2023-03-28
事故物件を売却する際、事実を隠して売却したいと考える方も多いかもしれませんが、売主には告知義務があるため、「事故物件」と公表して売り出す必要があります。
そこで今回は、「事故物件」と公表して不動産を売却するメリット・デメリットや、売却方法について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで事故物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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そもそも「事故物件」とは、殺人や自殺、火事などで過去に人が亡くなったり、孤独死などで発見が遅れ特殊清掃をおこなったりした物件のことです。
事故物件をすすんで購入したいと考える方はほとんどいないことから、売却は困難になることは否めませんが、売れないわけではありません。
ただし、通常の不動産売却では問題にならないことにも注意が必要です。
その一つに、買主に対する「告知義務」があります。
事故物件を売却する際には告知義務があるため、過去に起こった事実を包み隠さず買主に告知しなければなりません。
しかし、告知すると売却にどのような影響があるのか不安な方もいらっしゃるでしょう。
そこでまずは、事故物件であることを公表して不動産を売却するメリットをご説明します。
所有している不動産が事故物件となってしまった、また事故物件を相続することになった場合、所有しているというだけで気持ちが沈んでしまう方が多くいらっしゃるでしょう。
きれいにして早く手放したいと思っても、大がかりなリフォームや、解体工事をおこなうためには多額の費用がかかります。
なるべく費用をかけずに手放したい場合は、事故物件であることを公表し、納得して購入してくれる買主を見つけたほうが、負担が軽くなります。
事故物件であることを隠して売却し、そのことが売却後に発覚した場合、買主とのあいだで大きなトラブルになるリスクがあります。
先述のとおり、事故物件を売却する際、売主には「告知義務」があります。
告知義務を怠った場合、「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や契約解除を求められる可能性があるのです。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる瑕疵(欠陥)が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
事故物件であることを公表し、買主が同意したうえで契約書にその内容を盛り込むことで、契約不適合責任を問われるリスクが軽減できます。
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前章では、事故物件であることを公表して売却するメリットについてご説明しましたが、以下のようなデメリットも存在します。
メリット・デメリットの両方を知ったうえで検討しましょう。
事故物件は、市場相場どおりの価格で売れない可能性が高いです。
事故物件の価格相場は、事件や事故の内容によりますが、市場相場よりも2割から5割程度安くなるのが一般的です。
たとえば自殺の場合で3割程度、殺人事件が起きたような物件では5割程度相場よりも安くなると考えておく必要があるでしょう。
ただし、事故物件の売却は、買主の心理的な問題が影響するため、過去に事件で人が亡くなったということに対して「気にしない」という方もいらっしゃいます。
駅から近く、生活の利便性が高い人気エリアの場合、それほど値下げをしなくても売却できる場合もあります。
通常、不動産売却には3か月から半年程度かかるのが一般的で、不動産の状態や立地条件によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
そもそも事故物件の場合、特殊清掃が必要であったり、リフォームや解体を検討したりと、実際に売り出すまでに通常の不動産よりも時間がかかります。
そのうえ、事故物件を敬遠される方が多いことから、売り出してからなかなか買主が見つからないことも予想できます。
つまり、事故物件であることを公表して売却する場合は、長期戦になるということを頭に入れておく必要があるのです。
売却が長引いた場合、不動産を維持するための手間と費用がかかり続けます。
なぜなら、不動産を空き家として放置していると急激に劣化が進むため、定期的に訪れて管理する必要があることと、所有しているだけで固定資産税がかかり続けるからです。
遠方に住んでいる方は、定期的に現地に訪れるための交通費もかかるでしょう。
したがって、事故物件を売却する場合は、できるだけ早く良い条件で売却するための方法を検討する必要があるのです。
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では、事故物件を早く、少しでも高値で売却するためにはどうすれば良いのでしょうか。
前章でもご説明しましたが、事故物件とはいえ、立地条件などによっては早く買主が見つかる場合もあります。
しかし、需要が低いエリアや、ニュースなどで報道されたような凄惨な事件の現場となった物件の場合は、そのまま売り出してもなかなか買主が見つからないかもしれません。
そこで最後に、事故物件を売却する際のおすすめの方法についてご説明します。
費用はかかりますが、建物を解体して更地にするという方法があります。
事件が起こったことをイメージさせる建物がなくなることで、その場所のイメージが改善される可能性があります。
また更地にすることで、たとえば駐車場や会社の資材置き場など、売却活動のターゲットの幅を広げることが可能になるでしょう。
ただし、更地にしても告知義務が消失するわけではないため注意が必要です。
売却のスケジュールに余裕があるなら、事件や事故が起きてすぐに売り出すのではなく、期間を空けて売り出すことを検討してみても良いでしょう。
時間が経過することで記憶が風化し、事故物件に対する嫌悪感が和らぐかもしれません。
ただしこの場合、前章でご説明したように、維持費がかかり続けることを頭に入れておく必要があります。
不動産を売却する方法として、「仲介による売却」と「不動産会社の買取」の2つの方法があります。
仲介による売却の場合、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなって買主を探します。
この場合、買主が見つかるまで不動産を売却することができないため、事故物件は通常の不動産よりもさらに売却に時間がかかる可能性が高いでしょう。
買取の場合、不動産会社が買主となって直接事故物件を買い取ります。
売却活動をおこなう必要がなく、広告や不動産情報誌などに物件の情報を掲載しないため、売り出していることを周囲に知られる心配もありません。
不動産会社に査定を依頼し、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進み、早く現金化できます。
したがって、売却することを周囲に知られたくない、とにかく早く手放したいという方は、買取も視野に入れてご検討されてはいかがでしょうか。
弊社では、お客様のご要望に沿った販売方法をご提案いたします。
仲介はもちろん、買取も積極的におこなっておりますので、まずはお気軽に弊社までご相談ください。
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事故物件は売却に時間がかかる可能性がありますが、告知義務を守って売り出すことで、売却後に契約不適合責任を問われるリスクを回避できます。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をサポートしております。
弊社がお力になりますので、事故物件の売却でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。
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