不動産売買契約書はなぜ必要？重要事項説明書との違いについても解説

不動産取引において、売主と買主が契約を結ぶ際には「不動産売買契約書」に双方が署名・捺印して売買契約が成立します。
しかし、不動産売買契約書を作成する目的や内容について、具体的にご存じの方は少ないのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売買契約書はなぜ必要なのか、重要事項説明書との違いや確認すべきポイントについて解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売買契約書はなぜ必要なのか

本来、売買をおこなう際には、買主からの申し込みに対して売主が承諾すれば取引は成立します。
しかし口約束だけの取引の場合、「聞いていない」「思っていたのと違った」など、売主と買主とのあいだでトラブルになる恐れがあります。
トラブルを避けるためには、不動産の情報や契約の条件が記された文書を作成し、双方が納得したうえで契約を結ぶ必要があります。
つまり不動産売買契約書とは、不動産売買の契約が成立したことを証明するものであり、トラブル防止のための重要な文書なのです。

不動産売買契約書に記載されている内容

不動産売買契約書は専門的な用語が多いため、「なにが書かれているのかよくわからない」という方も多いでしょう。
そこで、不動産売買契約書に記載されている内容についてご説明します。
不動産売買は個別に取り決める条件などもあるため、ケースによって異なる場合がありますが、一般的には以下のような内容が記載されています。
売買物件の表示と売買代金
取引対象となる不動産の地番や面積などの情報と売買代金が表示されています。
手付金
不動産売買契約を結んだ際に、買主が売主に支払う手付金の金額が記載されています。
なお手付金は、売買代金の一部に充当されるのが一般的です。
売買代金などの支払日と方法
売買代金などをいつまでに、どのような方法で支払うのかが記載されています。
不動産の面積・測量・代金精算
不動産の面積に関する項目です。
土地については、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている面積を対象とするケースと、測量による実測面積を対象とするケースがあります。
売買契約を結んだあとに測量をおこない、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている面積と違いがある場合、別途清算するかどうかについて、事前に打ち合わせをおこなったうえで記載します。
所有権の移転と引渡しの時期
売買代金の全額が支払われた時点で買主に所有権が移転することと、引渡しの時期に関する項目です。
抵当権の抹消と所有権移転登記
所有権を移転するときまでに、抵当権や賃借権など抹消しなければなりません。
決済当日、所有権の移転と同時に登記申請をおこなうのが一般的です。
付帯設備などの引渡し
照明やエアコンなどの付帯設備に関する項目です。
付帯設備として引渡すものについては、「付帯設備表」にその内容を記載する必要があります。
引き渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）
売買契約を結んだあとに、売主・買主のどちらにも責任のない理由で建物が全壊するなど、不動産が滅失・毀損した場合についての取り決めです。
公租公課などの分担
売買の対象となる不動産から得られる利益や、固定資産税・都市計画税などの税金は、引渡し完了日の前日までの分を売主、引渡し完了日以降の分を買主が収益または、負担するのが一般的です。
その分担について記載されています。
契約不適合責任
不動産を引渡したあとに、契約内容とは異なる欠陥や不具合が発覚した場合に売主が負うべき責任に関する項目です。
責任を負わなければならない期間などについて記載されています。
手付解除
手付解除に関して、次のように規定するのが一般的です。
不動産売買契約を解除する場合、規定した期日までであれば、売主は受け取った手付金の倍額を買主に支払うこと、買主は手支払った手付金を放棄することで可能になります。
契約違反による解除・違約金
不動産売買契約において約束したことを怠った場合は契約違反となります。
相手方に対し、書面で催告したうえで不動産売買契約を解除し、違約金の支払いを請求することができるといった内容が記載されています。
融資利用の特約
買主の多くは、住宅ローンを利用して不動産を購入します。
住宅ローンの申し込みをしていても否認された場合は、融資承認取得期日までであれば、契約自体をなかったことにできるという内容の特約をつけるのが一般的です。

不動産売買契約書と重要事項説明書の違い

不動産売買契約書と同時に、重要事項説明書が作成されます。
不動産会社は、宅建業法によって、売買契約が成立する前に「宅地建物取引士」による重要事項説明をおこなうことが義務づけられています。

重要事項説明書とは

重要事項説明とは契約するうえで重要な事項を説明することで、その際に説明する内容を書面にしたものが「重要事項説明書」です。
不動産売買契約書と混同されるかもしれませんが、そもそも不動産売買契約書と重要事項説明書は、作成する目的と内容に違いがあります。
目的の違い
売買契約書は、契約を成立することが目的で、売主と買主の双方に対して作成します。
重要事項説明書は、購入する予定の方に、まず物件の概要や取引条件を説明し、納得したうえで売買契約を結んでもらうことが目的です。
つまり、重要事項説明書は買主のために作成するものなのです。
内容の違い
重要事項説明書は、売買契約書に記載されている不動産の概要や契約条件と重複していることもありますが、より詳細な内容になっています。
具体的には、前章でご説明した内容にくわえて、以下のようなことが記載されています。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）に記録された事項
• 法令（都市計画法や建築基準法など）による制限の概要
• 私道に面している場合の権利関係や負担金
• ライフラインについての整備状況
• 建物の管理状態や修繕について（マンションの場合）

つまり重要事項説明書には、法令による制限や負担金、ライフラインについてなど、居住するにあたって買主が知っておくべき内容が盛り込まれているのです。

特約事項について

不動産売買契約書や重要事項説明書には、特約事項を追記できます。
たとえば築年数が古い不動産を現状のまま売却することに対して買主の了承を得ている場合、売主は契約不適合責任を負わないといった内容を記載することも可能です。

不動産売買契約書でチェックすべきポイント

それでは最後に、不動産売買契約書の内容でとくにチェックすべきポイントについてご説明します。

ポイント①手付金解除が可能な期限

なんらかの事情で売買契約を解除しなければならなくなった場合、売主は受け取った手付金の倍額を支払うことになります。
したがって、手付金の解除がいつまで可能なのか、しっかりと確認しておくことをおすすめします。

ポイント②所有権移転の時期や費用の負担

売買代金の決済と同時に所有権を移転するため、決済日を確認し、引渡しの時期に無理がないか確認しておきましょう。
また所有権移転登記にかかる費用をどちらが負担するのかについても決めておくと、トラブルを避けることができます。

ポイント③ローン特約

前章でご説明したように、一般的な不動産売買契約書には、買主が融資を受けられなかった場合、売買契約が白紙となる特約を記載します。
融資承認取得期日を把握し、買主が利用予定の住宅ローンに無理がないかどうかも確認しておくと安心です。

まとめ

不動産売買契約書は、不動産売買の契約が成立した証となる文書です。
取引におけるトラブルを防止するために、しっかりと内容を理解して契約するようにしましょう。
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