旗竿地の特徴とは？売却が難しいといわれる理由と売却方法を解説！

住宅用の土地といっても、一般的な四角い形状をした「整形地」ばかりではなく、特殊な形状をした「不整形地」もあります。
そんな不整形地の一種である「旗竿地」は、売却するのが難しいといわれており、売却するためには工夫が必要です。
今回は、旗竿地の特徴や売却が難しいといわれる理由、売却する方法について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで旗竿地の売却についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

旗竿地とは？その特徴と売却が難しいといわれる理由

そもそも旗竿地とはどのような土地を指すのか、まずはその特徴について解説します。

旗竿地とは

冒頭でもお伝えしましたが、土地には、四角くて平らな整形地以外に、三角形や五角形、敷地内に高低差があるような不整形地も存在します。
旗竿地とは、不整形地の一種で、道路に接している部分が狭く、細長い通路の奥に建物を建てられる敷地がある土地のことです。
その形状が、竿のついた旗のように見えることから「旗竿地」と呼ばれています。

旗竿地が売却しにくい理由

旗竿地は、整形地と比較して評価が低く、売却しにくいといわれています。
その理由として考えられるのは、以下の2つです。
再建築ができない
旗竿地は、建築基準法における「接道義務」を果たしていない可能性があり、その場合は増築や再建築をおこなうことができません。
接道義務とは、敷地に建物を建てる場合、建築基準法によって定められた道路に2m以上接していなければならないというルールのことです。
つまり、道路に接している間口が2m未満の旗竿地の場合、奥にある敷地に建物を新たに建てることができないのです。
この接道義務について、以前の建築基準法では基準が1.8mだったことから、築年数が古い建物の場合、現行の基準を満たしていない可能性があります。
前述したような物件を「再建築不可物件」といい、市場では整形地より評価が低く、売却も難しくなります。
解体やリフォーム費用などが割高になる
接道義務を果たしている旗竿地であっても、解体やリフォームの際に奥の敷地まで工事車両が入りにくいような狭い間口の場合、手作業が増え、人件費も整形地よりかかります。
その場合、解体費やリフォーム費用が割高になるのが一般的です。
ですが最近は、リフォームやリノベーションすることを前提に、価格が安い物件を購入したいと考える方が増えているため、築年数の古い物件でも売却できる可能性はあるでしょう。
しかし、購入費用を安く抑えても、旗竿地のようにリフォーム費用などが割高になる物件は、敬遠されてしまう可能性が高いといるので注意が必要です。
このように、旗竿地が売却しにくいといわれる理由は、再建築やリフォームなどがしにくいというデメリットがあるからなのです。

売却しやすい旗竿地の特徴とは

旗竿地が売却しにくいといわれる理由について前章でご解説しましたが、比較的売却しやすい旗竿地もあります。
そこでここからは、売却しやすい土地と、売却しにくい土地のそれぞれの特徴について解説します。

売却しやすい旗竿地の特徴

以下のようなケースでは、スムーズに売却できる可能性があります。
間口がそれほど狭くない
先述のとおり、接道義務を果たしていても、道路から奥の敷地までの通路が狭いと、工事費用が割高になる場合があります。
しかし、工事車両などが入れる広さの通路であれば、重機を使って作業できるため、整形地と比べてコストが割高になることも少ないでしょう。
また、間口にある程度の広さがあれば、通路部分を有効に使えます。
例えば、駐車場を確保できるほどのスペースや家庭菜園ができるスペースなどを確保できるほど間口が広い場合、使い勝手の悪さを感じにくいことから、旗竿地でも比較的スムーズに売却をおこなうことができる場合があります。
日当たりや風通しが良い
不動産売買でも賃貸物件でも、日当たりや風通しが良い物件は人気があるため、評価が高くなります。
旗竿地は、奥の敷地が建物などに囲まれていることが多く、日当たりが良くないケースも少なくありません。
しかし旗竿地でも、まわりに背の高い建物がない場合や、敷地に建物を建てても土地に余裕があるような広さであれば、日当たりや風通しが良いため、買主が見つかりやすい可能性があります。

売却しにくい旗竿地の特徴

旗竿地に多い、再建築不可物件は、先述のとおりデメリットが多いため売却しにくいといえます。
また、奥の敷地が建物に囲まれている旗竿地は、日中でも日当たりが悪くなりやすいため、敬遠される可能性が高いです。
このように、一口に旗竿地といっても、間口の広さや周囲の環境などによって、売却のしやすさは異なります。
間口の部分が広い場合は、駐車場などの使い道を提案すると良いでしょう。
また日当たりや風通しの良さは、大きなアピールポイントになります。
一方、再建築不可物件の場合、通常の売却方法では買主が見つからない可能性があるため、対策が必要です。

旗竿地を売却する方法

では、旗竿地を売却するためにはどのような対策をすればよいのでしょうか。
そこで最後に、旗竿地の売却方法について解説します。

隣人に取引を持ち掛けてみる

再建築不可物件の場合、売却活動をおこなって買主を探すのは難しい可能性があります。
売却が難しい場合は、隣人に取引を持ち掛けてみるのも方法の1つです。
隣人がその土地を買いたいと考えているのであれば、隣人に売却することを検討すると良いでしょう。
隣人が所有する土地を売りたいと考えている場合は、その土地を購入して間口を広くすることで、接道義務を果たすことが可能になります。
間口を広げることで使い勝手も良くなるため、売却もしやすくなります。

私道を購入する

奥の敷地に入る通路の部分が、売主の所有ではなく第三者が所有する私道であるケースも少なくありません。
その場合、第三者が通路を所有しているというだけで、買主は購入に不安を感じます。
したがって、私道の所有者に相談して私道を購入する、もしくは私道を自由に通行するために「通行地役権」を取得することで、売却できる可能性が高まります。

セットバックをおこなう

建物を建てる際に守らなければならない接道義務は、建築基準法によって定められている「道路」に2m以上接することとされています。
この「道路」とは、道の幅員が4m以上のものです。
旗竿地の間口が接している道路の幅員が4mに満たない場合は、「セットバック」をおこなうことで、建築基準法が定める道路の幅員を確保できます。
セットバックとは、敷地と道路の境界線を敷地側に後退させ、道路の幅員を4m以上確保する方法です。
道路の幅員が4m未満であることが原因で、接道義務を果たせず再建築不可となっている場合は、セットバックを検討することをおすすめします。
ただし、後退させた部分には建物を建てることはできません。
セットバックをおこなうことで、建物を建てられる敷地が狭くなることに注意が必要です。

まとめ

旗竿地とは、狭い間口が道路に接しており、間口から通路を通った奥に建物を建てる敷地が広がる、竿のついた旗のような形状の土地です。
旗竿地は売却しにくいケースが多いといえますが、間口の広さや周辺の環境によってはスムーズに売却できる可能性もあるため、販売戦略を練って早期売却を目指しましょう。
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