埋蔵文化財包蔵地はどんな土地？不動産売却時のデメリットや売る方法も解説

埋蔵文化財包蔵地の不動産売却でお悩みではありませんか？
実は日本に埋蔵文化財包蔵地は多く、不動産売却をすることも可能です。
今回は、埋蔵文化財がある土地とはどのようなものなのか、また埋蔵文化財包蔵地を不動産売却する方法も解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で不動産売却をお考えの方は参考にご覧ください。

不動産売却も可能！埋蔵文化財包蔵地とはどんな土地？

「埋蔵文化財包蔵地」という言葉は、普段の生活ではあまり触れる機会がなく、耳馴染みがないという方も多いのではないでしょうか。
不動産売却をする方法を知る前に、まずは埋蔵文化財のある土地はどのようなものか、対象となるケースなども見ていきましょう。

埋蔵文化財包蔵地とは

埋蔵文化財包蔵地とは、簡単にいうと、埋蔵文化財が埋まっていることが周知されている土地を指します。
埋蔵文化財とは、地中に埋められた貝塚や古墳、土器などの文化財です。
全国には、埋蔵文化財包蔵地として周知される土地が約46万か所もあるといわれています。
発掘調査の実施件数は、毎年約9,000件にのぼります。
全国に数多くあるとはいえ、「通常の土地とは違って不動産売却できるだろうか」と懸念されるケースもあるでしょう。
売れにくいと言われることもある埋蔵文化財包蔵地ですが、売却は可能です。
なお、不動産売却をする場合には、埋蔵文化財包蔵地かどうかを確認する調査が必要です。
埋蔵文化財包蔵地であった場合には、文化財保護法で定められた届出をおこなうためです。

文化財の具体例

埋蔵文化財包蔵地の地中には、文化財が埋まっている可能性があります。
文化財とは、どのようなものを指すのでしょうか。
文化財保護法のもと、文化財とされるものには「遺物」と「遺構」の2種類があります。
遺物とは持ち運びができるものを指し、具体例を挙げると、土器や石器、瓦や金属製品などが含まれます。
一方、遺構とはその土地から動かすことが難しい文化財です。
たとえば、貝塚や古墳をはじめ、古代の住居跡や寺院跡、官跡などが遺構とされます。

年代別で対象となる遺跡とは

文化財保護法では、おおまかな年代別でも、埋蔵文化財の対象とする範囲を示しています。
たとえば、明治以降の近現代の遺跡では、「地域で特に重要とされるもの」が対象です。
1600年頃から江戸末期頃の近世の遺跡では、「地域において必要なもの」が対象です。
しかし、1600年頃の中世までの遺跡になると、原則的にすべての遺跡が埋蔵文化財とされます。
これらは文化庁の通知による基本的な規定で、ケースによって都道府県の教育委員会が個別の判断をおこないます。

不動産売却時に気を付けたい埋蔵文化財包蔵地の3つのデメリット

埋蔵文化財包蔵地は、地中に文化財が埋まっている可能性があります。
ここでは埋蔵文化財包蔵地を不動産売却するときに、押さえておきたいデメリットも解説します。

デメリット➀売却価格が下がる場合がある

不動産売却する際のデメリットとして、売却価格が下がる場合があります。
というのも、埋蔵文化財包蔵地では、文化財保護法によって60日以上前に届出をおこなう必要があります。
くわえて、ケースによっては発掘調査が指示されます。
そのため建て替えをしたい場合でも、調査を優先しなくてはなりません。
もし文化財となる埋蔵物が出てくれば、より厳密な調査をおこなうために、建築のスケジュールが延びるというデメリットが考えられます。
これは建築のための工事だけでなく、浄化槽の設置や配管工事といった場合でも、同様の対応が必要です。
また、埋蔵文化財包蔵地では埋まっている文化財を保護する観点から、地盤改良や希望する建物が建築できない可能性もあります。
このようなリスクにより、価格を下げるケースがあることがデメリットです。

