収益物件とは？売却するメリット・デメリットやポイントについて解説！

不動産を利用して利益を得る「収益物件」を所有している方のなかには、その物件を手放そうか悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、収益物件の売却方法やタイミング、メリット・デメリットについて解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

収益物件の売却方法や売却を検討するタイミングとは

「収益」とは一般的に会社に入ってくるお金を指す言葉で、アパートやマンションなどを経営している方の収益は賃貸収入を指します。
つまり収益物件とは、第三者に貸すことで一定の賃貸収入を得ている物件です。

収益物件の具体例

具体的には、以下のような物件が挙げられます。

• 居住用物件
• オフィス用物件
• テナント用物件
• 貸地

居住用物件とは、アパートやマンションのような集合住宅や、貸家として利用している一戸建て住宅などのことです。
また会社の事務所として利用するオフィス用物件や、店舗向けのテナント用物件、駐車場などに利用する土地なども、収益物件に含まれます。

収益物件経営の仕組み

収益物件の場合、ご自身の居住用物件として購入するわけではないため、通常の住宅ローンではなく、「不動産投資ローン」を利用して購入します。
管理会社に物件の管理を委託する場合、入居者の家賃は管理会社にいったん入金されます。
そして家賃から管理費用を差し引いた分が所有者の賃貸収入となり、そこからローンを返済するといった仕組みで経営するのが一般的です。

売却を検討するタイミング

収益物件を少しでも高値で売却するためには、タイミングを見極めることが大切です。
以下のような時期が、売却のタイミングを見極めるポイントになります。

• 大規模修繕工事の前
• 物件の価値が上昇しているとき
• 入居率が高いとき

マンションの場合、12年ほどの周期で大規模修繕工事がおこなわれますが、このときに多額の修繕費用がかかるようであれば、売却を検討したほうが良いかもしれません。
また物件の価値が上昇しており、入居率が高いタイミングで売り出すことで、早く良い条件での売却が望めるでしょう。

収益物件の売却方法

収益物件を売却する際には、「仲介による売却」と「不動産会社の買取」の2種類の方法があります。
「仲介による売却」は、売却活動をおこなって買主を探す方法で、市場相場に近い価格での売却が望めますが、立地条件や物件の築年数、状態、入居率などによっては売却が長引く可能性があります。
一方「不動産会社の買取」は、不動産会社が買主となるため、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進みます。
買取価格は市場相場よりも低くなるのが一般的ですが、現金化が早いという大きなメリットがあります。
どちらの方法が良いかは状況によるため、市場相場をチェックしつつ、ご自身に合った売却方法を選択することが大切です。

収益物件を売却すると得られるメリット

収益物件の売却方法やタイミングについてご説明してきましたが、売却するメリット・デメリットについても事前に把握したうえで検討することをおすすめします。
そこでまずは、収益物件を売却するメリットを見ていきましょう。
収益物件を売却すると得られるメリットとして、以下のようなものが挙げられます。

• 投資計画を立てやすい
• 入居者を探す必要がなくなる
• 金利上昇リスクを避けられる

それぞれの内容を具体的にご説明します。

メリット①投資計画を立てやすい

収益物件を売却すればまとまった資金が手元に入り、売却した時点で利益と損失が確定するため、投資計画が立てやすくなります。
その資金をローンの返済や新たな投資物件の購入費用に充てることはもちろん、投資以外のほかの用途に使うことも可能です。
したがって、別の投資物件を購入したい、ローンの返済が苦しくなったという場合、売却してまとまった資金を得られる点は大きなメリットだといえます。

メリット②入居者を探す必要がなくなる

投資物件を経営していくうえで気を付けなければならないのは「入居率」です。
先述のように、収益物件は金融機関から融資を受けて物件を購入し、得られた賃貸収入でローンの返済をするという仕組みで経営するのが一般的です。
ところが空室が目立つとそれだけ収益が少ないため、ローンの返済や生活費などを捻出するのが難しい状況になる恐れがあります。
つまり、収益物件では入居者を募って空室を埋めることが重要なポイントなのです。
しかし立地条件や物件の状態などさまざまな理由から、入居者が集まりにくくなることは珍しくありません。
そのような場合、売却すれば入居者を探す必要がなくなり、空室を埋めなければと思い悩むこともなくなるでしょう。

メリット③金利上昇リスクを避けられる

ローンを利用して購入した収益物件を経営している場合、金利の変動についても注意が必要です。
金利が上がった場合、返済総額が増え、同じ返済期間であれば毎月の返済額が増えることになります。
先述のように空室が目立つ物件の場合、金利が上昇することによって返済が苦しくなることもあり得るでしょう。
そのようなリスクも、売却することで避けられるのです。

収益物件を売却すると生じるデメリット

収益物件を売却すると多くのメリットが得られますが、デメリットも生じます。
最後に、収益物件の売却で生じるデメリットについてご説明しますので、メリット・デメリットの両方を知り、納得したうえで売却を検討しましょう。
収益物件を売却すると生じるデメリットとして、以下のようなものが挙げられます。

• 定期的な収益がなくなる
• 売却に時間がかかる可能性がある
• トラブルが起こる場合がある

それぞれの内容を具体的にご説明します。

デメリット①定期的な収益がなくなる

当然のことながら、収益物件を売却すると今まで得ていた定期的な収益はなくなります。
「まとまったお金が手元に入るから大丈夫」と考えがちですが、毎月入っていた収入が途絶えることで、私生活に影響する場合があります。
しっかりと資金計画を立てたうえで売却するようにしましょう。

デメリット②売却に時間がかかる可能性がある

仲介による売却の場合、引き渡しまでに3か月から半年程度かかるのが一般的で、立地条件などによってはそれ以上かかることも珍しくありません。
収益物件の買主は投資家であることが多いため、一般的な不動産売却よりも買主が見つかりにくい可能性があります。
早く現金化したい場合は、不動産会社による買取も視野に入れて検討すると良いでしょう。

デメリット③トラブルが起こる場合がある

入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ物件」の場合、あとで契約内容や設備に関することで、買主と入居者がトラブルになる場合があります。
入居者について買主に伝えておくべきことがあれば、しっかりと引き継ぐようにしましょう。
もし売却前にトラブルになっていることがあれば、事前に解決しておく必要があります。
このように、収益物件の売却にはメリットだけでなく、デメリットが生じることを理解しておかなければなりません。
資金計画をしっかりと立てることと、売却が長引きそうな場合は買取を利用するなど、デメリットへの対策を講じながら売却を進めていきましょう。

まとめ

収益物件の売却は、タイミングやポイントを押さえることで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
「北摂不動産.com」は、お客様のご要望に沿った販売方法をご提案します。
大阪府池田市、兵庫県川西市、大阪府豊中市、兵庫県宝塚市、大阪府箕面市、兵庫県西宮市、兵庫県伊丹市エリアで収益物件の売却を検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。