旧耐震基準とはどんなもの？不動産売却しにくい理由と売却方法もご紹介

日本では住まい選びの際、耐震性に着目される方も少なくありません。
そのため不動産売却をする場合、「旧耐震基準の建物だけど売れるかな…」とご不安なケースもあるでしょう。
今回は、旧耐震基準とは何かや売却方法などについて解説します。
大阪府池田市をはじめとする「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で、不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

旧耐震基準の性能と不動産売却前に確認する方法とは？

旧耐震基準とはどのようなものなのでしょうか。
また、不動産売却をするときに、所有する建物が古くに建てられたもので、旧耐震基準かどうかあいまいな場合もあるでしょう。
まずは、旧耐震基準とは何か、判断する目安や新基準との違いなどについて解説します。

旧耐震基準とは？

マイホーム購入をされる方のなかには、耐震性能にもこだわって、住まいをご検討される方もいらっしゃいます。
そのため、不動産売却される売主の方も、所有される不動産の耐震基準は確認しておきたいポイントです。
日本では、現行の耐震基準は、建築基準法の定めに沿って1981年6月1日に施行されました。
それまでも、すでに耐震基準は導入されていましたが、新しく施行されたときに区別されるようになったのです。
以降、新しく施行された基準を「新耐震基準」、従来のものは「旧耐震基準」と呼ぶのが一般的です。
不動産売却する住まいが、1981年ごろに建てられた建物である場合、「旧耐震基準なのかな…？」と判断に迷われる場合もあるでしょう。
新旧については着工日をもとに決まってきますが、着工日の確認が難しい場合もあります。
そのようなときは、建築確認済証の交付日を確認するのがおすすめです。
新体新基準の場合、施行日である1981年6月1日以降に建築確認済証が発行されています。
つまり、旧耐震基準とは、交付日が施行日よりも前の場合に該当すると考えられます。

新旧での違いとは？

新旧の違いは、耐震性能の違いと言って良いでしょう。
耐震性能とは、地震の揺れにどれだけ耐えられ、エネルギーを吸収できるかという建物の性能です。
旧耐震基準の性能とは、中規模地震といわれる震度5強程度の揺れで、ほとんど損傷しないというものです。
1950年の建築基準法に沿った旧耐震基準では、大地震については想定されていません。
一方、新耐震基準では、大規模地震に含まれる震度6強から7程度の揺れに対しても、崩壊や倒壊しない性能が求められています。

木造住宅の法改正について

木造住宅の場合、新耐震基準に合わせて設計されていても、2000年（平成12年）までに建てられたもののなかには「既存不適格建築物」となっているケースがあるため注意が必要です。
既存不適格建築物とは、改正がおこなわれたことで、現在、施行されている基準に適さなくなった建物です。
実は、木造住宅は2000年に建築基準法の改正がおこなわれました。
現行の基準では、より高い耐震性のための耐力壁の配置や、金具をによる筋交いの留め方などが定められています。

旧耐震基準の不動産が売却しにくいといわれる理由を解説

旧耐震基準の建物とは、どのような性能をもった住まいであるかについて分かりました。
不動産売却をする際、旧耐震基準の物件は売却しにくいといわれることがあります。
ここでは、不動産売却をするために押さえておきたい、旧耐震基準の不動産が売却しにくいといわれる理由について見ていきましょう。

理由➀建物が古い

旧耐震基準の場合、不動産売却しにくい理由として建物が古いということが挙げられます。
現行の基準も施行されて40年以上が経過しているため、旧耐震基準の建物は、さらにそれ以上の築年数が経過していることになります。
場合によっては、コンクリート部分が劣化していることもあるでしょう。
コンクリートのひび割れや、なかに入っている鉄筋の状態なども気を付けたいポイントです。
建物の劣化は買主から敬遠されることになりますので、不動産売却前に状態を確認しておくことが大切です。

理由②住宅ローン控除が活用できない可能性

マイホームを購入する多くの方が住宅ローンを利用します。
その際に活用できる節税対策として、住宅ローン減税といわれる控除が挙げられます。
しかし、住宅ローン減税を使うには、下記のような条件をクリアする必要があります。

• 木造住宅は築20年、鉄筋コンクリート造のマンションは築25年以内であること
• 上記の築年数を超える場合、耐震等級１以上と認められるか、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約を結んだ物件であること

しかし、旧耐震基準の住まいの場合、これらは高いハードルといえ、適用条件を満たすのは難しいでしょう。
この点も買主が敬遠しやすことから、不動産売却しにくい理由となっています。

理由③地震保険が割高になる

ほかにも、不動産売却しにくい理由として、地震保険の保険料が割高になるという点もあります。
もしものときの安心のために、地震保険への加入を希望される方は多くいらっしゃいます。
とくに中古住宅の場合、買主の方は加入することで、先々までつながる安心になるといえるでしょう。
とはいえ、保険料は耐震等級の高さに合わせて、より割引される仕組みになっています。
そのため、不動産売却する物件が旧耐震基準であった場合、割引はされません。
保険料が割高になってしまうことも、不動産売却しにくい理由のひとつといえそうです。

旧耐震基準の不動産をスムーズに売却する3つの方法をご紹介

旧耐震基準の住まいは不動産売却がにくいといわれることもありますが、工夫をすることでスムーズに手放しやすくなる可能性が高まります。
これから旧耐震基準の不動産を売却したいとお考えの方に向け、3つの売却方法を解説します。

リフォーム費用を売主が負担とする

築年数を経ている旧耐震基準の住まいも、リフォームをすれば、デザイン性から機能性まで向上することが想像できます。
しかし、リフォームに使った金額をそのまま売却価格に上乗せして売り出す方法は難しいでしょう。
上乗せしたことで、相場よりも高くなれば、購入候補からはずれてしまいやすくなります。
そこで、「リフォーム費用は売主が負担」としアピールするのも売却方法として有効です。
買主は、購入しやすい価格のままで、購入後には自分好みにリフォームしやすくなります。

耐震基準適合証明書を取得して売り出す

旧耐震基準だと不動産売却しにくい理由に、住宅ローン減税などが利用できないという点があります。
そこで、耐震基準適合証明書を取得することでデメリットを解決し、一戸建て住宅を売却するという方法もおすすめです。
耐震基準適合証明書を取得する場合は、検査機関か建築士事務所登録をしている事務所の建築士に依頼します。
とはいえ、旧耐震基準の不動産の場合、合格を得る方法として、耐震診断の前に補強工事も必要になると考えておいたほうが良いでしょう。

立地が良い場合そのまま売り出す

旧耐震基準の物件のなかには、立地が良い不動産も少なくありません。
その場合は、そのまま売り出すというのも売却方法のひとつです。
たとえば、徒歩7分以内に最寄り駅がある駅近などの立地や、人気の商業施設が近い立地などであれば、利便性の良さを評価して購入を検討してくれる場合もあるでしょう。
同時に立地を活かして売り出す場合には、地域に精通した不動産会社にご依頼いただくこともポイントです。
北摂地区や阪神地区に根ざし、エリア特性を熟知した弊社では立地を活かした売り出し方も得意としておりますので、ご遠慮なくご相談ください。

まとめ

旧耐震基準の場合も、売却しやすくする工夫やコツはあります。
大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市の地域性や立地の魅力を活かすことも有効です。
査定から売却の戦略まで、私たち北摂不動産.comが尽力させていただきますので、ぜひご相談ください。