2023-08-01
住宅ローンの返済が苦しい場合、その打開策として自宅の売却を検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。
通常、自宅を売却すると買主に引き渡さなければなりませんが、生活環境を変えたくない方には「リースバック」という売却方法がおすすめです。
そこで今回は、リースバックの仕組みやメリット・デメリットについて解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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まずは「そもそもリースバックとはなにか」といった基礎知識や、その仕組みについて解説します。
リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体化したサービスのことです。
自宅を売却して資金を得るという意味では、通常の不動産売却と同じですが、自宅を売却したあと、今度は借主となって住み続けることができます。
通常の不動産売却では、不動産会社と媒介契約を結んだのち、売却活動をおこなって買主を探します。
買主が見つかったら、取引の条件に双方が納得したうえで売買契約を結び、決済完了後に自宅を引き渡すのが一連の流れです。
リースバックを利用する場合は、売却活動で買主を探すのではなく、不動産会社に直接自宅を売却します。
そのあと、売却した自宅に住み続けるために、買主となった不動産会社と賃貸借契約を結びます。
つまり売却して不動産会社の所有になった自宅を、賃貸物件として借りることで、そのまま住み続けられるという仕組みになっているのです。
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次に、リースバックを利用して自宅を売却するメリット・デメリットについて解説します。
リースバックのメリットとして、以下のようなことが挙げられます。
生活環境が変わらない
住宅ローンの返済が苦しい状況で自宅を売却する場合、通常の売却方法なら新居を探して引っ越す必要があります。
新居を購入するにしても、賃貸物件を探すにしても、初期費用や引っ越し費用がかかるため、経済的に大きな負担になることが想定できます。
リースバックを利用すれば、新居を探して引っ越す必要がないため、費用がかかりません。
周囲に知られずに売却できる
リースバックでは、物件の情報を公開して買主を探す売却活動はおこないません。
「住宅ローンが苦しいために自宅を売却した」など、売却について周囲に知られる心配がなく、売却前と同じように生活できます。
早く現金化できる
通常の不動産売却では、買主が見つかるまで現金化できません。
買主が見つかって売却金を得るまでに、3か月~半年程度かかるのが一般的で、立地条件や物件の状態によって、それ以上かかることもあります。
売却期間中も住宅ローンを返済しなければならず、売れるまで精神的・金銭的な負担が続きます。
リースバックは、不動産会社が買主となります。
不動産会社が提示した価格や条件に納得すれば、すぐに契約手続きへと進み、1週間~1か月程度で現金を得ることが可能です。
売却で得たお金を返済に充てられるため、住宅ローンの返済から解放されます。
将来買い戻せる可能性がある
通常の不動産売却では、将来買い戻すケースはほとんどありません。
リースバックの場合、契約内容によっては将来物件を買い戻せる場合があります。
売買契約を結んだ時点で所有権は不動産会社に移りますが、家賃を払って住み続け、生活に余裕ができたら買い戻すことも可能なのです。
リースバックには以下のようなデメリットも存在します。
売却価格が相場より安い
リースバックは、売却価格が相場より安くなるのが一般的です。
したがって、高値で売却したいという方にはデメリットだといえます。
家賃が発生する
リースバックは、自宅を売却したあと、賃貸借契約を結ぶことによって住み続けられる仕組みになっています。
したがって、売却後は不動産会社に家賃を支払わなければなりません。
契約期間に期限がある
リースバックでの賃貸借契約は、一般的に「定期借家契約」です。
定期借家契約とは、契約で定めた期間が満了したら、更新されることなく賃貸借契約が終了する賃貸借契約を指します。
契約期間満了後、貸主と借主の双方が合意すれば再契約は可能ですが、ずっと住み続けられるという保証がないことに注意が必要です。
オーバーローンの場合は利用できない
住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済して、金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。
売却価格より残債額が下回っている「アンダーローン」であれば、売却金で完済できるため、問題なくリースバックを利用できます。
しかし、売却価格より残債額が上回っている「オーバーローン」の場合、売却金で残債を完済できないため、足りない分を自己資金から捻出する必要があります。
自己資金がない場合は完済できないため、リースバックを利用できません。
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自宅を利用して資金を得たい場合、「リバースモーゲージ」という方法もあります。
資金を得たあとも住み続けられることから、リースバックと混同される方も少なくありません。
そこで最後に、リバースモーゲージの概要と、リースバックとの相違点について解説します。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける高齢者向けのローン商品です。
借入金の返済については、毎月利息分のみを支払い、契約者が亡くなったときに相続人などが自宅を売却して返済する仕組みになっています。
リースバックとリバースモーゲージの主な相違点は、以下のとおりです。
契約者に対する制限
リースバックには、契約者の年齢や収入などに対して、とくに制限はありません。
リバースモーゲージは、契約時の年齢が55歳~65歳以上を条件にしているのが一般的で、収入に対する制限も設けられている場合があります。
資金の受け取り方
リースバックは、自宅を売却する方法であるため、売却金を不動産会社から一括で受け取ります。
リバースモーゲージは、自宅を担保にした融資枠内で、一括もしくは随時受け取ることが可能です。
対象となる不動産
リースバックは、一戸建てやマンション、事務所、店舗といった不動産全般を対象に利用できます。
リバースモーゲージは、主に一戸建てを対象にしており、マンションでは利用できない場合があります。
資金用途
リースバックは、自宅を売却して得た資金を自由に使うことができます。
リバースモーゲージは、金融機関によりますが、老後資金の調達など、資金用途に制限を設けているケースが多く見られます。
たとえば事業・投資資金として利用することはできない場合が多いため注意が必要です。
所有権が移転するタイミング
リースバックは、売却した時点で不動産会社に自宅の所有権が移ります。
リバースモーゲージは、自宅を売却するわけではないため、資金を得たあとも所有権は移転しません。
契約者が亡くなったあと、自宅を売却するタイミングで所有権が買主に移ります。
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住みながら不動産売却する方法とは?メリットや注意点もご紹介
リースバックとは、自宅を売却して資金を得たあとも、家賃を支払うことで住み続けられるという売却方法です。
周囲に知られずに、早く現金化できるため、住宅ローンの返済が苦しい方は、リースバックを利用して生活を立て直すことを検討してみてはいかがでしょうか。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をサポートしております。
リースバックに関するご相談も承りますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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