満たしたときに、売却価格からさらに差し引くことができる特例の控除額です。
税金を抑える基本的な対策は、これらの費用をきちんと控除して、課税対象となる不動産売却益を小さくすることです。
そのため、取得費と同様に、計上できる譲渡費用や控除額は漏れなく計算しましょう。

減価償却費の計算

取得費は、購入時にかかった費用を合計することで求められます。
領収書や売買契約書で金額を確認して計算をしましょう。
とはいえ、経年劣化が起きる「建物」については、購入代金をそのまま合計できません。
消耗した価値の分をマイナスしてから計上することになります。
この減価償却費の計算は次の式を用います。
建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって、それぞれ決まっています。

• 木造：0.031
• 鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造：0.015

これらは、マイホームの場合の償却率です。
なお、土地は取得した金額をそのまま計上できます。

譲渡費用の計算

譲渡費用も、取得費と同様に、計上できる費用が定められています。
これらは、国税庁のHPでもどのようなものが認められるか確認することができます。
譲渡費用では、売却のために必要になった印紙税、仲介手数料、取り壊し費用や立ち退き料などが含まれます。
また、売買契約後、より有利に売却するために必要になった違約金も、譲渡費用の計算に合計することが可能です。
合計できる費用を忘れずに計算に含めて控除することも、節税対策の一環といえるでしょう。

控除によって不動産売却益を小さくする2つの税金対策を解説

不動産売却にかかる税金を抑えるには、控除による2つの節税対策が有効です。
ひとつは、かかった費用を残らず控除するという方法です。
そして、もうひとつは特例の活用によって、譲渡所得を小さくするという対策法です。
最後に、それぞれの税金対策を解説します。

節税のための費用の控除

税金対策として、まずは控除できる費用をすべて差し引くことが大切です。
それにより、売却益が小さくなれば、課税される税金も小さくなります。
不動産売却にかかった譲渡費用も、取得費も、計上できる費用は定められています。
これらは、国税庁のHPでどのようなものが認められるか確認することができます。
計算前に確認して残さず控除するようにしましょう。
なお、譲渡費用については、抵当権抹消の費用や維持管理費、引っ越し代、交通費などは含めることができないので注意が必要です。
また、取得費が不明な場合は「売却価格×5％」を概算取得費として計上することもできますが、概算取得費では売却益が大きくなりがちです。
そのため、取得費が不明なときは税務署に提出できる書類を用意するのも、しっかり控除するための対策になり得ます。
たとえば不動産会社から契約書の写しや、購入のための出金が記録された通帳なども有用です。

3,000万円特別控除

これはマイホームを不動産売却したときには、売却益から最大で3,000万円を控除できる特例です。
節税効果の高い対策といえ、取得費と譲渡費用を差し引いたうえに、さらに特例の控除額を差し引くことが可能です。
特例の利用には、適用要件があるため事前に確認しましょう。

まとめ

不動産売却の税金対策について解説しました。
北摂不動産.comでは大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市に不動産をもつ皆様が、節税面でも最適な売却ができるようサポートさせていただいております。
北摂地区や阪神地区での売却は、ぜひお任せください。