築40年の一戸建ては売却できる？売却のコツやかかる費用について解説

築40年の一戸建ては、築年数の浅い一戸建てより売却が困難になることが予想されます。
しかし、コツを押さえて工夫することで売却できる可能性が高まります。
そこで今回は、築40年の一戸建てを売却する方法とかかる費用、売却する際のコツについて解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで一戸建ての売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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築40年の古い一戸建てを売却する3つの方法

建物は年数の経過によって劣化していくことから、建物の構造ごとに「法定耐用年数」が定められています。
耐用年数とは、経年劣化するものについて、何年使用できるかという期間を示すもので、たとえば木造住宅の法定耐用年数は22年です。
とはいえ、法定耐用年数を超えている木造住宅でも、適切なメンテナンスをおこなうことで問題なく住めるものがほとんどです。
しかし、資産価値はないものとして扱われます。
とくに築40年の古い一戸建ては、売却方法に工夫が必要です。
築40年の古い一戸建ては、以下の3つ方法で売却するのが一般的です。

• 建物を解体して更地として売却する
• 古家付き土地として売却する
• リフォーム後に売却する

それぞれの方法について、具体的に解説します。

建物を解体して更地として売却する

1つ目の方法として、建物を解体し更地として売却する方法が挙げられます。
更地にすることで、一戸建てを新築したい方や、新規店舗用の土地を探している方など、ターゲットの幅が広がります。

古家付き土地として売却する

2つ目の方法は、古い家をそのままの状態で売却する方法です。
築40年の古い一戸建ては、建物の価値はほとんどないものとして扱われます。
ただし、土地については経年劣化するものではないという考えから、市況の影響で地価が下落しない限り、土地の価値はほとんど変わりません。
したがって、「中古住宅」ではなく「古家付き土地」として売却するのも方法の1つです。
土地をメインに売り出すことで、購入後にリフォームすることを前提に、価格の安い物件を探している方などが興味を持ってくれる可能性があります。

リフォーム後に売却する

建物を残して売却したい場合は、リフォームすることで見栄えが良くなるため、中古住宅を探している方の興味を引きやすくなります。
また、購入後に手間をかけたくないという買主も多いため、すぐにきれいな状態の家に入居できる点も大きなアピールポイントです。
ただし、リフォーム費用をかけても高く売れるわけではないため、リフォームするかどうかは慎重に判断することをおすすめします。

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築40年の古い一戸建てを売却する際にかかる費用

実際に築40年の一戸建てを売却するにあたって、どのような費用がかかるのかも事前に知っておくと安心ですよね。
そこで、一戸建てを売却するために必要な費用について、売却時に必ずかかる費用と、場合によってかかる費用に分けて解説します。

売却時に必ずかかる費用

売却時には、以下のような費用が必ずかかります。
印紙税
不動産売買契約書は、「課税文書」に該当するため、印紙税が課されます。
売買契約書に収入印紙を貼り消印することで納税する仕組みになっており、税額は以下のように売買価格に応じて定められています。

• 100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
• 500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）

なお、2024年3月31日までに契約するものについては軽減税率が適用され、実際に納める印紙税額は括弧内の金額です。
登記費用
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、残債を完済したのち、登記簿上の抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」が必要です。
このときに、「不動産の個数×1,000円」の登録免許税がかかります。
ご自身で登記手続きをおこなうことは可能ですが、スムーズに手続きするために、司法書士に依頼するのが一般的です。
その場合は、司法書士に支払う報酬が発生します。
仲介手数料
不動産は、不動産会社の仲介によって売却するのが一般的です。
その場合は、取引が成立した際の成功報酬として、「仲介手数料」が発生します。
仲介手数料には相場がなく、多くの不動産会社が法律によって定められた上限額を提示しています。
仲介手数料の上限額は、売買価格が400万円以上の場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算可能です。

場合によってかかる費用

場合によって、以下のような費用が発生します。
譲渡所得税
一戸建てを売却して譲渡所得（利益）を得た場合は、その金額に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、所有期間によって税率が異なります。
長期譲渡所得の税率は20.315％、短期譲渡所得の税率は39.63％です。
その他の費用
一戸建ての状態や売却方法によって、解体費用や測量費用・リフォーム費用・ハウスクリーニング代などが発生する場合があります。
費用の相場は、広さや構造などによって異なるため、利用する場合は事前に見積もりを依頼して検討しましょう。

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築40年の古い一戸建てを売却する際のコツ

最後に、築40年の古い一戸建てを、少しでも良い条件で売却するコツについて解説します。

ホームインスペクションを実施する

築40年の古い一戸建ては、劣化による雨漏りや外壁の剥がれといった瑕疵（欠陥や不具合）が存在する可能性が高いです。
そこで「ホームインスペクション」を実施することをおすすめします。
ホームインスペクションとは、建築士などの専門家がおこなう住宅診断のことで、瑕疵が発覚した場合は修繕のアドバイスを受けられます。
売却前に瑕疵を修繕し、ホームインスペクションに合格すれば、「インスペクション実施済み物件」として売り出すことが可能です。
また、買主にとっても安心材料となるため、売却に繋がりやすくなります。
さらにホームインスペクションに合格すると、瑕疵担保保険に加入できるため、築年数が古くても安心して売却できますよ。

損傷が激しい場合は解体する

築年数が古すぎる、長年空き家となっていたため管理状態が悪いなど、見るからに見た目が悪い物件は売れにくいといえます。
また事故物件の場合、リフォームできれいにしたとしても、すすんで購入したいと考える買主はほとんどいません。
そのような一戸建ては、解体して更地として売却したほうが、買主が見つかる可能性があります。

境界線を確定する

一戸建てを売却する際には、土地の境界を買主に明示する義務があります。
ところが築40年の古い一戸建ての場合、隣地との境界線があいまいなケースも珍しくありません。
境界を確定しないと正確な面積を計算できないだけでなく、将来隣地の所有者とトラブルが起こる可能性があります。
トラブルが起こるかもしれない土地は、買主も敬遠します。
隣地との境界があいまいな場合は、測量をおこなって境界線を確定することで買主に安心感を与えられるため、売却に繋がる可能性が高まるのです。

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