定期借地権付きマンションとは？購入するメリットと向いている方をご紹介

マンションを探しているとき、「定期借地権付き」とされているのを見た経験はありますか。
この記事では定期借地権付きマンションとは何か、借地権の概要からメリット・デメリットまでをご紹介しています。
そのような方に向いているかも解説しているため、マンション購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

定期借地権付きマンションとは

定期借地権付きマンションと聞いても、どのようなマンションかわからない方は多いでしょう。
物件は定期借地権が付いているかどうかで、購入したときに得られる権利や制限が異なります。
ここでは定期借地権の概要や定期借地権付きマンションの特徴、分譲マンションとの違いを解説します。

借地権の概要

そもそも借地権とは、建物を建てる目的で第三者から土地を借りる権利です。
1992年8月に制定された借地借家法に基づく新法借地権と、それ以前の借地法に基づく旧法借地権があります。
旧法借地権は1992年8月以前の土地の貸し借りに発生する借地権で、貸主側に正当な理由がない限り権利は更新される、借主に有利な点が特徴です。
一方の新法借地権は、更新ができる普通借地権と更新ができない定期借地権の2種類に区別されています。
普通借地権の場合最初は30年、1回目の更新で20年、それ以降の更新で10年の借地期間で自動更新されます。
定期借地権の場合は更新を前提としておらず、借地期間満了とともに借主は土地の返還が必要です。
定期借地権はさらに一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権の3種類に分類されますが、マンションは一般定期借地権を利用します。

定期借地権付きマンションの特徴

定期借地権付きマンションとは、期限付きで借りた土地に建てられたマンションです。
購入した場合、敷地の借地権と建物の1部である部屋の所有権を得ます。
借地期間満了時には、原則建物を解体し、更地の状態で地主に返還が必要です。
一般定期借地権の契約期間は50年以上と定められていますが、地主によって期間は異なるため注意が必要です。
契約期間には、解体して更地にする期間も含まれています。
建物の大きさなどによって異なりますが、解体期間は一般的に1.5～2年かかるため、借地権の契約期間が55年の場合住める期間は解体期間を除く約53年間です。

定期借地権付きと分譲の違い

一般的な分譲マンションは、購入すると敷地の所有権と建物の1部である部屋の所有権、共有部分の持ち分権を得ます。
それに対して定期借地権付きマンションは、購入すると敷地の所有権ではなく、借地権を得る点が大きな違いです。
部屋の所有権と共有部分の持ち分権に関しては、どちらも同様に得られます。
定期借地権付きの場合、借地権の契約期間が来ると解体しなければなりませんが、所有権を得る分譲ではそのような制限はありません。
また、流通量にも違いがあります。
分譲は流通量が多く、国土交通省調査によると、2021年に10万7,000万戸新たに供給されています。
それに対して定期借地権付きは流通量が少なく、国土交通省のデータで、2021年の新規供給戸数は約100戸です。

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定期借地権付きマンションを購入するメリット・デメリット

定期借地権付きは分譲と違い、どのような購入メリット・デメリットがあるのでしょうか。
不動産は大きな額の買い物となるため、メリットだけでなくデメリットにも目を向け、慎重に判断する必要があります。
ここではメリットとデメリットを解説するので、ぜひ購入前の参考にしてください。

メリット

メリットは価格が安い点です。
定期借地権が付いていると購入しても建物の所有権のみで土地の所有権を得られないため、その分相場より8割程安くなる場合があります。
また、通常不動産を所有すると都市計画税や固定資産税の納税義務が発生しますが、定期借地権付きの場合は土地分の税金がかかりません。
土地にかかる税金は、所有者である地主に払う責任があります。
建物分の納税のみで済むため、価格と税金、どちらも分譲と比べて費用負担を抑えられます。
定期借地権付きマンションは、立地条件が良い場所に建っている場合が多いです。
地主が売却ではなく貸出をしているのは、ほとんどの場合利用予定はないものの立地条件が良く、手放したくないと考えているためです。
人気の高いエリアの物件を、低価格で購入できる点は大きなメリットでしょう。

デメリット

デメリットは、将来的に土地を地主に返還するため、住み替えが必要となる点です。
定期借地権は更新を前提としておらず、借地期間満了とともに土地を更地にして返還する必要があります。
購入しても土地の所有権は得られず、代々引き継いで永遠に住み続けられない点には注意が必要です。
また分譲と違い、購入時には解体準備金と一時金、毎月土地代と解体積立金の支払いが発生する点もデメリットの1つです。
土地を借りている状態となるため、賃貸物件で家賃を払うのと同様に、毎月地主に地代を支払う必要があります。
多額な費用がかかる借地期間満了時の解体に備え、解体費用の積み立ても必要です。
定期借地権付きの土地は、担保価値が低く見積もられやすく、とくに借地権の残存期間が短い場合は住宅ローンの審査が通りにくいです。
購入時は価格だけでなく、住宅ローンや毎月の支払いなども事前に確認しましょう。

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定期借地権付きマンションの購入に向いている方

メリット・デメリットを知っても、実際自分には定期借地権付きが向いているのか、悩む方は多いでしょう。
ここでは向いているのはどのような方か、主なタイプ2つを解説します。
自分の希望や状況と比較して、参考にしてみてください。

購入費用・税金を抑えたい方

向いている人は、自己資金が少なく初期費用に高額かけられない方や安く人気エリアに物件を持ちたい方です。
前述したように、定期借地権付きは人気の高いエリアでも、相場より安く購入できる可能性があります。
人気の高いエリアでは、新築だけでなく中古も高額です。
土地の所有はできませんが、分譲よりも低価格で購入できるでしょう。
ただし、グレードが高いもしくは人気のある物件は、価格が下がりにくい傾向があるため注意が必要です。
また、土地分の都市計画税や固定資産税の支払いがないため、税負担を抑えたい方にもおすすめです。
税金は不動産の大きさや評価額によって額が異なりますが、年間10万円以上かかる場合もあるため、その負担がないのは大きいでしょう。
ただし、地主へ地代を支払う必要があるため、その点には注意が必要です。

住み替えを前提としている方

向いている人は、将来住み替えを考えている方や不動産を相続する予定がない方です。
定期借地権が付いた土地は、将来更地にして地主に返還する必要があります。
そのため、一生住み続けたい人や代々子どもに不動産を相続していきたい人には向いていません。
しかし、反対に一定期間のみ住みたいと考えている方にはおすすめです。
一般定期借地権の契約期間は50年以上と定められていて、地主によってはより長期間を設けている場合もあります。
鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。
一定期間のみ住める物件のほうが、老朽化による設備の不具合や相続先を考える必要がなく、良いと考える方もいるでしょう。
最近では、親から相続しても実家に住む選択をしない、また子どもを持たない夫婦が増えています。
そのような夫婦には、一定期間住める点がメリットになり得ます。

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まとめ

定期借地権付きマンションは、期限付きで借りた土地に建てられたマンションで、購入すると土地の所有権ではなく借地権を得られます。
好立地のマンションでも比較的安く購入できますが、借地期間満了時に土地を更地にして返還する必要があります。
期借地権付きマンションの購入はメリット・デメリットを理解したうえで、慎重に購入を判断しましょう。
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