未登記の不動産を所有するデメリットと相続方法について解説

相続で取得した不動産を売却したいと思った際、その不動産が未登記だったことが発覚することがあります。
未登記の不動産を相続した場合の対処法を把握して、速やかに手続きをおこないましょう。
そこで今回は、未登記の不動産が存在する理由や、未登記のままにしておくと生じるデメリット、未登記の不動産を相続する方法について解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や兵庫県川西市などの「阪神地区」で不動産の相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続した不動産が未登記のままになっている理由

建物を新築・増築したり、不動産を取得したりした場合は、法務局で登記手続きをおこなう必要があります。
不動産登記をおこなうと、その情報は「登記簿」に記載され、どなたでも閲覧することができます。

登記簿の内容

登記簿の内容は、大きく分けて以下の3つで構成されています。

• 表題部…不動産の所在地や大きさ、建物の構造などの基本情報
• 権利部（甲区）…不動産の所有者の氏名や住所
• 権利部（乙区）…抵当権などの所有権以外の権利

上記のような内容を登記簿に記録することによって、所有者は不動産の所有権を公的に主張できるようになります。
なお、建物の新築や増築、解体をおこなったり、未登記の不動産を取得したりした場合は、1か月以内に表題部の登記（表題登記）をおこなう義務があります。
未登記とは表題登記がおこなわれていない状態
登記をおこなうと、まず表題部を作成し、そのあと権利部（甲区・乙区）が登録されます。
未登記とは、表題部が作成されていない状態を指します。
つまり、登記簿そのものがない状態なのです。
では、表題登記が義務付けられているにも関わらず、なぜ未登記の不動産が存在するのか、その理由についてご説明します。

未登記の不動産が存在する理由

未登記でも不便を感じない
表題登記は、法務局が自動的に登記簿を作成するものではなく、所有者が申請することで登録されるものです。
表題登記は所有者の義務であるものの、手続きをおこなわずに放置しているケースも少なくありません。
また未登記であっても、売買をしたり住宅ローンを組んだりなどをしないかぎり、所有者が不便を感じることがあまりないため、そのまま放置しているという方が多いのが現状です。
自己資金で購入したため
最近は、不動産を購入する際に多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンを利用するためには金融機関がその不動産に抵当権を設定し、登記簿上にも登録する必要があるため、必ず登記簿が作成されます。
しかし自己資金のみで不動産を購入する場合は、抵当権を登録する必要がないため、登記簿が作成されないままになっている場合があるのです。

相続が発生した場合に発覚することがある

不動産が未登記であることが、相続発生時に発覚することがよくあります。
そもそも表題登記は法律によって義務付けられています。
未登記の不動産を相続する場合は、相続人にその義務が引き継がれるということを覚えておきましょう。

相続した未登記の不動産はそのままでも良い？デメリットはある？

未登記の不動産が存在することや、その理由について前章でご説明しましたが、未登記の不動産はそのままで良いのでしょうか。
また登記をしないことでなにかデメリットが生じるのであれば知っておきたいですよね。
そこでここからは、未登記の不動産を相続した場合、そのままにしておく問題点についてご説明します。

未登記の不動産はそのままでも良いのか？

先述のとおり、建物の新築・増築時には、その所在地や大きさといった基本情報を登録する「表題登記」をおこなわなければならないと法律で義務付けられています。
つまり、未登記の不動産を相続した場合、登記手続きをせずにそのままにしておくと、相続人は法律違反を犯していることになるのです。
また、未登記の不動産を所有していると、さまざまなデメリットが生じます。

未登記のままにしておくデメリット

過料が課される
不動産登記法では、新築の建物や未登記の土地・建物を取得してから1か月以内に表題登記をすることを義務付けています。
これを怠ると、10万円以下の過料が課される場合があります。
先述のとおり、所有者が亡くなると相続人に表題登記の義務が引き継がれるため、相続人が過料を支払わなければならなくなるのです。
不動産の権利を主張できない
前章でご説明した「権利部（甲区・乙区）」の登記は、現時点では義務ではありません。
しかし、権利部を記録しないと、所有権を第三者に主張することができないのです。
不動産を売却しにくい
未登記のままでも、不動産取引は成立します。
しかし買主側からすれば、登記簿で所有者の確認ができない不動産を購入するのは不安です。
また未登記の不動産を購入しても、買主が第三者に所有権を主張することができません。
さらに買主が住宅ローンを利用する場合、登記簿上に抵当権を設定する必要があるため、未登記の場合は住宅ローンが組めないのです。
このようなことから、未登記の不動産は売却しにくいといえるでしょう。

未登記の不動産の相続方法とは

未登記の不動産をそのままにしておくと、さまざまなデメリットが生じるため、相続を機に登記手続きをおこなうことをおすすめします。
ではどのように手続きすれば良いのか、未登記の不動産の相続方法を具体的にご説明します。

相続時に登記簿が存在しない場合

登記簿がそもそも存在しないという場合は、以下のような手順で手続きしましょう。

• 遺産分割協議をおこなう
• 「表題登記」を法務局に申請する
• 「権利部登記」（所有権保存登記）を法務局に申請する

相続が発生したら、だれが、どの財産を、どれぐらいの割合で相続するのかを相続人全員で協議して決めなければなりません。
これを「遺産分割協議」といいます。
不動産の相続について話し合いがまとまったら、まずは不動産の情報を登録する「表題登記」を法務局に申請します。
表題登記をおこなう際には、測量や建物の図面を作成する必要があり、これをおこなえるのは「土地家屋調査士」です。
したがって、相続時に不動産が未登記である場合は、「土地家屋調査士」に登記手続きを依頼するのが一般的です。
表題登記によって登記簿が作成されたら、次は相続人の所在地や氏名、権利関係などを登録する権利部登記を申請します。
権利部登記をおこなえるのは「司法書士」です。
権利に関する登記はご自身でおこなうことも可能ですが、書類などに不備があると何度も法務局に足を運ぶことになります。
スムーズに手続きをおこなうためにも、司法書士に依頼することをおすすめします。

登記簿は存在するが相続登記がまだの場合

表題登記がなされており、登記簿は存在するものの、登記簿上の所有者が亡くなった方のままになっている場合は、以下のような手順で手続きしましょう。

• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記をおこなう

まず、遺産分割協をおこない不動産の相続方法を決めます。
その後、不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する「相続登記」をおこなえば、未登記の不動産の相続は完了です。

まとめ

未登記の不動産は、相続後に現金化したいと思っても売却が困難です。
未登記の不動産をそのままにしておくとさまざまなデメリットが生じるため、すぐに売却するつもりがなくても、相続後は速やかに登記手続きをおこないましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市などの「北摂地区」や兵庫県川西市などの「阪神地区」で不動産売却をサポートしております。
相続した不動産の売却についてもアドバイスいたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。