土地が筆界未確定の場合の売却方法とは？境界線の違いについても解説

隣地との境界線が決まっていない土地は買主が見つかりにくいうえに、あとで隣地の所有者と境界線をめぐるトラブルが起こる可能性があります。
ご自身で「ここが境界だ」と認識していても、公図上は「筆界未確定」と記録されているケースもあり、売却時には注意が必要です。
そこで今回は、土地売却時に知っておきたい筆界未確定の概要や境界線の種類、筆界未確定地の売却方法について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

筆界未確定の土地は売却できるのか？

土地を相続などで取得した際、利用する予定がないことから売却をご検討される方は少なくありません。
しかしその土地が筆界未確定地だった場合は、「そもそも売却できるの？」と不安になりますよね。
結論からいうと、筆界未確定地であっても売却することは可能です。
ただし売却できるとはいえ、冒頭でもお伝えしたように買主が見つからず売却が長引く可能性が高いといえます。
それはなぜなのか、売却しにくい理由をいくつかご説明します。

購入検討者が敬遠する

筆界未確定地は金融機関から担保として認められないことがあり、その場合、買主は住宅ローンを利用できません。
不動産を購入する方の多くは住宅ローンを利用するため、融資を受けられない土地は敬遠されてしまいます。
また土地の境界をめぐって、隣地の所有者とトラブルになることがよくあります。
今は隣接する土地の所有者同士が同意している境界でも、相続や売買などによって所有者が変わった場合に、そのまま引き継がれるとは限りません。
たとえば新しい所有者が将来その土地を売却したり建物を増築したりしたいと思った際に、境界が未確定な状態では権利を主張できず、トラブルに発展する可能性があります。
このように、購入後のリスクがある土地は買主が見つかりにくいため、売却しにくいといえるのです。

境界明示義務を果たすことができない

土地を売却するときには、原則、買主に対して土地の境界を明示しなければなりません。
これを「境界明示義務」といい、法的に定められたものではありませんが、一般的に売買契約書に記載することによって義務付けられています。
この境界明示義務を果たすことができない土地は信用度が低く、購入検討者が安心して購入できないため、売却しにくい可能性が高いのです。

土地売却時に知っておきたい筆界未確定地とは？

筆界未確定地はトラブルに発展するリスクがあることから、売却が困難であることを前章でご説明しましたが、そもそもこの「筆界」とはなにを指すのかご存じの方は少ないかもしれません。
そこでここからは、境界の種類についてご説明しながら、筆界が未確定とはどのような状況なのか、なぜ未確定なのかについて解説します。

境界には2種類ある

一口に「境界」といっても、公的に定められた境界と、個人で認識している境界の2種類があります。
この2つの境界の違いは、登記されているかどうかです。
公的に定められた「筆界」
「筆界」とは、登記の際に定められる境界のことで、筆界で囲った土地のそれぞれに地番がつけられることになっています。
筆界は、不動産登記法に基づいて定められる地番と地番の境であるため、個人の意思で勝手に変更することはできません。
このことから、「公法上の境界」と呼ばれています。
個人で認識している「所有権界」
「所有権界」とは、隣接する土地の所有者間で決めた境界のことです。
最近の分譲地ではあまり見られませんが、昔からある住宅などでは、石垣やブロックなどを目印にして区別しているような土地も少なくありません。
本来、「筆界」と「所有権界」は一致していたのですが、当事者間の話し合いによって変更し継承されていることがあります。
このことから、「私法上の境界」と呼ばれています。

筆界未確定とはどのような状態なのか

筆界未確定とは、自治体がおこなう「一筆地調査（地籍調査）」で筆界を確認できなかった状態を指します。
一筆地調査（地籍調査）とは
登記された土地の境界については、法務局で保管している公図に記載されています。
ところが、その多くは明治政府が地租改正をおこなったときの測量をもとにしているため、正確性に欠けるものも存在しているのが実状です。
また災害などが原因で境界を示すものがなくなったり、土地の形状が変わったりといったこともあります。
そこで、現在の測量方法によって精度の高い公図や登記簿を作成するために、国土調査法という法律に基づいて調査をおこなっているのです。

筆界未確定となる理由

一筆地調査は、土地所有者の立会いが必要です。
所有者が調査に立ち会えない場合や、隣地所有者と合意を得られず境界を決定できなかった場合は、「筆界未確定」として登記簿にも記載されます。
筆界未確定となってしまうのは、筆界がもともとなかったからではなく、一筆地調査で確認できなかったことが理由なのです。

土地が筆界未確定地の場合の売却方法

では筆界未確定地はどうすれば売却できるのでしょうか。
最後に、筆界未確定地の売却方法についてご説明します。

筆界を確定し地図訂正をおこなう

筆界未確定の状態では売却が困難になることから、スムーズに売却するためには筆界を確定しなければなりません。
そのために、まずは土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者の立会いのもと確定測量をおこないます。
そのあと、当事者双方が納得した筆界について、双方の認識が一致している旨を記した「筆界確認書」を土地家屋調査士が作成し、署名・捺印したものを当事者双方が1つずつ所有します。
このとき土地の境界図も作成されるため、法務局に提出して地図訂正をおこなうことで、安心して土地を売却できるようになるのです。

売買契約書に境界非明示の特約をつける

土地の売却時には境界明示義務がありますが、隣地の所有者がわからないなどの理由で、境界を確定できないケースもあります。
その場合、買主が承諾していれば、筆界未確定のまま売却することは可能です。
ただし注意点として、境界を明示せずに売却することや、境界に関する異議申し立てを受け付けないといった内容を、売買契約書の内容に盛り込むことが大切です。
その内容を記載したものが、境界非明示の特約です。
この特約をつけずに契約を結び、売却後に境界をめぐってトラブルが起こると、買主から契約不適合責任を問われ損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
契約不適合責任は、契約内容と異なる問題が生じた場合に売主が買主に対して負う責任です。
つまり、問題について買主に告知し、承諾のうえ契約を結ぶことを契約書にしっかりと記載してあれば、その内容について責任を問われることはないのです。
筆界未確定であることを前提に売却する場合は、トラブルを防ぐために、境界非明示の特約をつけて売買契約書を交わすように注意しましょう。

まとめ

筆界未確定地とは、国土調査法に基づいて自治体がおこなう一筆地調査で、境界を確認できなかった土地のことです。
筆界未確定地は買主にとってデメリットが多いため、売却が困難になることが予想されます。
スムーズな売却を目指すために、売却したい土地が筆界未確定の場合は、隣地所有者の立会いのもと確定測量をおこなって筆界確認書を作成し、地図訂正をおこなったうえで、売却を進めることが大切です。
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土地家屋調査士のご紹介も可能ですので、筆界未確定地の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。