不動産売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例と確定申告について解説

2023-06-06

不動産売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例と確定申告について解説

不動産を売却して譲渡所得(利益)を得た場合には、その利益に対して税金が課されるため確定申告が必要です。
一方、譲渡損失が生じた場合確定申告は不要ですが、特例を利用する際には確定申告をしなければなりません。
今回は、不動産売却における譲渡損失とはなにか、利用できる特例や条件、利用する際に必要な確定申告について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における譲渡損失とは

不動産売却における譲渡損失とは

譲渡損失とは、不動産を売却した際に生じる損失のことで、売却損と呼ばれることもあります。
一方、不動産を売却した際に得た利益のことを譲渡所得もしくは売価益といいます。
譲渡所得を得た場合には、所得税と住民税が課されますが、課税対象となるのは、あくまで売却で得たお金から経費を差し引いて残った「譲渡所得」、つまり利益です。

課税対象かどうかを確認する方法

譲渡所得を得られたのか、あるいは譲渡損失が生じたのかは、以下の計算式を用いることで把握できます。
譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
それぞれの項目の内容は以下のとおりです。

  • 譲渡価額:不動産の売却価格
  • 取得費:不動産の購入代金と購入するためにかかった費用(税金や仲介手数料など)
  • 譲渡費用:不動産を売却するためにかかった費用(税金や仲介手数料、測量費など)

計算した結果がプラスになった場合は、譲渡所得を得たということになり、その金額に対して税金が課されます。
計算した結果がマイナスの場合は譲渡損失が生じているため、税金は課されません。

譲渡損失が生じた場合は税金の軽減措置を受けられる

譲渡損失が生じた場合、「不動産を売却したら損をした」と感じるかもしれません。
しかし、特例を利用することで、ほかの所得にかかる税金に対する軽減措置を受けることができるため、節税が可能になります。
どのような特例があるのか、具体的な内容と利用するための条件については、次章で解説します。

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不動産売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例

不動産売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例

不動産を売却した結果、譲渡損失が生じた場合には、特例を利用することでその年の給与所得や事業所得といったほかの所得から控除を受けられます。
これを「損益通算」といいます。
譲渡損失が生じた場合に利用できる特例には、以下の2つのケースがあります。

  • マイホームを買い替えたとき
  • 買い替えではなく所有するマイホームを譲渡したとき

それぞれの内容と条件を具体的にご説明します。

マイホームを買い替えたとき

マイホームを売却して新たにマイホームを購入した際に、住んでいたマイホームの譲渡損失が生じたときは、損益通算をおこなうことができます。
さらに、損益通算をおこなっても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡した年の翌年以後3年内に、繰り越して控除を受けることが可能です。
これを、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
売却する不動産に対する条件

  • 令和5年12月31日までに売却する
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
  • 国内に存在し、居住用として使用していた
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
  • 敷地の面積は500㎡以内

上記のほかに、建物を解体した場合、売買契約を結ぶまでに貸駐車場などそのほかの用途として利用していないことなどの条件も設けられています。
買い換える不動産に対する条件

  • 売却した前年の1月1日から翌年12月31日までに取得する
  • 新居を取得した年の翌年12月31日までに入居、もしくは入居見込みである
  • 床面積が50㎡以上
  • 取得した年の12月31日時点で住宅ローンの返済期間が10年以上ある

このように、取得する住居に対する条件も設けられているため、買い替えの際にこの特例を利用する場合は、事前に確認しておくことが大切です。

買い替えではなく所有するマイホームを譲渡したとき

新たなマイホームを購入しなくても、譲渡損失が生じた場合に損益通算・繰越控除をおこなえる特例があります。
これを「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
この特例の場合、買い替えるわけではないため、売却するマイホームに対して条件が設けられています。
先述した「マイホームを買い換えた場合の特例」の売却する不動産に対する条件と大きな違いはありません。
ただしこの特例では、以下のような条件がくわえられます。

  • 売却金額以上のローン残高がある
  • 売却したマイホームの売買契約日の前日時点で住宅ローンの返済期間が10年以上ある

また繰越が認められるのは、ローンの残債額から売却価格を差し引いた金額が限度です。
なお、そのほかの条件や内容については、国税庁のホームページでご確認ください。

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不動産売却で譲渡損失の特例を受けるための確定申告の方法

不動産売却で譲渡損失の特例を受けるための確定申告の方法

不動産を売却して譲渡損失が生じた場合は、特例を利用することで税金を抑えることができますが、そのためには確定申告が必要です。
そこで最後に、確定申告の流れや時期、特例を受ける際の必要書類について解説します。

確定申告の流れ

確定申告は、以下のような流れで手続きします。

  • 必要書類を準備する
  • 確定申告書を作成する
  • 税務署に書類を提出する

確定申告にはさまざまな書類が必要です。
取得するのに時間がかかるものもあるため、早めに揃えておくことをお勧めします。
次に確定申告書を作成します。
確定申告書は、税務署の窓口で取得する、もしくは国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」では、画面の案内に沿って金額などを入力するだけで、確定申告書を作成できます。
確定申告書と必要書類の準備ができたら、税務署へ持参して手続きします。
税務署へ出向く時間が取れない方は、郵送や国税庁が運営するオンラインサービス「e-Tax」での申告も可能です。
ただし「e-Tax」を利用する場合は、税務署に電子申告等開始届出書を事前に提出する必要があります。
なお、確定申告の時期は、原則2月16日~3月15日と決まっています。
不動産を売却して確定申告をする場合は、売却した翌年の2月16日~3月15日のあいだに手続きしてください。

譲渡損失の特例を受ける際に必要な書類

不動産売却後の確定申告に必要な書類

  • 確定申告書第一表・第二表
  • 確定申告書第三表(分離課税用)
  • 確定申告書付表兼計算明細書(譲渡所得の内訳書)
  • 住民票
  • 不動産売買契約書のコピー(購入時と売却時の両方)
  • 取得費・譲渡費用の金額がわかる書類(印紙税・仲介手数料などの領収書)

上記にくわえ、特例の利用に必要な書類も提出する必要があります。
特例の利用に必要な書類

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
  • マイホームの登記事項証明書や売買契約書の写し(売却と購入の両方)
  • 住宅ローンの残高証明書

住宅ローンの残高証明書は、前章でご説明したケースによって異なります。
買い替え時の特例には「購入した新居の年末時点での残高証明書」、特定のマイホーム売却時の特例には「売却した際の売買契約日前日現在の残高証明書」が必要です。

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まとめ

不動産を売却して譲渡損失が生じた場合、特例を利用することでほかの所得と損益通算し、税金の負担を軽減できます。
特例を利用する際には確定申告が必要ですが、専門的な知識が必要なことも多いため、不安な方は税理士などに相談しながら進めるようにしましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をサポートしております。
売却後の税金についてもアドバイスいたしますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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