不動産売却をすると消費税がかかる？ケース別に課税と非課税について解説

不動産売却では、必要になる税金や費用を想定して資金計画を立てることも、スムーズに進めるコツです。
そこで押さえておきたいのが、「消費税」がかかる場合です。
今回は不動産売却時の消費税について課税されるケースや、非課税になるケースなどを解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で、不動産売却をお考えの方はぜひ参考にご覧ください。

不動産売却をすると消費税が課税されるケースとは？

普段の生活でも身近な消費税ですが、不動産売却時にはどのような場合に課税されるのでしょうか。
実は、個人の方が売主である場合、消費税がかかるものは多くありません。
しかし、不動産売却は大きな取引となりますから、支払い時に「想定外の支出になった…」ということのないよう課税されるものを把握して、予定しておくことが大切です。
まずは、不動産売却において消費税が課税されるケースを解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、弊社のような不動産会社に仲介をご依頼いただき、買主の方と売買契約が成立すると、成功報酬として必要になる費用です。
一般的な仲介業務には、インターネットやポスティングなどの広告活動から、購入希望者の現地案内や交渉など、幅広いサポートが含まれます。
弊社でも、不動産の専門家として法令や権利の確認、安心できる取引のための売買契約書の作成についても、きめ細やかに対応させていただいております。
仲介手数料は、売却価格に応じて上限が決められています。
上限額と、消費税の課税額は次の式から割り出すことが可能です。
200万円以下の場合：売却価格×5％+消費税
200万円超から400万円以下の場合：売却価格×4％+消費税
400万円超の場合：売却価格×3％+消費税
たとえば、売却価格が500万円だった場合は「500万円×3％」の15万円に消費税10％がかかり、「15万円+消費税1万5,000円」が仲介手数料の上限額と分かります。
ほかにも、売却価格が400万円未満となる不動産売却では、仲介手数料に物件調査費用が合算される特例ができたことも予備知識として覚えておきましょう。
この特例は、廉価な不動産の流通にも配慮され設けられました。
売却価格が400万円未満の場合のみ、仲介手数料に物件調査費が合算でき、上限は「18万円+消費税」となります。

一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンの残債がある場合、不動産に設定された抵当権を外して売却できるようにするため、ローンを完済させる必要があります。
完済の方法は、不動産売却で得た売却益や自己資金を用いて「一括返済」をするのが一般的です。
このとき、住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料に、消費税が課税されます。
一括返済の費用は金融機関で違いがあるものの、固定ローンなら3万円から5万円、そのほかは3,000円から5,000円が相場です。
消費税は、この費用に対してかかります。

司法書士報酬

住宅ローンの完済時には、抵当権抹消登記をおこないます。
登記の手続きは司法書士に依頼するケースが多く、費用として登録免許税のほかに、司法書士報酬が必要です。
司法書士の報酬には消費税がかかり、報酬の相場である5,000円から2万円に対して課税されます。
なお、所有権移転登記の費用については、買主が負担することが一般的です。

不動産売却をしても消費税が非課税となるのはどんなケース？

不動産売却をする際、消費税が非課税となるのはどのようなケースでしょうか。
ここでは、個人の方が不動産売却をする場合に、消費税がかからない非課税のケースについて解説します。

不動産の土地部分は非課税

不動産売却をしても、土地の売買には消費税がかかりません。
消費税法基本通達の「非課税範囲」において、土地の売却とあわせて貸付も非課税と示されています。
そのため、個人の方が不動産売却をするときはもちろん、法人の場合も、土地の売買については消費税の支払いは不要となります。
なぜ土地が非課税対象かというと、土地は消耗品とは異なり、消費されるものではないと考えられているためです。
土地と一緒に建物をセットで売却するときも、土地部分のみ非課税です。
ただし、駐車場などの施設の利用で土地が活用されるときや、1か月に満たない土地の貸付をするときは、非課税の対象外となります。

個人の不動産売却

消費税は、税負担をする人と納税する人が異なる間接税の一種です。
納税をおこなう課税対象については、「国内の事業者」と定められています。
つまり、消費者が消費税を負担しますが、納税をするのは対象となる事業者です。
これは不動産売却をしたときも同様で、事業者となる法人や個人事業主が事業として対価を得ておこなう売却は課税対象となります。
一方、個人の方がマイホームを売却する場合、課税条件には適合しないため消費税は生じません。
個人の方がおこなう不動産売却では、土地も建物も非課税です。
不動産売却をされる多くのケースで、弊社のような不動産会社の仲介をご利用いただきますが、この場合も個人対個人の売買として扱われるので課税されません。
とはいえ、売主が個人の方の場合にも、気を付けておきたい例外があります。
居住するためのマイホームではなく、家賃収入を得るための投資用物件を売る場合には、事業者として課税される可能性があります。
しかし、基準期間の課税売上が1,000万円以下となるケースであれば免税されます。
課税事業者の基準については、次の章でも解説します。

不動産売却で気を付けたい消費税についての注意点とは？

不動産売却において、消費税が課税されるケースと、非課税となるケースが分かりました。
最後に、不動産売却をされる方が押さえておきたい消費税の注意点についても見ていきましょう。

注意点➀建物の不動産価格に消費税がかかるケース

土地は消費されるものとして判断されないため、売主が個人でも、事業者でも消費税は生じません。
しかし、不動産売却をしたとき、「建物」の不動産価格にかかる消費税は、売主によって課税･非課税が異なることが注意点です。
前述で触れたとおり、個人の方がマイホームを売却するケースでは、土地も建物も非課税です。
これは個人の方が、課税条件となる事業者に当てはまらないためです。
建物の不動産価格に消費税が課税されるのは、個人事業主や法人といった課税事業者です。
個人でも、投資用物件の売却の際は、課税事業者となる可能性があることが注意点となります。

注意点②課税事業者として判定される法人

法人にも個人事業主にも共通する注意点として、課税事業者とされるか、免税事業者とされるかには判定基準があることも覚えておきましょう。
課税事業者とされるのは、いずれの場合も、基準期間となる前々年の課税売上が1,000万円超のケースです。
収益物件を売却する個人投資家も、課税売上が1,000万円超であれば課税の対象です。
対象となる場合には、建物に対してと、仲介手数料に消費税がかかることが注意点となります。

まとめ

消費税の注意点などを解説しました。
大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市で売却される場合も、早めに費用の試算をしておくことが大切です。
気になる税金まわりのご相談も、私たち北摂不動産.comがお力になりますので、ご遠慮なくお問い合わせください。