任意売却の抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いや請求のポイントを解説

住宅ローンの返済が困難になり任意売却を考えても、債権者が抵当権を抹消しない限り、任意売却はできません。
その際に検討すべき制度が「抵当権消滅請求」です。
今回は大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで任意売却をご検討中の方向けに、任意売却で知っておくべき抵当権消滅請求の特徴、代価弁済との違い、そして請求時のポイントについて詳しく解説します。

任意売却における抵当権消滅請求の特徴とは

自宅の住宅ローンを滞納し続けると、最終的には競売にかけられ、強制退去を命じられることになります。
競売にかかる前に、債権者である金融機関の同意を得て不動産を売却することを「任意売却」といいます。
この際、「抵当権消滅請求」を行うことがあります。
まずは、この制度の特徴や利用されるケースについて確認しておきましょう。

そもそも任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得て抵当権を外し、不動産を売却する方法です。
抵当権は、債務者が住宅ローンを返済できなくなった際に、債権者がその不動産を担保にする権利です。
返済が困難になると、債権者は不動産を差し押さえて、競売にかけることがあります。
抵当権がある限り不動産を売却できませんが、一定の条件を満たせば、ローンを完済できなくても抵当権を外して任意売却ができます。

任意売却における抵当権消滅請求

抵当権消滅請求とは、抵当権が設定された不動産の第三取得者が債権者に対し抵当権の消滅を請求する権利です。
ローンで購入した不動産は、債権者による抵当権が抹消されないと売却できません。
任意売却の場合、ローンの完済が難しいため、債権者との交渉が必要です。
全ての債権者から同意が得られれば任意売却が進みますが、交渉が難航するケースもあります。
競売を避けるため、抵当権消滅請求が利用されることがあります。

債権者との交渉が難航するケース

任意売却において抵当権抹消の交渉が難航する場合、複数の債権者が関与しているケースが多いです。
第一抵当権者、第二抵当権者、第三抵当権者などが順番に抵当権を設定しており、売却代金は第一抵当権者から順番に配当されます。
後順位者には配当が回らないことが多く、抵当権抹消費用を支払って交渉する必要がありますが、場合によっては交渉が難航し、任意売却が進まないこともあります。
競売を避けるため、粘り強い交渉が必要です。

債権者の2つの選択肢

抵当権消滅請求の手続きは、まず抵当権が設定された状態で第三者に所有権を移転します。
所有権が第三者に移転された後、債権者に対して抵当権消滅請求の書面を送付しましょう。
書面を受け取った債権者は、抵当権の抹消に応じるか、競売手続きを裁判所に申し立てるか、2つの選択肢があります。
しかし、競売の結果、配当が得られない場合、債権者は競売を取り下げる必要があり、そのため、実質的に抵当権消滅請求を受け入れざるを得ない状況になります。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違い

抵当権消滅請求と似ている「代価弁済」という制度がありますが、これらは異なる制度です。
続いては、代価弁済と抵当権消滅請求の違いについて解説します。

代価弁済とは

代価弁済とは、抵当権が設定された不動産の所有権や地上権を取得した第三者に対し、債権者が金額を提示し、合意が得られれば抵当権を抹消する制度です。
具体的には、債権者が第三取得者に「この金額で抹消します」と提示し、第三取得者がその金額を支払うことで抵当権を抹消します。
ここでの大きな違いは、主導権の所在です。

• 抵当権消滅請求：第三取得者が債権者に提示
• 代価弁済：債権者が第三取得者に提示

抵当権消滅請求と代価弁済の違い①請求者の違い

抵当権消滅請求と代価弁済の最大の違いは、請求者が誰かという点です。
代価弁済の場合、第三取得者は債権者からの申し出を待つ必要があり、自ら抵当権の問題を解消することはできません。
一方、抵当権消滅請求は第三取得者が自分の意思で請求でき、第三取得者を保護するルールとしても機能します。
また、代価弁済を求められた第三取得者は応じる義務がないので、抵当権を消滅させるか自由に選べます。

抵当権消滅請求と代価弁済の違い②保証人の扱い

抵当権消滅請求は、不動産の第三取得者だけが請求できる制度です。
そのため、保証人や債権者が抵当権消滅請求を行うことはできません。
一方、代価弁済は、債権者が「抵当不動産の所有権・地上権を買い受けた第三者」に対し、代価と引き換えに抵当権を外す提案ができる制度です。
このため、所有権や地上権を取得した第三者が保証人であっても、代価弁済を行うことができます。

抵当権消滅請求と代価弁済の違い③不動産取得の経緯

抵当権消滅請求では、相続で取得した場合を除き、第三取得者が不動産を取得した経緯についての制限はありません。
そのため、売買だけでなく、贈与や財産分与で不動産を取得した場合でも、抵当権消滅請求を行うことが可能です。
しかし、代価弁済における第三取得者は「売買の買受人」に限られます。
つまり、相続や贈与など、売買以外で不動産を取得した場合には、代価弁済を行うことはできません。

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任意売却で抵当権消滅請求を行うときのポイント

抵当権消滅請求は任意売却を行う際の選択肢の一つですが、複雑な制度ということもあり、実際に請求する際には、さまざまな点に注意が必要です。
最後に、抵当権消滅請求の際にチェックしておきたいポイントを解説します。

抵当権消滅請求のポイント①債務者は抵当権消滅請求ができない

第三取得者の条件を満たしていても、住宅ローンなどの借金がある債務者は、借金を返済しなければ抵当権の消滅を請求することはできません。
借金が残っている状態で抵当権を抹消すると、債権者側が無担保状態となり、不利益を被るためです。
そのため、債務者からの抵当権消滅請求は認められず、債務者が相続により不動産を取得した場合も抵当権消滅請求はできません。
これは相続により被相続人の債務も承継するためです。
さらに、債務者の保証人である場合も、借金の返済義務があるため、抵当権の消滅を請求することはできません。

抵当権消滅請求のポイント②抵当権消滅請求のみなし承諾

抵当権消滅請求は、抵当権者全員に法律に則った書類を郵送することで行います。
しかし、書面でのやり取りであり、第三取得者が提示した申出金に抵当権者が納得しない場合もあるため、スムーズに承認されないケースが多いです。
手続きが完了しないと、不動産を購入した第三者や不動産の流通に不都合が生じます。
そのような事態を避けるために、書面を抵当権者が受け取ってから2か月以内に競売を行わない場合、「みなし承諾」とされ、抵当権消滅請求を承諾したとみなされます。

抵当権消滅請求のポイント③抵当権消滅請求の時期

抵当権消滅請求を行う時期にも注意が必要です。
住宅ローンを完済した後であれば、抵当権自体の必要性がなくなるため、消滅請求を行うことができます。
また、ローン完済前に抵当権消滅請求を行う場合は、競売での差し押さえの効力が発生する前に限られます。
差し押さえが始まると、自由に処分することができなくなるためです。

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まとめ

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者の同意を得て抵当権を外し不動産を売却する方法です。
抵当権消滅請求は、この過程で第三取得者が債権者に対し抵当権の消滅を請求する権利を行使することを指します。
任意売却は競売を避ける手段として重要であり、債権者との交渉が必要ですが、交渉が難航する場合もあり、抵当権消滅請求を行うことでそれを円滑に進めることができます。
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