不動産を売却したときの売却益とは何か？計算方法や節税方法を解説！

不動産を売却する機会は投資家でない限り何度もあるわけではないので聞きなれない言葉も多数あるかと思います。
また、不動産を売却した際に発生する売却益についても、よく知らないといった方が一定数いらっしゃるでしょう。
そこで今回は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方向けに、不動産の売却で発生する売却益について、計算方法と節税するにはどうしたら良いのか、また利益ではなく損失が発生したらどうするのかについて解説します。

不動産を売却したときの売却益とは？

売却益とは一戸建てやマンションなどの不動産を売却したときに出た利益を言います。
売却した金額にそのまま税金が課せられるのかと思われがちですが違います。

不動産売却で重要なのは利益が出たかどうか

不動産を売却した際のポイントは高く売れたかではなく、利益がでたかどうかです。
簡単に言うと、売った金額－かかった費用で売却益がわかり、そこに税金が課せられます。
不動産売却をすると一時的にまとまったお金が入るので利益が出たと思われがちですが、必ずしも利益が出るとは限りません。
売却して得た金額よりも、売却する際の費用や購入した際の費用の方が多かったら利益は出ず損失になります。

不動産の売却益には税金が課せられる

日本では税法上、売却益には税金が課せられます。
所得税には10種類の所得区分がありますが、馴染みがあるのは給与所得、利子所得や事業所得です。
不動産の売却益は譲渡所得で、給与所得などからは切り離して課税が完結する分離課税になるので、自分で確定申告をする必要があります。
課税譲渡所得が発生し、所得税と住民税を合わせて納付します。
不動産関係であるため不動産所得かと思われがちですが、こちらは賃貸で得た家賃などの収入に対してかかるものです。

確定申告が必要

売却益が発生した場合は自分で確定申告する必要があります。
譲渡所得は分離課税になるので、年末調整などで自動的にやってはくれず、自動車税のように通知もきません。
確定申告は1/1～12/31までの所得を翌年の2/16～3/15の間に申告します。
必要書類は申告書・取得時や譲渡時の資料や全部事項証明証・戸籍の附票です。
戸籍の附票は本籍地のある市区町村まで行かなくてはならず、遠い場合は郵送でもできますが時間がかかります。
申告期間が1か月と短いため、不備があって間に合わなくなっては大変です。
早めに書類等を準備しておきましょう。
過ぎてしまうと通知が届き、無申告加算税といったペナルティが発生し、追加で税金がかかってしまいます。
通知がきて期限内に払えば問題ないですが、払うのを忘れてしまったら最悪の場合、脱税に該当してしまうので注意してください。

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不動産を売却したときの売却益の計算方法

不動産を売却できたら終わりではなく、利益が発生したか確認する必要があります。
減価償却費や課税譲渡所得など聞きなれない言葉がでてきますが一つひとつ解説していきます。

売却益の計算方法

売却益＝売却して得た金額‐（取得費＋譲渡費）‐特別控除で計算します。
特別控除は該当するものがあれば差し引けます。
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用です。
購入したときの金額・建築代金・設備費・リフォーム代や契約のときにかかった仲介手数料や契約書に必要な印紙代、登記の変更にかかった登録免許税などです。
土地の場合は購入代金や手数料が該当しますが、建物は減価償却費を出す必要があります。
譲渡費は実際に売却するときにかかった費用で仲介手数料や収入印紙代、登記の変更の登録免許税などです。
建物を取り壊して土地を売った場合の取壊し費用も計上できますが、固定資産税や修繕費は該当しません。
しかし、買主から要請でリフォームした場合は譲渡費用として認められる場合があります。

減価償却費とは

取得費を算出するのに必要な減価償却費とは、時間が経つにつれて価値が減っていく資産を法定耐用年数に応じて計算し購入金額から差し引き現在の価格を算出します。
こちらは建物にのみかかってくるので土地と建物の金額はわけて考えます。
計算方法は建物購入価格×0.9×償却率×経過年数です。
償却率とは税制によって定められていて建物の用途や構造によって異なり、また戸建やマンションによっても違い、都市部か地方かによってもかわってきます。

課税譲渡所得の計算方法

計算して出た売却益に税率をかけ課税譲渡所得を出しますが、その税率には短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類です。
違いは譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下かそれ以上かでわかれます。
短期は所有期間5年以下で税率が39.63％で、長期は所有期間5年以上で税率が20.315％になっています。
短期と長期では税率で20％の差があるので、売却を考えているなら所有期間が5年を超えてから売却すると良いでしょう。

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不動産売却の売却益の節税方法と損失があった場合の対処法

計算した結果、売却益がなければ税金を支払う必要はありませんが、不動産はもともと高額のため税金を支払うとなるとさらに高額です。
節税するために特別控除を利用したり、取得費や譲渡費を残さず計上しましょう。
利益ではなくマイナスで損をしてしまった場合の対処法もお伝えします。

特別控除を利用して節税

特別控除を利用し売却益を減らしましょう。

• 「3000万円特別控除の特例」所有期間は問わず、居住用財産であるのが前提
• 「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税の特例」譲渡所得6000万円以下が対象
• 「特定の居住用財産の買い換え特例」売却した価格より高い価格の住宅に買い換えた場合に、次の売却まで繰り延べ

概算取得費

少しでも節税するためには、かかったお金の取得費や譲渡費をしっかり把握しておくのが大事になってきます。
しかし古い住宅を引き継いだ場合に売買契約書がなく取得費がわからないといった場合もあるでしょう。
そんなときは、売却価格の5％を概算取得費とできます。
さらに実際の取得費が5％より少ない場合にも、5％を概算取得費として選択が可能です。
基本的に売買契約書が証明になりますが、紛失してしまった場合は抵当権の設定金額がわかる全部事項証明書や住宅ローンの金銭消費賃借契約書、購入時のパンフレットなど購入金額が証明できるものがあれば認められるケースがあります。
しかし、子が引き継いだ場合に支払った登記費用や不動産取得税は取得費に含めませんのでご注意ください。

売却損が発生した場合

計算してみたら利益ではなく損失が出てしまっても、がっかりせずに確定申告をしましょう。
損益通算をして他の給与所得や事業所得などの所得と相殺でき、住民税はできませんが所得税ならゼロにできます。
さらに1度ですべての損失がなくならなかった場合でも最長3年は繰り越せて、さらに損益通算と繰越控除は住宅ローン控除とも併用できます。
こちらも自分で確定申告で申請する必要があり少々面倒ですが、申請すると節税になるので忘れずにしましょう。

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まとめ

売却益とは不動産を売却した際に出た利益で、その利益があった場合には確定申告をする必要があります。
売却益は特別控除を利用し減らせるうえ、損失があった場合も確定申告をすると節税になるので忘れずにするようにしましょう。
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