競売による不動産売却とは？そのデメリットや流れについて解説！

住宅ローンの返済が苦しくなった場合、不動産売却をおこなって得た売却金を返済に充てようと考える方は少なくありません。
しかし売却できず、住宅ローンの返済も不可能になった場合は、最終的に競売にかけられ多くのデメリットが生じます。
そこで今回は、競売とはなにか、そのデメリットや競売の流れについて解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

競売とは？通常の不動産売却や任意売却との違い

不動産を購入する場合、多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンを組んだ際にはしっかりと資金計画を立てていても、収入が減ったり病気になったりと思わぬことが起こる可能性があります。
住宅ローンは長期間にわたって返済していくものであるため、返済期間中になんらかの事情で返済が苦しくなることは十分起こり得るでしょう。
その場合、不動産売却はまとまった資金を得るための有効な手段です。
不動産売却をおこなうためにまず確認しなければならないのは、「売却金で住宅ローンを完済できるのか」ということです。

アンダーローンとオーバーローンについて

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関が抵当権を設定しています。
抵当権とは、いわば担保のことで、住宅ローンを完済してこの抵当権を抹消しないと、不動産売却はできません。
不動産の残債額が査定価格より少ない「アンダーローン」の状態であれば、売却金で完済できるため通常の不動産売却をおこなうことができます。
しかし、不動産の残債額が査定価格より多い「オーバーローン」の状態の場合は、売却しても債務が残るため、抵当権を抹消できません。
本来なら抵当権を抹消しないと不動産は売却できないのですが、オーバーローンでも「任意売却」という方法なら売却活動をおこなって買主を探せます。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続き、不動産売却をおこなってもローンを完済できない場合に、金融機関の同意を得て不動産売却をおこなうことです。
市場相場に近い金額での売却が望めますが、あらかじめ決めた期限までに売却できない場合、金融機関は担保である不動産を競売にかけて売却し債権を回収します。

競売とは

競売とは、住宅ローンの返済が不可能になった場合に、債権者が裁判所に申し立てをおこない、裁判所の権力によって強制的に不動産を売却する手続きのことです。
任意売却は自分の意思で売却を進めることができますが、競売は債権者と裁判所が主体となって手続きを強制的に進めます。
したがって、競売にかけられると、通常の不動産売却や任意売却のように、自分の意思や都合を反映させることができない点が大きな違いです。

競売による不動産売却で生じるデメリット

住宅ローンの返済が不可能になり、任意売却もできない状況になると、強制的に競売へと進むことを前章で解説しました。
では、具体的にどのようなデメリットが生じるのでしょうか。

デメリット①売却価格が低い

競売は、市場価格の5～7割程度の金額で売却されるのが一般的です。
物件の状況によっては、3割程度の売却価格になることもあります。
競売にかけられるのは、もともとオーバーローンの状態のときであるため、査定価格よりも大幅に安い価格で売却することになれば、当然のことながら多額の債務が残ります。
任意売却では、金融機関との交渉によって残債の分割返済が認められますが、競売後に残った債務は一括で返済しなければなりません。
残った債務を自己資金から捻出できるケースはほとんどなく、競売によって不動産売却をおこなった場合は、自宅を失ったうえに多額の借金に苦しむことになるのです。

デメリット②プライバシーが侵害される

競売が決定すると、売却基準価額を決めるために、裁判所の執行官などが現地調査をおこないます。
家のすみずみまでチェックしたり、ご近所の聞き込みをおこなったりなど、通常の不動産売却時の訪問査定とは異なることを覚悟しておく必要があります。
また競売物件の情報は、裁判所やインターネット上で公開されるため、競売にかけられていることを隠すことはできません。
このように、プライバシーが侵害されることも大きなデメリットの1つです。

デメリット③強制的に立ち退きを求められる

任意売却の場合は、売却後の引っ越し費用や時期などの交渉に応じてもらえる場合があります。
しかし競売の場合は、一方的に手続きが進むため、売却後は強制的に立ち退きを求められます。
このように、競売は債務者にとって多くのデメリットが生じますが、競売が向いているケースもあります。
たとえば、任意売却の場合は、自分の意思で金融機関に相談して売却の手続きをおこなう必要がありますが、競売になると強制的に手続きが進むため手間がかかりません。
また、任意売却は早期売却を求められますが、競売は債権者が裁判所に競売の申し立てをおこなってから実際に売却されるまで、半年から1年ほどかかる場合があります。
任意売却よりも競売のほうが時間の余裕を持てる可能性があるため、すぐに転居先が決まらないという方は、競売のほうがメリットを感じるかもしれません。

競売による不動産売却の流れ

それでは最後に、競売によって不動産売却をおこなうことになった際の流れについてご説明します。

金融機関から一括返済を求められる

住宅ローンの滞納が2～3か月ほど続くと、金融機関から督促状が届きます。
なにも対処しないまま半年ほど経過すると、残債の一括返済を求められます。

代位弁済通知が届く

一括返済に応じない場合は、「代位弁済通知」が届きます。
代位弁済とは、保証会社が債務者の代わりに金融機関に一括返済をおこなうことです。
この時点で債権者は保証会社へと移り、以降は保証会社から一括返済を求められることになります。

競売開始決定通知が届く

保証会社に一括で返済できない場合は、保証会社が不動産の競売を裁判所へ申し立てます。
申し立て後、競売開始決定通知が届き、ここからは現況調査や競売物件の公開、入札の開始と一方的に競売へと手続きが進んでいくのです。

開札

入札期間は8日間とされるのが一般的で、期日になると開札がおこなわれます。
入札でもっとも高い金額をつけた方が落札者です。
落札者が決定すると、裁判所が審査をおこない、問題がなければ売却許可がおります。

代金の納付・所有権移転登記

売却許可がおりると、落札者は不動産の購入代金を納付し、所有権移転登記をおこないます。
これで正式に落札者が不動産の所有者となり、債務者は自宅を失うことになるのです。

立ち退き

所有権移転登記が完了したら、強制的に立ち退きを求められます。
債務者の希望や都合など、交渉に応じてもらうことはできません。
なお、立ち退きにかかる費用は、債務者の負担です。
このように、住宅ローンの滞納が続き、なにも対処しないで放置すると状況はどんどん悪化していきます。
したがって、競売にかけられる前に金融機関に相談し、任意売却を検討することをおすすめします。

まとめ

競売にかけられると、債務者にとって多くのデメリットが生じるため、住宅ローンの返済が苦しくなった時点で早めに対処することが大切です。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をサポートしています。
弊社がお力になりますので、住宅ローンの返済が苦しい方は、早く生活を立て直すためにも、早急に任意売却を検討しましょう。