2023-01-17
不動産売却時に欠かせない重要な手続きに、「登記」があります。
登記により、不動産は権利関係や広さなどを証明することが可能です。
今回は、不動産売却に必要になる登記の種類や費用、さらに必要書類についても解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で、不動産売却をお考えの方のお役に立てば幸いです。
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目次
不動産登記には、さまざまな種類があります。
そのなかでも、不動産売却時に売主の方が手続きを求められる可能性がある登記は、主に4種類あります。
まずは、登記の概要と、不動産売却にはどの登記が関連するかについて解説します。
登記とは何かを簡単にいうと権利関係を明確にする制度のことで、不動産登記はそのなかの一種です。
手続きをすると、法務局の管理する登記簿に不動産の重要な情報が記録されます。
登記簿はおおまかにいうと、「表題部」と「権利部」の2種類で構成されています。
表題部では、不動産の物理的状況について記録されており、建物と土地のそれぞれの情報を確認することが可能です。
たとえば、建物なら家屋番号や種類、構造、床面積など、土地なら地番や地目などです。
一方、権利部には、所有権や抵当権といった権利関係の記録が記されます。
登記手続きをするメリットは、権利関係を明確にし、第三者に主張できるようになることです。
不動産売却時には、登記によって所有者が売主本人であると証明できます。
権利関係が明確であれば、不動産売却時のトラブルも防ぎやすいでしょう。
不動産登記といっても、仮登記や分筆登記、所有権保存登記など、いくつもの種類があります。
しかし、不動産売却時に売主の方が手続きする主な種類は「氏名変更登記」「住所変更登記」「相続登記」「抵当権抹消登記」の4種類です。
氏名変更登記
結婚や離婚をされて苗字が変わられた場合におこなう登記です。
不動産売却時に売主の方が提出する印鑑証明書と、登記簿謄本の氏名を合致させる手続きとなります。
住所変更登記
氏名変更登記と同じく、売主の方が提出した印鑑証明書と、登記簿謄本に記載される住所を合致させる手続きです。
たとえば、不動産売却の前に転居して住民票も移したという場合などにおこなう登記です。
登記簿謄本の住所や氏名をほかの書類と照合することで、登記の名義人が売主ご本人であると確認します。
相続登記
相続により、不動産を受け継いだ相続人の方がおこなう所有権移転登記を「相続登記」といいます。
被相続人の名義のままでは不動産売却ができないため、早めに登記名義人を相続人に変更する登記手続きをおこないましょう。
抵当権抹消登記
不動産を購入時に住宅ローンを組むと、通常、その不動産が担保に設定されます。
不動産売却時には、担保となっている不動産の抵当権を登記簿から抹消する手続きをおこないます。
抵当権自体は完済した時点で外れますが、登記簿の内容は自動的に変わることがないため、引き渡しまでに抹消の登記手続きが必要です。
不動産売却時には、買主の方が手続きする種類の登記もあります。
ひとつは、登記名義人を買主の方に変える所有権移転登記です。
所有権移転登記によって、買主は法的にも不動産の権利を主張できるようになります。
また、住宅ローンを活用して購入した場合には、金融機関が不動産を担保にする抵当権設定登記も買主がおこないます。
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登記手続きをおこなうと、費用がかかってきます。
不動産売却では、必要になる費用の把握も大切です。
ここでは、登記費用の相場と費用負担について解説します。
不動産売却時の登記にかかる費用負担が売主になるか、買主になるかは、登記の種類ごとに変わってきます。
手続きをおこなうのと同じで、売主の方が費用負担するのは「氏名変更登記」「住所変更登記」「相続登記」「抵当権抹消登記」の4種類です。
また、登記費用にはどのようなものが含まれるかというと、登録免許税と司法書士手数料の2つになります。
登記の種類ごとにかかる登録免許税から、見ていきましょう。
氏名変更登記
氏名変更の登記をおこなう場合、登録免許税は不動産1件ごとに1,000円がかかります。
住所変更登記
住所変更登記も、不動産1件ごとに1,000円が費用となります。
たとえば、一戸建て住宅であれば、建物と土地をそれぞれ数えて、2件分の住所変更として2,000円の費用負担です。
なお、住所変更と氏名変更の登記申請の手続きはまとめることができます。
この場合も、住所変更だけをおこなった場合と同じで、登録免許税は2,000円の負担で済みます。
相続登記
相続登記の登録免許税は、「固定資産税評価額×税率」という計算式で求めることができます。
計算式に当てはめる税率は0.4%で、土地も建物も税率は一緒です。
割り出すときに必要になる固定資産税評価額は、送付される固定資産税納税通知書を見ると確認できます。
抵当権抹消登記
抵当権抹消の登記で必要になる登録免許税も、不動産1件ごとに1,000円です。
住宅ローンを利用して不動産購入した場合、土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されます。
そのため、2件となり費用は2,000円です。
不動産売却時におこなう登記は重要な手続きです。
なかでも、抵当権抹消登記では、住宅ローンの借り入れをしていた金融機関との関連性もあります。
不備なくスムーズに手続きを進めるには、司法書士へ依頼することが賢明でしょう。
司法書士によって費用はことなりますが、一般的な相場としては次の金額が目安となるでしょう。
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不動産売却のためにおこなう登記の申請には、必要書類があります。
不備があると登記ができなくなります。
各登記に共通する司法書士の委任状と登記申請書以外の添付書類をご紹介します。
住民票の写しと、戸籍全部(個人)事項証明書の2点が必要な書類です。
氏名が変わった記録と本籍地は、戸籍全部(個人)事項証明書で確認します。
さらに同姓同名との判別をして登記するため、本籍の記載がある住民票の写しを用います。
現在の住所及び住所移転の日がわかる書類と、登記に記録された住所がわかる書類が必要です。
そこで、転居したのが1回のみなら住民票の写しを用意します。
2回以上の転居で、住所が変わった場合は戸籍の附票の写しが添付書類となります。
遺産分割協議をして不動産売却する際は遺産分割協議書のほか、被相続人の出生から死亡までの戸籍全部事項証明書、除籍全部事項証明書、固定資産評価証明書が必要です。
相続人については、戸籍全部(一部)事項証明書や住民票の写しを全員分用意します。
また、遺言書などで相続された場合は書類が異なるため、確認しましょう。
不動産売却のために抵当権抹消をおこなう際は、まず金融機関の登記事項証明書が必要です。
くわえて、完済証明書か解除証明も必要です。
しかし、不動産売却した代金で完済するときには、司法書士が金融機関で書類を受け取って進めるため、ご自身で用意するものはないのが一般的です。
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売主の方が不動産の所有者と証明する登記は重要なものです。
不動産売却をスムーズにすすめるためにも、必要書類は余裕をもって準備しましょう。
大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市で売却される場合も登記手続きは欠かせません。
相続や売却などケースごとに必要な登記についてのご質問も、ぜひ、私たち北摂不動産.comにお尋ねください。
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