デメリット②買主が見つかりづらい

埋蔵文化財包蔵地では、買主が見つかりにくいケースがあることがデメリットです。
希望する建物が建てられない可能性などが買主にとってリスクと捉えられ、敬遠されることがあるためです。
すぐに建て替えをしない場合でも、先々で工事をする際に、発掘調査が必要になることも考えられます。
とはいえ、埋蔵文化財包蔵地が、すべて発掘調査の対象となるわけではありません。
発掘調査が実施されるのは、届出された数の1割以下ともいわれています。
もちろん試掘で調査が終わり、比較的スムーズに工事へ移行できるケースもあります。
しかし、万が一、古墳などが発見されれば保護のために工事の変更や中止のリスクも否めません。
埋蔵文化財包蔵地では、通常の売却とは異なるデメリットがあることも押さえておきましょう。

デメリット③調査費用がかかるケースがある

マイホームを建てるケースでは、埋蔵文化財包蔵地の調査費用は、国が負担してくれるのが基本です。
しかし、それ以外のケースでは土地を開発する買主が費用負担する可能性があることも、不動産売却においてデメリットといえます。
具体的には、次のような場合に買主の費用負担が考えられます。

• 事務所を兼用する住まいを建てる
• 不動産投資のための購入
• マンションやアパートなどの収益物件を建てる

埋蔵文化財包蔵地を不動産売却しやすくする方法をご紹介

埋蔵文化財包蔵地では、不動産売却時のデメリットがあるとわかりました。
しかし、買主が見つかりやすくなる方法もあるため、不動産売却を諦める必要はありません。
最後に、埋蔵文化財包蔵地を不動産売却するときに実践したい3つの方法をご紹介します。

方法➀事前調査をおこなっておく

埋蔵文化財包蔵地を不動産売却しやすくする方法として、売主が事前調査を済ませておくという手があります。
事前調査をおこなっておくことで、買主が購入の判断がしやすくなります。
トラブルの回避においても有効な方法といえるでしょう。
具体的な方法としては、自治体の教育委員会が作成している「遺跡台帳」や「遺跡地図」を確認します。
埋蔵文化財包蔵地である可能性が少しでもある場合だけでなく、周辺で遺物などが出土された土地でも、確認をしておくことがおすすめです。
確認をすることで、発掘調査の必要性や費用などがわかれば、買主もより安心して購入の検討ができます。
場合によっては、埋蔵文化財包蔵地として必要な発掘調査も売主側でおこない、不動産売却前に埋蔵物を除去しておくという方法もとれるでしょう。
そうすることで、一般的な土地のように売却できる可能性もあります。

方法②建物がある場合は経緯も確認する

埋蔵文化財包蔵地であることが明らかで、すでに建物が建っている場合には、建築当時の記録を確認することもポイントです。
1970年以降に建てられた建物の場合、建築確認済証を確認することで、建築当時の調査結果に関する情報が見つかるケースもあります。
建築時の調査記録から、あらためて調査を必要とする可能性が低いとわかれば、買主も購入や建て替えが検討しやすくなるでしょう。

方法③重要事項説明を丁寧におこなう

不動産売却する場合には、売買契約に先立ち、重要事項説明を丁寧におこなうことも大切です。
埋蔵文化財包蔵地の場合は、重要事項説明書に文化財保護法のチェック欄もあります。
また、トラブルを防ぐためにも、買主の方には、埋蔵文化財包蔵地で工事をおこなうために必要になる手続きなども伝えておくと良いでしょう。
弊社では、重要事項説明においても、わかりやすい書類作成やご説明を心がけております。
買主の方の不安を払拭し、安心して購入していただきやすくすることによって、売主の方の不動産売却をサポートをいたします。

まとめ

埋蔵文化財包蔵地であっても、物件の記録や状態を調べることで、不動産売却がしやすくなるケースもあります。
大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市で埋蔵文化財包蔵地の可能性が考えられる場合も、お力になりますので北摂不動産.comまでご相談ください。