中古マンションの築年数は売却に影響する？売り時や売却のコツについて解説

中古マンションの売却時には、立地条件や間取りなどさまざまな要因が売却のしやすさや価格に影響しますが、築年数も要因の1つです。
今回は、中古マンションの築年数が売却にどう影響して資産価値が決まるのか、売り時や築年数の古いマンションを売却するコツについて解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

＼お気軽にご相談ください！／

• 無料査定を依頼する
• まずは無料相談する

中古マンションの築年数は売却に影響する！価値を決める要因とは

中古マンションを売却する際、販売価格を決める基準として、物件の資産価値がどれくらいあるのかを把握する必要があります。
そこでまずは、中古マンションの資産価値が何で決まるのか、築年数の経過とともに資産価値がどうなっていくのかについて解説します。

マンションの資産価値は3つの要素で構成される

マンション内で区分された1戸を売却する場合、その資産価値は以下の3つの要素で構成されます。
専有部分の所有権
マンションの専有部分とは、複数に区分された住戸のうち、単独で所有している部分を指します。
具体的には、住戸の玄関や個室、内装、水回り設備などです。
そしてこの専有部分を所有する方を「区分所有者」といいます。
土地の共有持分
マンションが建っている土地は区分所有者の共有であり、区分所有者それぞれが持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。
一戸建ての場合、土地と建物を別々に登記するため、分離して売却することが可能です。
しかし複数人が1つの土地を共有しているマンションでは、専有部分と土地の共有持分をセットで登記します。
この土地の共有持分を「敷地権」といい、建物と分離して売却することはできません。
つまり、専有部分だけでなく、土地の共有持分も資産価値を構成する要素の1つなのです。
建物の共用部分
マンションの建物は、区分所有者が共同で使用しています。
具体的には建物躯体や外壁、エントランス、エレベーター、バルコニー、電気の配線など、専有部分以外の部分は、区分所有者それぞれの共有持分です。
つまり中古マンションの資産価値は、専有部分の建物＋土地の共有持分＋建物の共用部分の価値を合わせたものになるのです。

築年数は建物の資産価値に影響する

中古マンションの資産価値は築年数の経過に伴い下がっていきます。
これは、築年数の経過とともに建物が経年劣化するためです。
しかし、土地には経年劣化するという概念がありません。
したがって、中古マンションの築年数が影響するのは、「建物の価値」に対してのみであることを理解しておいてください。

▼この記事も読まれています
変形地物件は売れるの？

＼お気軽にご相談ください！／

• 無料査定を依頼する
• まずは無料相談する

中古マンション売却ではどれくらいの築年数が売り時なのか

築年数が古くなればなるほど資産価値が下がるのなら、少しでも早く売却したほうが高値で売れるのではないか？と考えてしまいますよね。
しかし、築年数が浅いから早期売却・高値売却に繋がるとは一概にいえません。
中古マンションの売却には「売り時」があるため、そのタイミングで売り出すのが効果的です。
そこで、築年数から考える「売り時」について解説します。

成約率は築6年～10年が高い

不動産流通機構では、築年数によってどれくらい成約率が変わるのかをグラフ化しています。
そのグラフから、築6年～10年の中古マンションの成約率がもっとも高いということが読み取れます。
築5年以内の築浅物件のほうが売れやすいのでは？と思われる方も多いかもしれません。
しかし築浅物件は、築年数が古い物件より販売価格が高く設定されるのが一般的です。
そのため、比較的新しく、価格が築浅物件より安い築6年～10年の中古マンションのほうが人気で、成約率が高くなるのです。

おすすめは築15年～25年

中古マンションは、築15年～25年が売り時であるといわれています。
その理由として挙げられるのは、以下の2つです。
アンダーローンの状態で売却できる
住宅ローンが残っている中古マンションを売却する際、残債額を完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
残債額が売却価格を下回っている「アンダーローン」であれば、売却金で完済できるため問題なく中古マンションを売却できます。
残債額が売却価格を上回っている「オーバーローン」の場合、売却金を返済に充てても足りない残債は、自己資金から捻出して支払わなければなりません。
毎月返済していくことによってローンの残高が減り、築15年ごろにアンダーローンとなるケースが多く見られます。
つまり、築年数が浅いときより、築15年ごろに売却したほうが自己資金を使わずに済む可能性が高いのです。
築25年までに資産価値が急激に下がる
中古マンションの資産価値は築年数の経過とともに急激に下がり、築25年頃には売却価格が築浅物件の約半分になります。
築26年以降は緩やかに下がっていき、古くなればなるほど売却しにくくなることが予想されるため、築25年になるまでに売却するのがおすすめです。

▼この記事も読まれています
居住中でも自宅を高く売るためのコツを3つのポイント別にご紹介！

＼お気軽にご相談ください！／

• 無料査定を依頼する
• まずは無料相談する

築30年以上の築年数が古い中古マンションを売却するコツ

中古マンションは築15年～25年のうちに売却するのがおすすめですが、築30年以上であっても売れないわけではありません。
ただし、売れやすくするためには工夫が必要です。
そこで最後に、築30年以上の中古マンションを売却する際に押さえておくべきコツにて解説します。

大規模修繕工事のあとに売り出す

マンションは、経年劣化による不具合を防ぎ、資産価値を維持することを目的に、管理組合が主体となって計画的に大規模修繕工事をおこないます。
大規模修繕工事の周期は、10年～15年で設定されるのが一般的です。
築30年あたりにおこなう大規模修繕工事は、多くの場合、設備や部材の交換を含む建物のほぼ全域が対象になります。
築30年以上の中古マンションは、「大規模修繕工事実施済み」とアピールして買主に安心感を与えることで、売却の可能性が高まります。
大規模修繕工事が近い場合は、工事が完了するのを待ってから売り出すことがコツの1つです。

内見準備をしっかりおこなう

築30年以上であっても、人気エリアの中古マンションは、需要が低いエリアの物件と比べて資産価値が下がりにくく、スムーズに売却できる場合があります。
ただし、人気エリアはマンションの数も多いことから、購入検討者は何軒もの中古マンションを比較して検討します。
購入検討者が内見に訪れた際に、室内が汚かったり、傷が目立ったりすると、購入意欲が損なわれるかもしれません。
何軒もの候補物件のなかからご自身の物件を売却に繋げるためには、競合物件のなかで目を引き、「購入したい」と思ってもらうことが大切です。
きれいにするためにリフォームを検討する方も多いですが、多額の費用をかけて大がかりなリフォームをする必要はありません。
内見時の印象を良くするコツとして、目立つ傷を修繕し、汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングを利用することをおすすめします。
内見準備をしっかりおこない、内見者が気持ち良く見学できる空間づくりを心がけることが大切です。

▼この記事も読まれています
住みながら不動産売却する方法とは？メリットや注意点もご紹介