土地を売却する際に必要な境界線の調べ方とかかる費用について解説！

相続などで取得した土地のなかには、隣地との境界線が曖昧になっているケースが少なくありません。
そのような土地を売却する場合は、事前に境界を確定しておく必要があります。
そこで今回は、土地の境界線とはなにか、調べ方やかかる費用について解説します。
大阪府池田市などの「北摂地区」や兵庫県川西市などの「阪神地区」で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地の境界線とは？土地を売却する際になぜ必要なの？

まずは、境界線とはなにか、なぜ確定しなければならないのかについてご説明します。

そもそも境界線とはなに？

土地の境界線とは、土地と土地の境目を示す線のことです。
「境界線」といっても、土地に線が引かれているわけではありませんが、土地を売却する際には、売主は買主に対して土地の境界を明示することが義務付けられています。
土地の境界線には、「筆界」と「所有権界」の2種類があります。
筆界
「筆界」とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた境界線のことです。
明治初期におこなわれた地租改正以降ずっと継承されているもので、分筆などの登記手続きによって変更されない限り移動しないことから「公法上の境界」と呼ばれています。
所有権界
「所有権界」とは、土地所有者の権利が及ぶ範囲を区画するものとして、隣接する土地の所有者間で話し合って決めた境界線のことです。
垣根や杭、ブロック塀などを目印にして境界線を表示し、登記簿上に反映していないケースも少なくありません。
所有者間の合意のもと、線形を変えながら継承されている場合があり、「私法上の境界」と呼ばれています。
地租改正時に作成された図面は「所有権界」をもとに境界を確定したものであるため、「筆界」と「所有権界」はもともと一致していました。
ところが年数が経過したことによってずれていることや、垣根や杭などがある場所が筆界なのか所有権界なのかがわからなくなっているケースもあります。

境界線の必要性

境界線がわからない土地を売却する場合、以下のような問題が生じます。
土地を売却できない
先述のとおり、土地を売却する際には買主に対して土地の境界を明示する義務があります。
境界が確定していなければ境界明示義務を果たせないため、土地を売却することができません。
査定ができない
土地を売却する際には、まず査定を受けて売却価格を設定します。
境界線が確定していないと土地の面積がわからないため、査定を始めることができません。
このような理由から、土地を売却する際には境界線を確定しておく必要があるのです。

境界線をめぐるトラブルには「筆界特定制度」が有効

土地を売却するにあたって境界線を確定したいと思った際、隣地の所有者の行方がわからなかったり、所有者間の認識が異なっていたりといった理由からトラブルになる場合があります。
そのようなトラブルの早期解決には「筆界特定制度」が有効です。
筆界特定制度とは
筆界特定制度とは、土地所有者の申請に基づいて、法務局が調査して筆界を特定する制度です。
境界線をめぐるトラブルが裁判に発展すると、解決するまでに2年から3年ほどかかり、費用の負担も大きくなります。
筆界特定制度は裁判よりも短い期間で筆界を特定できるメリットがあります。
ただし筆界特定の結果に相手が納得しなかった場合、裁判で争うことになる可能性がある点をデメリットとして覚えておきましょう。

土地を売却する際の境界線の調べ方

土地を売却する際は境界線を確定しておく必要があることを前章でご説明しましたが、境界線はどのような方法で確定するのでしょうか。
そこでここからは境界線の調べ方についてご説明しますので、ぜひ理解を深めておきましょう。
境界線は、以下のようなものを参考にして調べます。

公図や地積測量図

公図
公図とは、土地の位置や形状について表した図面で、地図に準ずるものとして扱われています。
ただし、明治時代の地租改正に伴って作成されたものも数多く残っており、わかりにくかったり正確性に欠けたりと、信頼度や精度がそれほど高くない可能性があります。
地積測量図
地積測量図とは、土地の面積を証明するもので、隣地との境界が明記されています。
地積測量図は、土地の表題登記や分筆登記をおこなう際に法務局に提出しなければならない書類です。
公図と地積測量図は、法務局で閲覧可能です。
ただし、登記申請をおこなったことがない土地については、地積測量図が存在しないこともあります。

区画整理図面

土地区画整理を実施している地域の場合は、整備が完了したあとに、新しく割り当てられた土地の登記をおこないます。
区画整理が完了した地域については、境界を確定したときの図面を自治体が保管しており、インターネットや自治体の窓口で閲覧可能です。

地籍調査図面

自治体が、登記されている土地の地番や地目、境界、面積などに関する調査をおこなっている場合があります。
境界確認の際には所有者が立会い、調査結果の確認をおこなって境界線を確定します。
そして地籍調査で確定した図面は自治体が保管しており、自治体の窓口で閲覧可能です。
ただし土地の所有者が立会いに応じなかった地域は、地籍調査図面での確認はできません。
このように、公的な資料を用いることで境界線を調べることができます。
そのほか、土地を購入した際の売買契約書にも境界線について明記されていることがあります。
境界線の調べ方として、購入時の資料なども手がかりになる可能性があることを覚えておきましょう。

土地を売却する際に境界線を確定するためにかかる費用

実際に土地を売却するにあたって境界線が不明な場合は、土地家屋調査士に依頼して測量をおこなう必要があります。
そのためには費用がかかるため、事前に相場を把握して準備しておくと安心です。
そこで最後に、土地を売却する際、境界線の確定測量の流れやかかる費用についてご説明します。

境界確定測量の流れ

資料調査
土地家屋調査士が法務局や自治体などに保管されている登記簿や公図、地積測量図、隣地の境界確定図、区画整理図といった資料の調査をおこないます。
立会い
境界確定測量は、関係者の立会いのもとおこないます。
隣接する土地が個人の土地であればその所有者、公的な土地と隣接している場合は公的機関の立会いが必要です。
確定図面の作成
境界について関係者全員が納得したら、コンクリート杭などの境界標を設置したうえで境界確定図面を作成し、登記申請をおこないます。

境界確定測量にかかる費用

土地家屋調査士に依頼する場合
面積が100坪未満の一般的な土地の測量にかかる費用は、30万円から50万円ほどが相場です。
公的機関の立会いが必要な場合は、60万円から80万円ほどかかります。
土地の形状や広さなど、費用にはさまざまな要因が影響するため、事前に確認するようにしましょう。
筆界特定制度を利用する場合
前章でご説明した「筆界特定制度」を利用する場合は、手数料が必要です。
手数料は、法務局の「申請手数料計算シミュレーション」を利用することで把握できます。
測量が必要であると判断された場合は、法務局が定めた計算式で算出された測量費用を負担しなければなりません。
その場合、50万円から80万円ほどかかるのが一般的です。

まとめ

土地を売却する際には、境界線を確定しておく必要があります。
費用はかかりますが、のちのちトラブルに発展することを防ぐためにも、境界線が曖昧な場合は早めに境界確定測量をおこなってスムーズに売却を進めましょう。
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土地家屋調査士のご紹介も可能ですので、土地の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。