農地を売却する方法とは？売却時にかかる費用についても解説！

農地を所有している方のなかには、「後継者がいないため農地を手放したい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また「相続で取得したけれど農業を営むつもりがない」というケースも多く見られます。
農地を手放したいときには売却を検討することをおすすめしますが、農地の売却は通常の土地よりも売却しづらいため、ポイントを押さえて進めることが大切です。
そこで今回は、農地を売却する方法と売却時にかかる費用について解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や兵庫県川西市などの「阪神地区」で農地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

農地が売却しづらいといわれるのはなぜ？

冒頭でもお伝えしましたが、農地は一般的な宅地などよりも売却しづらいといわれています。
なぜなら、農地は「農地法」によって厳しく制限されており、通常の不動産売却では問題にならないことにも注意しなければならないからです。
そこでまずは、「農地法」の概要をご説明しながら、農地が売却しづらい具体的な理由について解説します。

農地法とは

農地とは、継続的に耕作するための土地、簡単にいえば「田」や「畑」を指します。
農地法とは、国民に安定した食料供給をおこなうため、農地を確保することを目的に定められた法律です。
農地を確保するために、農地を農地以外のものに変えることを規制し、適切に使用されるように調整しています。
つまり「農地は農地として利用する」という考えが前提なのです。

農地が売却しづらい理由

農地は自由に売却できない
農地を売却する際には、買主側にも条件があります。
原則として、農地は農家や農業参入者以外に売却することができません。
つまり取引のターゲットが限定されることが、農地の売却を困難にする理由の1つといえるのです。
用途を変更するためには許可が必要
農家や農業参入者以外に売却したい場合は、土地の用途を農地以外のものに変更することで可能になる場合があります。
これを「農地転用」といいます。
ただし、農地転用をおこなうためにはいくつもの条件をクリアし、その地域を管轄する農業委員会または都道府県知事の許可を得なければなりません。
こういった厳しい規制も、農地の売却を困難にしているのです。

農地を売却する方法と流れ

農地を活用せずに放置すると、害虫や害獣が発生したり、不法投棄に利用されたりといったリスクが生じます。
また土地の所有者には固定資産税が毎年課されるため、活用しない農地を所有しているだけで無駄な出費が続きます。
したがって、活用しない農地を所有している方や、相続で取得する可能性がある場合は、早めに売却を検討するのが得策です。
農地は売却しづらいことを前章でご説明しましたが、ポイントを押さえて手続きを進めることで早く売却できる可能性があるため、売却方法や流れを事前に把握しておきましょう。
農地を売却するための方法として、以下の2つが挙げられます。

• 農地のまま売却する
• 農地を転用して売却する

どちらの方法で売却するかによって流れが異なります。

農地のまま売却する

農地のまま売却する場合は、以下のような流れで進めます。

• 買主を探す
• 売買契約を結ぶ
• 農業委員会の許可を得る
• 代金の決済と所有権移転登記をおこなう

先述のとおり、農地の売却には農業委員会の許可が必要ですが、許可が下りることを前提に売却活動をおこない、買主が見つかったら許可申請より先に売買契約を結びます。
なお、このときの買主は農家や農業参入者に限られます。
売買契約締結後、市区町村の農業委員会に申請して売却の許可を得るための申請をおこないます。
許可が下りれば売却を進めることが可能になるため、代金を受け取り、農地の所有権移転登記をおこなって取引成立です。
許可が下りない場合は、売買契約そのものが成立しません。

農地を転用して売却する

農地を転用して売却する場合は、以下のような流れで進めます。

• 買主を探す
• 売買契約を結ぶ
• 農地転用申請をおこなう
• 代金の決済と所有権移転登記をおこなう

農地を転用してから売却する場合も、許可が下りることを前提に買主を探し、売買契約を結びます。
ただし農地転用の許可を得るためには、以下の条件をクリアしなければなりません。
立地基準
立地基準とは、農地の営農条件や周辺の市街地の状況から転用の可否を判断する基準で、農地の場所によって原則許可・不許可が分かれます。
許可される可能性があるのは、以下のような立地です。

• 第二種農地…市街地発展の可能性がある農地、駅や市役所などの市街地の中心部から500m以内の農地
• 第三種農地…市街地の中にある農地、駅や市役所などの市街地の中心部から300m以内にある農地

このうち第三種農地は、原則許可される立地です。
農地は、市街地に近いほど売却しやすいといえます。
一般基準
一般基準とは、農地転用の許可が下りた場合でも、計画どおりに農地を転用して利用できるかどうかを判断する基準です。
農地を転用する目的や周辺への影響、目的を実現するための資力や信用があるかといった厳しい基準が設けられています。
立地基準と一般基準をクリアして農地転用の許可が下りれば、代金を受け取り、農地の所有権移転登記をおこなって取引成立です。

農地を売却する際にかかる費用

農地を売却する2つの方法について前章でご説明しましたが、実際に売却する際にはさまざまな費用が発生します。
そこで最後に、農地を売却する際にかかる費用の種類についてご説明します。

仲介手数料

農地の売却は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介を依頼して買主が見つかり、取引が成立した場合は、その成功報酬として仲介手数料が発生します。
なお、仲介手数料は法律によって上限が定められており、多くの不動産会社が上限額を提示しているため、金額は上限額を目安にすると良いでしょう。
売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限額は、以下の計算式で算出できます。
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

行政書士費用

農地転用の許可申請を行政書士に依頼した場合は、費用が発生します。
費用の相場は、市街化区域内で約10万円、市街化区域外で約16万円です。
なお農地の売却に消費税はかかりませんが、仲介手数料と行政書士費用には消費税が課されます。

税金

印紙税
不動産売買契約書は課税文書であるため、印紙税が課されます。
売買価格に応じて、以下のように定められた金額の収入印紙を貼り、消印することで納税します。

• 500万円超1,000万円以下は、1万円（2024年3月31日までは5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下は、2万円（2024年3月31日までは1万円）

登録免許税
農地の所有権移転登記をおこなう際には、登録免許税が課されます。
登録免許税は、以下の計算式で算出します。
固定資産税評価額×2％（2023年3月31日までは1.5％）

譲渡所得税

農地を売却して利益を得ると、農地の売却額から取得費と譲渡費用を差し引いて残った利益に対して、住民税と所得税、2037年12月31日までは復興特別所得税が課されます。
この3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税の税率は農地の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
なお、農地の売却方法によっては800万円から最大5,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。

まとめ

農地は売却しづらいといわれていますが、流れに沿ってスムーズに手続きをおこなうことで、早く売却できる可能性があります。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市などの「北摂地区」や兵庫県川西市などの「阪神地区」で不動産売却をサポートしております。
農地の売却は、専門的な知識を要する場面が多く手続きが複雑です。
弊社がサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。