土地売却でかかる税金とは？節税対策と特例を解説

「土地を売ったらどれくらい税金がかかるの？」と気になっている方も少なくないでしょう。
大きな利益がでるほど、高額な納税額が設定される可能性があるので、金銭的な負担を軽減するためにも、あらかじめ節税対策を考えておかなければなりません。
本記事では、土地の売却にかかる税金についてお伝えしたうえで、節税対策と特例について解説します。

土地の売却にかかる税金について

土地を売却する際には、さまざまな税金が発生します。
これらの税金を正しく理解し、適切に対応することが重要です。
ここでは、土地売却時に関わる主な税金について解説します。

印紙税：売買契約書の作成に対してかかる税金

土地の売買契約書を作成する際には、印紙税が課されます。
これは、契約書に記載された金額に応じて税額が決まる税金です。
たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税額は1万円となります。
ただし、契約書の作成が2027年3月31日よりも後となった場合は軽減措置が適用されないため、税額が変動する場合があります。
契約書を作成する際には、適切な収入印紙を貼付し、消印をおこなわなくてはなりません。

登録免許税：抵当権抹消登記に対してかかる税金

土地の売却に伴い、抵当権の抹消登記が必要な場合、登録免許税が発生します。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
たとえば、売却する土地に抵当権が設定されている場合、その抹消登記をおこなう際に1,000円の登録免許税が必要となります。
この手続きは、通常、司法書士に依頼しておこないますが、その際の報酬も別途発生する点に注意しなくてはなりません。

譲渡所得税：土地売却益に対してかかる税金

土地を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いて計算されます。
取得費用は、購入代金や購入時の諸費用を含んだ費用です。
譲渡費用には、仲介手数料や売却のために支出した費用が該当します。
また、土地の所有期間によって税率が異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率が適用され、5年超の場合は長期譲渡所得として低い税率が適用されます。
さらに、特定の条件を満たす場合には、特別控除や軽減税率が適用されるかもしれません。
詳細な計算や適用条件については、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
土地の売却には、これらの税金が関わってきます。
事前にしっかりと理解し、適切な手続きをおこなうことで、スムーズな売却を実現しましょう。

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土地の売却で有効な節税対策について

土地の売却を検討する際、税金の負担を軽減するための節税対策は重要です。
適切な費用の計上や取得費の見直しをおこなうことで、譲渡所得税の負担を減らすことが可能です。
ここでは、具体的な節税対策について解説します。

譲渡費用を漏れなく計上する

土地の売却に伴い発生する費用は、譲渡費用として譲渡所得から控除できます。
これには、不動産仲介手数料、登記費用、測量費用、解体費用などが含まれます。
これらの費用を正確に計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らすことができるでしょう。
各費用の領収書や契約書を保管し、確実に申告することが大切です。

取得費に加算できるものを加える

取得費とは、土地を購入した際の費用や、その後の改良費用などを指します。
購入時の価格だけでなく、購入に伴う諸費用や、土地の価値を高めるための改良費用も取得費に含めることができます。
たとえば、土地の造成費用や、建物の建築費用などが該当項目です。
これらを正確に計上することで、譲渡所得を減らし、税負担を軽減できます。

譲渡費用や取得費として認められない支出

一方で、譲渡費用や取得費として認められない支出も存在します。
たとえば、固定資産税や都市計画税などの税金、土地の維持管理費用、日常的な修繕費用などは、譲渡所得の計算上で控除することができません。
これらの費用を誤って計上すると、税務署から指摘を受ける可能性があります。
以上のポイントを踏まえ、適切な費用の計上と取得費の見直しをおこなうことで、土地売却時の税負担を軽減することが可能です。
正確な申告と適切な節税対策をおこなうために、専門家のアドバイスを受けることを検討するのが良いでしょう。

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土地の節税対策として使える特例について

土地の売却を検討する際、税金の負担を軽減するための特例を活用することが重要です。
適用可能な特例を理解し、適切に利用することで、税負担を大幅に減らすことができるでしょう。
ここでは、主な特例について解説します。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

土地の所有期間が10年を超える場合、譲渡所得税の軽減税率が適用されます。
具体的には、課税長期譲渡所得金額の6,000万円以下の部分に対して14.21％（所得税10.21％、住民税4％）、6,000万円を超える部分には20.315％（所得税15.315％、住民税5％）の税率が適用されます。
この特例を利用することで、通常の長期譲渡所得税率よりも低い税率で課税されるため、税負担の軽減に繋げることが可能です。
ただし、適用には一定の要件があり、他の特例との併用が制限される場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

相続により取得した空き家を譲渡した場合の特例

相続により取得した土地を売却する際、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を適用できる場合があります。
この特例は、相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
適用要件として、相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと、相続開始時に建物が旧耐震基準であること、売却時に耐震リフォームをおこなうか、建物を取り壊して土地のみを売却することなどが挙げられます。
この特例を活用することで、税負担を軽減できるかもしれません。
ただし、適用には細かな条件があるため、専門家への相談をおすすめします。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

土地の売却において、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の特例があります。
主な適用要件として、売却する土地が居住用財産であること、売却した年の前年および前々年にこの特例を利用していないこと、売主と買主が特別な関係にないことなどが挙げられます。
この特例を適用することで、譲渡所得税の課税対象額を大幅に減らすことが可能です。
ただし、適用には細かな条件があり、他の特例との併用が制限される場合もあるため、事前に確認が必要となります。
土地の売却に伴う税金の特例は、適用要件や手続きが複雑な場合があります。
適切な節税対策をおこなうためには、税理士などの専門家に相談し、最新の情報を確認することが重要です。

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まとめ

土地を売却するときには、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3つの税金がかかります。
そのうちの譲渡所得税は、取引額や諸費用の計算によって金額が大きく異なるため、節税効果を高めたいのであれば、細かく諸費用を計上するのがポイントです。
また、最大で3,000万円の特別控除が受けられる特例もあるので、適用要件を調べて利用するのが良いでしょう。
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