不動産売却時の物件調査とは？調査の種類や流れをご紹介

不動産売却のはじめに不動産会社がおこなう「物件調査」をご存じでしょうか。
物件調査は、売り出し物件の価値を把握するうえで重要なステップとなります。
そこで今回は、大阪府池田市などの「北摂地区」や兵庫県川西市などの「阪神地区」で不動産売却の実績を誇る弊社が、物件調査の基礎知識について解説します。
物件調査の種類や流れなど、不動産売却される方の参考になれば幸いです。

不動産売却に役立つ物件調査とは？種類ごとの調査内容も解説

不動産売却をされる多くの方が、弊社のような不動産会社に仲介をご依頼いただきます。
不動産会社はいきなり売り出すのではなく、専門家として物件ごとの適切な価値を把握するにあたり、丁寧に「物件調査」をおこないます。
ここでは、物件調査とはどのようなものか、種類ごとの調査内容もあわせてご紹介します。

「物件調査」とは？

物件調査とは、売却をする不動産の個別の情報や特徴のほか、市場動向や取引事例なども幅広く調べる調査のことです。
不動産売却時をおこなうときには、初期段階で実施される調査です。
不動産会社は、プロならではの目線で物件調査により得た情報を総合的に見極め、適正価格を判断していきます。
不動産売却とは、専門性が高く、安全な取引をするには多岐にわたる知識も必要です。
とはいえ、通常、当事者となる方が不動産売却の専門知識などを十分に備えていることは少ないでしょう。
専門家が客観的におこなう物件調査は、適切な価値の判断やトラブルの防止など、売主の方の安心できる取引に活かされています。

6種類の物件調査

物件調査とは単一の調査ではなく、調べる内容にあわせて6種類の調査があります。
それぞれの調査内容や特徴も、具体的に見ていきましょう。
現地調査
現地調査とは、売り出し物件の所在地を訪れ、境界や接道、近隣との状態などを調べるものです。
まず境界については、公図の情報と異なっている点がないかを確認します。
実際の売却する物件が、公図とは違う状態になっていると、売買取引や近隣との間でのトラブルの原因になる恐れもあります。
あわせて境界標や境界杭がしっかり設置されているかも、売却時には重要です。
境界が明確になっていない場合は不動産売却は難しいため、境界の確定をおこなましょう。
ほかにも、現地調査では建物や、騒音、においなども確認します。
地図上では川や工場が周辺にあっても、においや騒音がしない物件も少なくないため、現地調査で確認しておくことが大切です。
法務局調査
法務局には登記のデータを管理する機関が設けられています。
物件調査では、法務局が管理する登記簿謄本を確認することも重要な調査です。
たとえば、所有者の確認や抵当権の設定状況、共有名義の場合には各所有者の持ち分などを調べます。
役所調査
不動産売却では、建築基準法や都市計画法、そのほか法令による制限の有無が重要になってきます。
役所調査では書類を確認し、これらの状況を把握することが可能です。
具体的には接道しているのが公道か私道か、用途地域や日陰規制、建ぺい率や容積率といった基本的な項目のほか、物件によって農地法なども確認します。
役所調査で将来的にリフォームが可能かもわかるため、販売戦略を立てるうえで役立ちます。
インフラ調査
不動産売却では、電気、上下水道、ガスといったライフラインも調査対象です。
設備があるか、どのような設置状況か、必要な場合には設置の費用も調べます。
市場調査
不動産売却には、需要の多さといった市場原理も影響する要素です。
市場調査とは、エリアでの不動産売却の現況を調べ、適正価格の設定に活かします。
取引事例調査
売り出すエリアでの過去取引のデータを調べる調査です。
近隣で取引された事例から、成約価格も確認するため、売り出し価格だけでなく最終的な売却価格を予想するうえでも有用です。

不動産の種類で異なる！売却時の物件調査のポイント

物件調査は、売却する不動産の種類によって重点的におこなわれる内容が異なってきます。
ここでは、不動産の種類別の調査内容について解説します。

マンションでは管理規約もポイント

売却する不動産の種類がマンションの場合、売り出す部屋の状態以外に共用部も物件調査の対象となります。
たとえば、廊下や駐輪場といった共用の空間が、どのようになっているかなどです。
ごみの収集場所については、マンションで運用されているルールも調べます。
バリアフリーが整備されているかもポイントです。
また、マンションを不動産売却するときの物件調査では、物件自体や設備にくわえて、管理規約も確認します。
ペットが飼えるかどうか、喫煙、楽器演奏などの可否などの内容が見られます。
管理規約の確認はマンション特有の調査内容ですが、管理の詳細を知るために有用な項目です。
競合物件との差別化となる点や正確な情報を知る役立ちます。

土地はハザードマップの情報もチェック

土地の不動産売却では、境界の確認が重点的におこなわれる項目のひとつとなります。
ほかにも、地中の埋没物や接道状況などについても調べます。
海や川が近い立地となるケースでは、水害などの影響も確認しておきたいポイントです。
そのため、液状化や洪水といった災害に関する情報の調査では、ハザードマップが用いられることもあります。

一戸建て住宅では構造を重視

マンションと比べると、一戸建て住宅は建て方の種類が多いことが特徴です。
そのため、一戸建て住宅を不動産売却するときの物件調査では、まず構造について確認します。
構造の種類のほかに重視される項目としては、雨漏りや建て付けなども調査のポイントとなるでしょう。

不動産売却時に物件調査をおこなう流れをご紹介

不動産売却時の物件調査にはいくつかの種類があり、物件ごとに適切な内容が実施されます。
物件調査を実施する際は、どのような流れでおこなわれるのかも押さえておきましょう。

流れ➀聞き取り調査

物件調査の流れは、売主の方への聞き取り調査からスタートします。
まずヒアリングによって、売り出す物件についての概要をとらえていく流れです。
たとえば、売却する不動産をどのように活用しているか、不動産の種類や土地の広さなど、基礎的な情報の確認です。
ヒアリングをする以外に、あわせて物件状況確認書などもチェックします。
また、不動産売却をするためには、住宅ローンや税金の支払い状況を確認しておくことも重要です。
そのため、聞き取り調査の流れではローンの借り入れ先や残債、税金の未納の有無も確認して現状を把握します。
ほかにも、法定相続人がいるか、第三者の不法占有がないか、精算が必要となる収益金の有無などが聞き取り調査での確認内容になってくるでしょう。

流れ②必要な種類で調査をおこなう

聞き取り調査の次は、物件ごとに前述した6種類の調査うち必要な種類で調査をおこなう流れとなります。
一般的な流れとしては、聞き取りの次に現地調査をおこないます。
書類やインターネットの情報だけではわかりにくい、バス停との位置関係や道路の舗装状況など、環境面のことも現地を実際に訪れることで明確になります。
その後、法務局や役所を訪れて、必要な内容を調べる流れです。
とくに法務局では、登記簿謄本や地積測量図、公図といった重要な書類を取得し、権利関係を確認します。
次に、不動産売却にも影響するインフラの確認です。
不動産売却するには重要な項目であるため、場合によっては「何日までに整備予定」といった日程とあわせて売り出します。
最後に、市場や取引事例の調査をおこない、物件の状態とともに適正価格を判断する材料となります。

まとめ

不動産会社の物件調査は、売りやすい適正価格の判断に役立ちます。
大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市での売却なら、地域に精通する「北摂不動産.com」が物件調査からお手伝いいたします。
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