不動産売却でも「贈与税」がかかる場合がある！税金を軽減する方法も解説

贈与とは、双方の合意の上で無償で財産を譲り渡すことを指し、贈与税は受け取った側に課税される税金です。
実は不動産売却においても、贈与税が生じる場合があります。
今回は、不動産売却をする方が知っておきたい贈与税がかかるケースや軽減する方法を解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で不動産売却をお考えの方のお役に立てば幸いです。

不動産売却でも課税されることがある「贈与税」とは？

不動産売却をする方も押さえておきたい「贈与税」とは、どのようなものなのでしょうか。
まずは、贈与と譲渡の違いなどもあわせ、贈与税の基礎知識から解説します。

贈与と譲渡の違いとは？

不動産を手放すとき、実は、「贈与」と「譲渡」という方法に違いがあることをご存知でしょうか。
贈与とは、簡単にいうと、無償かそれに等しい金額で、不動産などの財産を譲り渡すことです。
財産を渡す側は無償で与える意思を示し、受けとる側も承諾することで贈与が成立します。
対して、譲渡も不動産を手放す方法のひとつです。
譲渡とは無償ではなく、対価の受け渡しも生じます。
一般的な不動産売却では、弊社のような不動産会社に仲介のご依頼をいただき、買主が見つかると売買契約を結び、代金の授受をする流れです。
つまり、不動産売却をする売主が有償で譲り渡す仲介は、譲渡に該当します。
それでは、「贈与税」とはどのようなものなのでしょうか。
民法では、贈与については、その範囲を「個人間」だけではなく、「個人と法人」「法人と法人」の間についても規定しています。
しかし、贈与税がかかるのは、基本的には個人のみです。
不動産や現金などの財産を個人からもらったときに生じる税金が、贈与税です。

贈与税は誰が負担する？

財産を渡す側を贈与者、財産を受ける側を受贈者と呼びます。
贈与税とは受贈者のみが課税される税金であることもポイントです。
たとえば、祖父が孫に対して、「大切な不動産を譲りたい」と生前贈与したとします。
このとき課税され、贈与税の支払いをするのは孫です。
贈与者となる祖父には、贈与税は発生しません。
また、贈与税は次のような場合にかかります。
金銭の支払いがなく名義変更をした場合
たとえば、金銭の支払いがなく名義変更だけがおこなわれると、無償での譲り渡しとなるため課税対象となります。
借金の免除を受けた場合
これは、お金を貸していたほうが、借りていたほうに対して、借金を免除した場合を指しています。
たとえば、貸していたほうが100万円の借金を免除すると、借りていたほうが100万円をもらったとして課税されます。
また、不動産は市場価値に見合った代金で親族に不動産売却をすると、売主が譲渡所得税を支払うことになります。
しかし、支払いがない場合、売買契約をしたのに金銭が生じていないことに対して税務署が借金の免除ではないかとみなし、買主が課税される可能性があります。
時価よりも著しく安く不動産売買した場合
不動産売却をするときに、もっとも気を付けたいのがこのケースです。
たとえば、本来、市場価値が7,000万円の不動産を100万円で売ったとします。
この場合、金銭の支払いは発生していますが、代金は時価を著しく下回っているといえるでしょう。
通常の不動産売却であれば贈与税はかかりませんが、このような場合にはみなし贈与として、贈与税の課税対象となり得ます。
そのため、100万円を差し引いた6,900万円に対する課税が、受贈者の負担としてかかります。

不動産売却をして贈与税がかかるケースを解説

基本的に贈与税がかかるのは、個人から無償で不動産の譲り渡しをした場合とわかりました。
しかし、金銭のやり取りが生じる不動産売却をしても、贈与税がかかるケースがあります。
ここでは、気を付けたいケースとして、「親族間取引」と「法人間取引」について解説します。

親族間取引

親族間取引は、文字通り、親族の間でおこなわれる売買をさしています。
よくあるケースとしては、親子間や兄弟の間での不動産売却です。
たとえば、親が子に不動産を譲りたいと考えたとき、贈与税がかからないように、不動産売却をしたとします。
しかし、市場価値と乖離した低い価格で売却した場合には、前述で触れたみなし贈与に該当するケースもあります。
その場合、相場の価格から売却価格を差し引いた金額に対する税金の支払いが生じます。

法人間取引

法人間取引においても、実質的な贈与にあたるとして、法人税が課せられる場合があります。
ひとつは、代表者と法人の間での不動産売却です。
たとえば代表者である社長が、自身の所有する不動産を会社に譲渡したとします。
このケースでは、生じた受贈益に対して法人税がかかってきます。
一方、会社側から社長へ不動産の贈与があったときにも、時価に見合った譲渡所得が生じ、それに対して所得税がかかります。
ほかにも、親子会社といった関係会社の間で、不動産売却をするケースもあるでしょう。
このときも、相場から乖離した安い価格での売却には、差額に対しての法人税がかかる場合があります。

不動産売却で贈与税の課税を軽減する方法をご紹介

贈与税は、税率の高い税金です。
そのため、贈与税を軽減する方法を知っておくことは、不動産売却をするにあたって有用です。
ここでは、贈与税を軽減する3つの方法をそれぞれ解説します。

➀適正価格で売却する

不動産売却をして贈与税を軽減する方法として、まず「適正価格」が挙げられます。
時価よりも著しく安い価格であると、贈与税がかかる対象となり得ます。
親族間取引でも、法人間取引であっても、適正価格での不動産売却となっていることが課税を軽減する上で大切なポイントです。

②110万円の範囲内で贈与する

贈与税がかかる仕組みは「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類です。
暦年課税は、1月1日から12月31日の1年間で譲り受けた財産の合計に対して、贈与税が課税されるというものです。
暦年課税での贈与税額を求める計算式は次のようになります。
（1年間の贈与額－①基礎控除額）×②税率－③控除額
暦年課税なら➀基礎控除額として「110万円」を差し引くことが可能です。
つまり、不動産売却して得たお金を110万円の基礎控除内に抑えて贈与することで、税金の軽減につながります。
ただし、毎年、一定額を贈与し続けることで定額贈与として扱われ、ケースによっては先々で贈与税が課税される場合もあります。
毎年一定額を贈与する場合は、あらかじめ税理士に相談しておくことがおすすめです。
ちなみに②税率と③控除額については、財産を受けとるのが20歳以上の子や孫といった直系尊属か、それ以外の方かで異なり、特例税率または一般税率が適用されます。

③相続時精算課税制度を活用する

相続時精算課税制度は、推定相続人が取り決めた贈与者から財産を受けるとき、2,500万円までを控除するというものです。
それにより贈与税は軽減されますが、贈与者が亡くなると、生前に受けた財産と遺産の合計に対して相続税がかかってきます。
相続税を割り出す際には、贈与した当時の価格が使われます。
もし、相続時に値上がりをしていれば贈与時の低い価額の適用となるため良いのですが、相続時に値下がりをしている場合もあるでしょう。
必ずしも軽減が期待できるわけではないことが注意点です。
また、制度の利用にはいくつか条件があることも気を付けておきましょう。
贈与者は60歳以上の祖父母か父母、受贈者は20歳以上の孫もしくは推定相続人のみとされています。

まとめ

不動産売却時に贈与税がかかる可能性や軽減する方法について解説しました。
売却時にはできるだけ贈与税がかからない適正価格での取引となるよう、信頼できる不動産会社と相談しながら計画的にすすめることが重要です。
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