「分筆」で土地の一部を不動産売却できる！分筆するメリットや方法をご紹介

長く活用できていない土地や相続する土地など「一部分だけを売却したい」という場合があります。
このようなケースでは、分筆の知識が役立ちます。
今回は不動産売却における分筆とはなにか、取り組む方法やメリットなどについて解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における分筆とは？分割との違いや活用ケースを解説

土地は、一部分のみを売却することができるのでしょうか？
実は分筆をする以外にも、一部分のみ売ることはできます。
しかし部分的な売却をするなら、分筆によりトラブルを防ぐことができ、安心して手放しやすいでしょう。
ここでは分筆とはなにか、どのような特徴があり、どのようなときに役立つのかなど基礎知識から解説します。

分筆とは登記をする分け方

土地は1筆、2筆と数えます。
分筆とは、登記簿の手続きもおこない、登記上においても2筆以上に土地を分けることをいいます。
登記上も分ける分筆には、2つの大きなポイントがあります。
ひとつは、分けられた土地のそれぞれに固有の番地が付けられるという点です。
たとえば、A町1丁目-2に1筆の土地があったとします。
「半分のみ不動産売却しよう」と2分割したとすると、番地は「A町1丁目-2-1」と「A町1丁目-2-2」といったように振り分けられます。
2つめのポイントは、1つの土地に2戸以上の住宅を建てられるようになり、部分的に売却もできるということです。
ここで押さえておきたいのが、分割との違いです。
分割は、言葉が似ているため、違いがあいまいになっているケースもあるでしょう。
分割とは、登記の手続きをしない土地の分け方です。
そのため分筆とは異なり、番地も変わりません。
また、1つの土地には、基本的に建築できるのが1つの建物のみというルールがあります。
分筆の場合、登記上でも独立した個別の土地になっているため、分けた土地ごとに1つずつ建築できます。
分割の場合も、建築基準法をクリアしていると、便宜上分けている状態でも2つの建物を建てることが可能です。
とはいうものの、分割では不動産売却をすることができません。
分けた土地を不動産売却するには、登記が必要になるためです。
建築基準法をクリアしていても分割では売却できないのですが、分筆していると問題なく売ることができます。

どんなときに分筆は役立つ？

たとえば、長く活用できなかった土地があるケースでは、分筆に取り組むことで一部分は所有し続けながら、残りの土地を売却することができます。
また、不動産の相続をするケースでも多く利用されています。
1つの土地を複数人の相続人が、共同名義で受け継ぐこともできます。
共同名義でもご自身の持分のみを売却することは可能ですが、土地ではなく持分の権利を売る状態です。
土地全体を不動産売却するには、共有する全員の同意を得なくてはなりません。
共同名義での売却は、同意をしてくれない方がいる場合などトラブルになる可能性もあります。
一方、分筆であればそれぞれの土地ごとに所有する相続人が分かれるので、売却時にトラブルとなることも少ないでしょう。
このことからも、分筆とは土地の一部をスムーズに手放したい場合の有効な選択肢といえます。

分筆をして不動産売却するメリットとデメリットを解説

分筆をすると、土地を登記上でも2つ以上に分けることができ、部分的に不動産売却することができます。
また、分筆をしておくと不動産売却時に複数のメリットを得ることが可能です。
ここでは、不動産売却におけるメリットとあわせて、デメリットをご紹介します。
メリットとデメリットを知ることで、取り組むべきかの判断もしやすくなるでしょう。

メリット

メリットは、大きく分けて2つあります。
ひとつは、「それぞれ違った地目」にできるというメリットです。
登記をするときには、地目の設定もおこないます。
地目とは土地の使用目的の区分のことで、宅地のほかにも、田、畑、山林などの種類があります。
この地目も、1つの土地のまま2つ以上の地目を登記することはできません。
しかし、分けた土地はそれぞれ違った地目にすることができます。
たとえば、もともと農地として活用していた土地を一部だけ売却したい場合、分筆後に売りたい部分の地目を宅地に変えるという方法があります。
手元に残したい土地は農地のまま利用でき、手放したい部分の土地は宅地にすることで不動産売却しやすくなるのがメリットです。
登記に関しては、分筆後は権利も分けることができ「それぞれの土地を単独所有できる」こともメリットといえるでしょう。
単独所有にできれば、売却もスムーズです。

デメリット

メリットの多い分筆ですが、デメリットについては「使い勝手が悪くなるケースもある」ということが注意点になります。
分けたあと土地が、あまりに小さくなった場合などに生じることがあるデメリットです。
不動産売却にあたって分筆する際は、接道義務などとあわせて、使い勝手にも配慮した分け方をするようにしましょう。

分筆はどのようにおこなう？不動産売却前に分筆する方法をご紹介

土地の一部を不動産売却したいときに適した分筆ですが、実際にはどのようにおこなうのでしょうか。
ここでは分筆をおこなう方法について解説します。

ステップ1：事前調査から現地調査まで

分筆をおこなう方法は、いくつかの手順に分けられます。
まずは、土地家屋調査士に分筆業務の依頼をします。
専門性の高い手続きもあり、個人でおこなうことは困難です。
また、この段階で弊社のような不動産会社にご相談いただく方法も有効です。
最終的には、どのような土地に分けるかで価値や不動産売却のしやすさも変わってくるためです。
弊社から業務に適した土地家屋調査士をご紹介する方法も、分筆から不動産売却までスムーズに進めることができるためおすすめです。
ご依頼やご相談いただいた後は、「事前調査」をおこないます。
事前調査では測量図や登記簿謄本といった書類を調べ、土地や境界の正確な情報を確認します。
また登記をするには、境界線の位置や面積など、土地の現状も把握しておかなければなりません。
そこで、土地家屋調査士による現地調査と測量をおこないます。
境界の確定が必要な場合は、境界確定測量の方法を取り、隣地の所有者の合意を得て境界確認書もつくります。
次の手順は、役所への説明などにも利用する「分筆案」の作成です。
ここでも不動産会社や土地家屋調査士がサポートいたします。
そして、隣地の所有者や県道や市道に接している場合は、役所の職員も立ち会って境界標を設置します。

ステップ2：登記をして登記識別情報通知書を得る

分筆の方法も、いよいよ登記の手続きに入ります。
登記手続きには、登記申請書と測量図、筆界確認書などの書類が必要です。
分筆登記を申請後は、1週間ほどで登記識別情報通知書の交付を受けられるようになり、分けた土地の売却も進めることができます。

まとめ

不動産売却を見据えた分筆では、土地の分け方が重要です。
北摂不動産.comではターゲットも想定しながら、物件に適したご提案をさせていただいております。
大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市で分筆や売却をお考えの際は、ぜひ弊社までご相談ください。