不動産売却に大きく影響する媒介契約の種類と選ぶ際の注意点について解説

不動産を仲介で売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要がありますが、媒介契約には3種類あるため、どれが良いかわからないという方もいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、媒介契約の種類とそれぞれのメリット・デメリット、選ぶ際の注意点について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に結ぶ媒介契約とは

冒頭でもお伝えしたように、不動産売却時に仲介を依頼する場合、不動産会社と「媒介契約」を結ばなければなりません。
この媒介契約には3つの種類があり、はじめて不動産を売却する方は、どの媒介契約を選べば良いのか迷ってしまいますよね。
そこでまずは、そもそも媒介契約とは何か、3種類の媒介契約の概要についてご説明します。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産を売却するための販売活動や契約手続きなどを不動産会社に依頼する契約のことです。
媒介契約の内容は、売却の条件や売却活動の方法、取引が成立した際の報酬金額、契約期間などです。
仲介を依頼する際に、売主と不動産会社のあいだで取り決めたことを記載した「媒介契約書」を取り交わして契約します。

媒介契約の種類

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ販売方法や業務内容が異なります。
どの媒介契約を結ぶかは、売却結果に影響する大切なポイントであるため、それぞれの特徴について把握しておきましょう。
3種類の媒介契約を区別するポイントは、以下の4つです。

• 複数の不動産会社と契約可能かどうか
• レインズへの登録義務の有無
• 売主への業務報告の有無
• 自己発見取引が可能かどうか

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムで、登録している不動産会社のみが利用できる、いわば不動産会社専用の情報サイトです。
レインズに物件情報を登録すると全国の不動産会社に共有されるため、早く買主が見つかる可能性が高まります。
また自己発見取引とは、売主が個人で見つけた買主に不動産を売却することです。
このようなポイントをふまえて、3種類の媒介契約の特徴をご説明します。
一般媒介契約の特徴
複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、自己発見取引も可能です。
レインズへの登録や、売主への業務報告は義務付けられていません。
専任媒介契約の特徴
1社のみに仲介を依頼する媒介契約で、自己発見取引も可能です。
7営業日以内にレインズへ登録することと、2週間に1回以上の頻度で売主への業務報告をおこなうことが義務付けられています。
専属専任媒介契約の特徴
1社のみに仲介を依頼する媒介契約で、自己発見取引は認められません。
ご自身が見つけた買主に売却したい場合でも不動産会社を介す必要があります。
5営業日以内にレインズへ登録することと、1週間に1回以上の頻度で売主への業務報告をおこなうことが義務付けられています。

不動産売却時に結ぶ3種類の媒介契約のメリットとデメリット

続いて、3種類の媒介契約のメリット・デメリットや選び方についてご説明します。

媒介契約の種類ごとのメリット・デメリット

一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社が競争して売却活動をおこなうため、好条件で購入してくれる買主を選んで取引できる点が大きなメリットです。
また全国の不動産会社で情報を共有する「レインズ」に登録する義務がないため、不動産を売却することをあまり知られたくないという方にとってはメリットだといえます。
しかし、複数の不動産会社とやり取りをする必要があり、頻繁に電話やメールの対応をしなければなりません。
さらに業務報告の義務がないため、販売状況を把握しづらい点がデメリットです。
専任媒介契約
1社のみに仲介を依頼する専任媒介契約は、積極的な販売活動が期待できます。
また自己発見取引が認められているため、親戚や知人などが不動産を購入する可能性がある場合は、その選択肢を残せる点がメリットです。
しかし、専属専任媒介契約よりもレインズへの登録が遅く、販売状況の報告頻度も低いことは、早期売却を目指す方や頻繁に状況を把握したい方にとってデメリットだといえるでしょう。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様、積極的な販売活動が期待できるうえに、レインズへの登録が早い点は、早期売却を目指す方にとって大きなメリットです。
また販売活動の報告頻度が高いため、購入検討者からの問い合わせの有無や反応などを頻繁に把握することができます。
しかし、ご自身で買主を見つける可能性がある方は、自己発見取引が認められていない点がデメリットだと感じるでしょう。

媒介契約の選び方

媒介契約の選び方としては、どのような販売活動をおこないたいか、需要が高い立地かどうかが大きなポイントです。
人気エリアで、購入希望者が多く集まりそうな場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社に仲介を依頼し、比較して買主を選ぶと良いでしょう。
一方、需要が低く売却が長引きそうなエリアの場合や、早く不動産を手放したいという方は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んで広く情報を公開するのがおすすめです。

不動産売却時の媒介契約で気を付けるべき注意点

それでは最後に、不動産売却時に媒介契約を結ぶにあたって、注意すべき点をいくつかご説明します。

注意点①内見のスケジュール管理に注意する

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社が同時に販売活動をおこなうため、内見の申し込みが同時に入ることがあります。
その場合、内見の申し込みが入った順に対応するようにしましょう。
また内見の日時が重ならないように、スケジュール管理を徹底することも大切です。

注意点②広告の内容を統一する

一般媒介契約では、不動産会社が作成する広告の内容に違いが生じないように注意しなければなりません。
同じ物件で、販売価格や築年数、駅からの距離などの情報に違いがあると、購入検討者は混乱し、不信感を抱く可能性があります。
したがって、各社が作成する広告に記載する情報は統一するようにしましょう。

注意点③売却のスケジュールを考える

不動産売却時には、「いつまでに不動産を売却したいか」というスケジュールを、ご自身で立てておく必要があります。
一般媒介契約は、売却期間にあまりこだわらないという方にはおすすめできますが、売却のスケジュールに希望がある方は注意が必要です。
住み替えの時期が決まっている、早期売却を目指したいという方は、レインズへの登録義務がある専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

注意点④立地条件を把握する

売却しやすい立地かどうかを、ご自身で把握しておくことも大切です。
需要が低いエリアでは、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約で広く情報を公開したほうが、買主が早く見つかる可能性が高まります。
レインズへの登録義務がない一般媒介契約の場合、売却が長引く可能性があるため、立地条件や売却しやすい不動産かどうかなど、ご自身でも把握しておくことが大切です。

まとめ

不動産売却時の媒介契約は、売却の結果に大きく影響します。
人気エリアの場合は一般媒介契約でも良いですが、早期売却を目指す場合は「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がおすすめです。
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