住宅ローンが返済不可能になる前の対処法や任意売却について解説

住宅ローンは長期にわたって返済していかなければならないため、返済期間中に収入が減ったり出費がかさんだりなど、さまざまな事情で返済が苦しくなることは起こり得ます。
しかし、対応が遅れれば遅れるほど状況は悪化するため、早急に対処して生活を立て直しましょう。
今回は、住宅ローンが苦しいときの対処法や返済不可能になってから競売までの流れ、競売よりもメリットが多い「任意売却」について解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や、兵庫県川西市などの「阪神地区」で、住宅ローンの返済が苦しいとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可能になる前の対処法

住宅ローンの返済が苦しくなると、経済的にも精神的にも大きな負担となります。
返済するお金を捻出できるうちは良いのですが、それも難しくなってきた場合に、「もうどうすることもできない」と諦めて放置される方がいらっしゃるかもしれません。
放置して住宅ローンを延滞した場合は延滞金が加算されるため、返済の負担がさらに重くなってしまいます。
また、なかには消費者金融などで借金をして住宅ローンの返済に充てるケースもあります。
しかし、借金が減るわけではないため問題の解決にはならず、新たに高い金利で借金をすることによって、より状況を悪化させるかもしれません。
住宅ローンの返済が苦しいと感じたときは、放置や新たな借金をすることは避け、次のような対処法を検討して早急に行動を起こすことが大切です。
では具体的にどうすれば良いのか、4つの対処法についてご説明します。

融資を受けた金融機関に相談してみる

返済不可能になりそうなときは、早急に融資を受けた金融機関に相談しましょう。
状況や金融機関によっては、期限を決めた返済猶予や返済期間の延長など、返済プランの見直しが認められる場合があります。
ただし、住宅ローンを滞納してしまうと金融機関の対応が厳しくなるため、滞納する前に相談することが大切です。

別の住宅ローンに借り換える

現在契約している住宅ローンの金利が高い場合は、金利が安い住宅ローンに借り換えるのも対処法の1つです。
金利が安くなることで残債の総額が少なくなるため、同じ返済期間であれば毎月の返済額が抑えられます。
しかし借り換えの場合は、新たに融資を受ける金融機関の審査に通る必要があり、諸費用もかかります。
残債と諸費用をプラスし、トータルで考えてもメリットが十分にある場合は借り換えを検討してみても良いでしょう。

団体信用生命保険の契約内容を確認する

団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった場合に、保険金で住宅ローンの残債が完済される住宅ローン専用の保険です。
将来に備えて、住宅ローンの契約時に加入するのが一般的です。
病気にかかったことが原因で働けなくなった、医療費がかさんで家計を圧迫しているという場合は、保険が適用されるかどうか、契約内容を確認してみましょう。

売却する

家を売却して現金化し、そのお金で残債を完済するのも対処法の1つです。
家の売却価格よりも残債額が下回っている「アンダーローン」であれば、売却金の決済と同時に完済することを前提に、問題なく売却することが可能です。
売却金で完済できない「オーバーローン」の場合は、のちほどご説明しますが、金融機関の同意を得たうえで不動産を売却する「任意売却」という方法があります。

住宅ローンが返済不可能になってから競売までの流れ

住宅ローンが返済不可能になると、最終的には自宅が競売にかけられます。
具体的にどのような流れで手続きが進むのかをご説明しますので、状況と照らし合わせながらご参考にしてください。

競売までの大まかな流れ

手続きが進むスピードは金融機関によって異なりますが、大まかな流れは以下のとおりです。
金融機関から支払いを求める督促状が届く
住宅ローンが返済不可能となり2か月ほど滞納すると、金融機関から支払いを求める督促状が届きます。
この時点で「個人信用情報機関」、いわゆるブラックリストに事故情報として記録される可能性があります。
分割で支払う権利を失う
住宅ローンは、毎月決められた期限に返済することを金融機関と約束したうえで契約するため、分割で支払うことが可能になります。
ところが期限に返済できず滞納した場合は契約違反となり、分割で支払う権利を失うため、一般的には滞納後6か月ほどすると金融機関から通知が届き一括支払いを求められます。
保証会社が代わりに一括支払いをおこなう
一括支払いができない場合は、保証会社が代わりに金融機関に残債を支払います。
これを「代位弁済」といい、そのあとは保証会社が債権者となるため、保証会社から一括支払いを求められます。
競売開始
この時点で保証会社に一括支払いができるケースはほとんどありません。
保証会社は債権を回収するために、裁判所に競売の申し立てをおこない、裁判所が競売開始を決定すると強制的に競売にかけられます。
競売では市場相場の4割から5割ほど安い価格で売却されるのが一般的で、売却金はすべて債権者に支払われます。
さらに完済できずに残った借入金は一括で支払わなければならず、自宅を失ったうえに多額の借金に悩まされることになるのです。

住宅ローンが返済不可能な場合に検討すべき任意売却とは

住宅ローンが返済不可能となり、オーバーローンのために通常の不動産売却ができない場合は、「任意売却」という選択肢があります。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが返済不可能となった場合に、金融機関の同意を得たうえで自宅を売却することです。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済し、金融機関が設定した「抵当権」を解除してもらう必要があります。
しかし任意売却の場合、売却しても全額返済できない状況であっても金融機関の同意を得られれば、通常の流れで不動産売却をおこなうことが可能になるのです。

任意売却のメリット

任意売却には、次のようなメリットがあります。
市場相場に近い価格での売却が望める
任意売却は、競売のように強制的に売却されるのではなく、自分の意思で売却できます。
通常の不動産売却と同様に売却活動をおこなって買主を探すことができるため、市場相場に近い価格での売却が望めます。
競売よりも高値で売却できる可能性が高いため、残債額を競売より減らすことができるでしょう。
住宅ローンが返済不可能であることを周囲に知られない
競売になると、裁判所に物件の情報が公開されるだけでなく、インターネットや新聞にも競売物件として掲載されることがあるため、競売にかけられていることを周囲に知られる可能性があります。
一方、任意売却は通常の不動産売却と外見上の手続きは変わらないため、住宅ローンが返済不可能になったことを周囲に知られる心配がありません。
残った住宅ローンの返済方法を交渉できる場合がある
競売では、売却後に残った住宅ローンは一括で支払わなければなりません。
任意売却では、金融機関との交渉によって、無理のない金額での分割返済を認められる場合があります。

まとめ

住宅ローンが返済不可能になると最終的には競売にかけられ、残った住宅ローンについては一括で支払わなければなりません。
任意売却であれば競売よりも高値での売却が望めるうえに、残債の分割返済を認めてもらえる可能性があります。
早く生活を立て直すためにも、住宅ローンが返済不可能な場合は早急に金融機関に相談して、任意売却を検討しましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市で不動産売却をサポートしております。
住宅ローンの返済が苦しいというお悩みにも弊社がお力になりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。