2023-05-23
相続で取得した実家など、築年数の古い家が建っている土地を売却したい場合、「そのままの状態で売却できるだろうか」と不安な方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、「古家付き土地」を売却するメリット・デメリットや、知っておくべき注意点について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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古家付き土地とは、文字どおり古い家が建っている土地のことです。
「中古住宅となにが違うの?」と疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、古家付きの土地の「古家」は、価値がほとんどない状態の建物を指します。
ここでは、「古家付き土地」と「中古住宅」との違いについてご説明します。
家が建っている状態の土地という意味では、「古家付き土地」も「中古住宅」も同様に、1つの不動産として捉える方が多いかもしれません。
しかし、売却する際の広告には、不動産の分類を区別して表記するのが一般的です。
中古住宅とは、人が住んだことがある「家」のことで、住宅としての価値がある建物を意味します。
一方「古家付き土地」は、古い家が付いてくる「土地」を指します。
つまり、家は建っているものの住宅としての価値がない場合に、建物ではなく「土地」として分類されるのが特徴です。
「古家付き土地」と「中古住宅」を区別する基準が法律などで定められているわけではなく、築年数を目安に区別するのが一般的です。
木造住宅の場合、法定耐用年数が22年であることから、築20年以上経過している木造住宅は、価値がほとんどないとみなされます。
したがって、築20年以上経過している家については「古家」とし、その家が建ったままの状態の土地を「古家付き土地」として売り出すことが多いのです。
ただし、築20年以上経過していても、住宅としての機能に問題なく、きれいな状態であれば「中古住宅」として売り出すことも可能です。
反対に築20年より新しくても、損傷がひどく人が住めないような家は「古家」に分類することもあります。
古家付き土地を売却する場合、そのまま売却する方法と、古家を解体して更地として売却する方法があります。
更地にする場合、当然のことながら解体費用がかかります。
また再建築不可の場合、古家を解体してしまうと新しく建物を建てることができないため、売却が長引くことも珍しくありません。
したがって古家付き土地を売却したい場合は、更地にせず、そのまま売り出すことをおすすめします。
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古い建物をそのまま残し、「古家付き土地」として売り出す場合、具体的にどのようなメリットがあるのか、またデメリットは生じるのかについて事前に知っておきたいですよね。
そこでここからは、「古家付き土地」として売却するメリット・デメリットについてご説明します。
以下のような点がメリットとして挙げられます。
解体費用を準備する必要がない
先述しましたが、古家を解体して更地にする場合は、売却する前に多額の解体費用を準備しなければなりません。
解体費用の相場は、家の構造や大きさにもよります。
木造住宅の場合、1坪当たり3万円から6万円ほどかかるのが一般的です。
たとえば30坪の木造住宅であれば、90万円から180万円ほどの資金を準備する必要があるのです。
古家をそのまま残して売り出せば、売却前にかかるコストを削減できます。
固定資産税を軽減できる
不動産を所有している方には、毎年固定資産税が課されます。
たとえば実家を相続した場合、その実家にかかる固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。
土地に課される税金は、建物が建っている土地と更地では、負担の大きさが異なります。
これは、建物が建っている土地には住宅用地の軽減措置が適用され、固定資産税や都市計画税の減税を受けられるためです。
古家を解体して更地にすると、軽減措置の適用外になり、古家が建っている状態に比べて税金が跳ね上がります。
売却が長引くと税金の負担も続くため、古家を残したままであれば、税金の負担が少ないまま、じっくりと売却活動をおこなえます。
一方、以下のようなデメリットが生じることも頭に入れておかなければなりません。
売却しづらい可能性がある
すぐに居住することが難しいような古家の場合、買主は購入後にリフォームやリノベーションをおこなう必要があります。
その費用と時間を考えると、買主にとっては大きな負担です。
リフォームやリノベーションをおこなうことを前提に古家を購入する方も増えていますが、大規模な工事が必要な古家は売却しづらい可能性があります。
更地よりも売却価格が安くなる
リフォームやリノベーション、また解体することを前提にしている買主の場合、そのためにかかる費用を考慮して、少しでも安い価格で物件を購入したいと考えます。
つまり、リフォームなどにかかる費用を見越して安い価格で売り出さなければ、買主が見つかりにくい可能性が高いのです。
したがって、古家が建っている土地は、更地で売り出すよりも売却価格が安くなるのが一般的です。
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最後に、古家が建った状態で売却する際の注意点についてご説明します。
土地を売却する際には、境界を買主に明示する義務があります。
古くから親が所有していた土地を相続した場合、境界が曖昧になっているケースが少なくありません。
境界が確定していない土地は、売却時に隣地の所有者とのトラブルになる可能性があるだけでなく、将来のリスクを考えて購入を敬遠する方がほとんどです。
したがって、土地を売却する際には、土地家屋調査士に測量を依頼し、境界確定測量図を取得してから売却するように注意しましょう。
古家を残したまま売却する場合は、売却後に買主から契約不適合責任を問われないようにしておくことも大切です。
契約不適合責任とは、売却後に契約内容と異なる瑕疵(欠陥や不具合)が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
とくに古家は多くの瑕疵が潜んでいる可能性があります。
したがって、現状のまま売却することに同意を得たうえで、その旨を契約内容に盛り込んでおくことをおすすめします。
家財道具やゴミといった残置物は、売主が撤去してから引渡すのが基本です。
エアコンやガスコンロといった付帯設備を残して売却する場合は、設備の種類や状態を明記した付帯設備表を作成し、買主の同意を得たうえで契約することが大切です。
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「古家付き土地」とは価値がほとんどない家が建っている土地のことで、住宅ではなく、あくまで土地として売却するのが一般的です。
解体費用をかけずに売却できる点は大きなメリットですが、買主が見つかりにくい可能性があるため、しっかりと販売戦略を立て、一緒に早期売却を目指しましょう。
「北摂不動産.com」は、お客様のご要望に沿った販売方法をご提案します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで古家付き土地の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
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