不動産売却における譲渡所得の計算方法と経費に計上できる費用について解説

2022-10-25

不動産売却における譲渡所得の計算方法と経費に計上できる費用について解説

不動産を売却して譲渡所得(利益)を得た場合、その譲渡所得に対して所得税と住民税が課されます。
不動産売却は大きなお金が動く取引であるため、課される税金について不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却における譲渡所得はどのように計算するのか、また経費として計上できる費用の詳細について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市、兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市で、不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却における譲渡所得の計算方法

不動産売却における譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことで、その金額に対して税金が課されます。
つまり、譲渡所得額が多ければそれだけ課される税金も多くなり、譲渡所得がゼロ以下であれば所得税と住民税は課されないということです。
不動産を売却するとどれぐらいの税金が課されるのかを事前に把握するために、譲渡所得の計算方法を理解しておきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
それぞれの項目の内容は以下のとおりです。

  • 譲渡収入金額…不動産の売却価格
  • 取得費…不動産の購入代金と購入するためにかかった費用
  • 譲渡費用…不動産を売却するためにかかった費用

上記の計算式からわかるように、不動産売却で得たお金から、購入したときや売却するために支払った費用を経費として差し引き、最終的に残った金額が「譲渡所得」です。
ただし、建物については購入したときの金額をそのまま差し引くわけではありません。
建物は年数の経過とともに劣化していくため、売却するときの不動産の価値(帳簿価額)で計算されます。
これを「減価償却」といい、購入代金から減価償却費を引いた金額が建物の取得費です。
減価償却費は、以下の計算方法で算出します。
減価償却費=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
この計算方法で用いる「償却率」は、建物の材質や構造ごとに以下のように異なります。

  • 木造…0.031
  • 軽量鉄骨造(骨格材肉厚が3mm超4mm以下)…0.025
  • 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造…0.015

たとえば、建物の価格が2,000万円の木造住宅を15年後に売却するケースで計算すると、以下のようになります。
減価償却費=2,000万円×0.9×0.031×15年=837万円
つまり、この場合の建物の取得費は、2,000万円-837万円=1,163万円となるのです。
なお、土地については年数の経過とともに価値が減少するものではないという考えから、減価償却はおこないません。

取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが大切!

譲渡所得にかかる所得税や住民税の負担を軽減するためには、かかった費用をしっかりと差し引くことが大切です。
どのような費用が該当するのかを次章で解説しますので、取得費と譲渡費用を漏れなく計上するために、しっかりと把握しておきましょう。

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不動産売却における譲渡所得の計算:取得費に含まれる費用

不動産売却における譲渡所得の計算:取得費に含まれる費用

不動産売却による譲渡所得を算出する際には、取得費を差し引くことを前章でご説明しましたが、具体的にはどのような費用が取得費に含まれるのでしょうか。

取得費に含まれる費用

売却した不動産を購入したときに支払った代金や建物の建築代金以外に、以下のような費用が取得費に含まれます。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社の仲介で不動産を購入したときに支払う手数料です。
購入するためにかかった費用であるため、取得費に含めることができます。
税金
不動産を購入する際には、印紙税や不動産取得税、不動産登記をおこなう際の登録免許税といった税金が課されます。
購入した際にかかったこれらの税金は、取得費に該当します。
リフォーム費用
不動産を購入したあと、設備の充実や改良のためにリフォームをおこなった場合、その費用は取得費に含めることができます。
ただし「壊れた設備を修繕した」といった場合はリフォーム費用ではなく修繕費となり、取得費には含まれないため注意が必要です。
住宅ローン保証料
住宅ローンを利用する際、保証会社の保証を得ることが融資を実行する条件となっている場合があります。
その場合の保証料は取得費に該当します。
これらのほかにも、土地を取得する際の測量費や、借主がいる不動産を購入するときに借主を立ち退かせるための立退料なども、取得費として計上することが可能です。

取得費がわからない場合はどうなる?

相続で取得した場合や購入時期が古い場合など、不動産の取得費がわからないケースもあるでしょう。
不動産の購入代金が不明な場合には、次の計算式で求めた金額を「概算取得費」として計上することが認められています。
概算取得費=譲渡収入金額×5%
たとえば不動産を3,000万円で売却したのであれば、3,000万円×5%=150万円となり、150万円を概算取得費として計上できるのです。
しかし、この方法では不動産を150万円で購入したことになるため、差し引ける取得費が少なくなってしまいます。
そうすると譲渡所得が大きくなるため、譲渡所得を抑えるためには、購入代金がわかる書類をできる限り探してみましょう。
たとえば、購入当時の不動産会社が持っている売買契約書の写しや、住宅ローンを借りたときの金銭消費貸借契約書などを税務署に提出すれば、取得費として計上できる可能性があります。

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不動産売却における譲渡所得の計算:譲渡費用に含まれる費用

不動産売却における譲渡所得の計算:譲渡費用に含まれる費用

不動産売却による譲渡所得を算出する際には、譲渡費用も差し引けるため、具体的にどのような費用が譲渡費用に含まれるのかについても押さえておきましょう。

譲渡費用に含まれる費用

不動産を売却する際にかかった以下のような費用は、譲渡費用に含まれます。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却した際には、成功報酬として仲介手数料を支払います。
このときの仲介手数料は、譲渡費用に含まれます。
測量費
土地を売却するにあたって土地の境界線が不明な場合は、測量をおこなって明確にする必要があります。
そのためにかかった測量費は、譲渡費用として認められます。
解体費
土地を売るために、その土地に建っている建物を解体したときの解体費と、その建物の損失額を譲渡費用に含めることができます。
これらのほかに、売主が負担した印紙税や、貸家の借家人に立ち退いてもらうために支払う立退料なども譲渡費用になります。
また、売買契約締結後に、より好条件で売却できる買主が見つかった場合に、契約を結んだ買主に支払う違約金も譲渡費用に該当します。
ただし、修繕費などの資産を維持するための費用や管理費は譲渡費用になりません。
譲渡費用は、あくまで不動産を売却するために直接かかった費用だということを頭に入れておきましょう。
このように、取得費、譲渡費用のどちらについても、経費として認められる範囲が定められています。
国税庁のホームページで確認することができるため、ご自身でもチェックしてみることをおすすめします。

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まとめ

不動産を売却し、譲渡所得を得た場合には所得税と住民税が課されますが、取得費と譲渡費用を漏れなく計上して譲渡所得を少なくすることで、税金を抑えることができます。
しかし、個人で取得費と譲渡費用について判断することは難しいかもしれません。
北摂不動産.comでは大阪府池田市、大阪府豊中市、大阪府箕面市、兵庫県川西市、兵庫県宝塚市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市で不動産売却をサポートしております。
不動産査定や売却をご希望の際にはご相談ください。
「税金のことは難しくてよくわからない」「こんな費用は計上できる?」といった疑問点なども一緒に確認しながら進めていきましょう。

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