不動産売却を有利に進めるレインズについて！利用するメリットも解説

ご自宅の売却を検討する中で、どのようにすればスムーズに買い手を見つけられるのかとお悩みではありませんか。
ご自身にとって最適な買主を見つけるのは簡単ではありませんが、全国の不動産会社が繋がるネットワークを活用することで、早期成約の可能性を高められるでしょう。
本記事では、不動産売却を有利に進めるために欠かせない「レインズ」の仕組みや具体的な活用法について解説します。
これからご自宅の売却を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却を有利に進めるレインズとは？

不動産売却を支えるシステムには、主にレインズという情報網があります。
まずは、レインズの基本的な仕組みと役割について解説していきます。

レインズの概要と運営元

レインズは、不動産会社同士が売却物件の情報を共有するためのネットワークです。
正式には「不動産流通標準情報システム」と呼ばれ、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構が運営しています。
全国では東日本・中部圏・近畿圏・西日本の4機構が連携し、地域を越えた情報共有と円滑な不動産流通を支える仕組みです。
また、1990年の導入以降、現在の売出物件だけでなく過去の取引情報も蓄積され、販売活動や価格検討の参考として幅広く活用されます。
一般向けの住宅情報サイトとは異なり、会員の不動産会社が利用するシステムであり、売主は依頼先を通じて登録や必要な情報更新を適切に進める形です。

物件情報を共有する仕組み

売却を依頼された不動産会社は、所在地や面積、間取り、売出価格などの基本情報をレインズへ登録します。
登録された内容はほかの会員会社も検索できるため、依頼先だけでなく幅広い不動産会社へ物件情報を届けられる仕組みです。
たとえば、他社に相談している購入希望者の条件と合えば、その担当者から依頼先へ問い合わせが入り、内見へつながることがあります。
さらに、公開中や購入申し込みありといった取引状況も共有されるため、関係する会社が現在の進み具合を把握しやすいのが特徴です。
このように、売却の窓口を整理しながら、多くの購入希望者へ紹介してもらえる点がレインズの大きな特徴といえるでしょう。

売却時に得られるメリット

売主にとっての大きなメリットは、依頼した不動産会社の顧客だけでなく、他社の購入希望者にも物件情報を届けられることです。
紹介の範囲が広がるため、希望条件に合う買主と出会う機会が増え、スムーズな成約につながる可能性も高まるでしょう。
また、登録証明書や売主専用画面を利用すれば、自分の物件が登録されているか、現在どのような取引状況なのかを確認できます。
さらに、過去の成約情報を参考にしながら価格を検討できるので、売出価格を決める際の根拠も理解しやすいでしょう。
買主側も複数の会社が扱う物件を比較しやすくなるため、売主と買主の双方を支える情報基盤として役立つ仕組みです。

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レインズを利用した不動産売却の流れとコツ

前章ではレインズの基本的な仕組みについて述べましたが、実際にどのように使われるか気になるところです。
ここでは、レインズを利用した売却手続きの流れについて解説します。

査定依頼から契約締結まで

不動産売却の第一歩は、不動産会社へ査定を依頼し、自宅がどの程度の価格で売れそうか周辺相場と合わせて確認することです。
査定では、レインズに蓄積された過去の成約事例や現在の売出情報を参考にし、立地や面積、築年数などが近い物件と比較します。
この方法は取引事例比較法と呼ばれ、市場の動きを踏まえながら価格を考える代表的な査定方法です。
また、説明を受ける際は、実際に売れた成約価格と現在の売出価格を分けて確認すると、査定額の根拠を理解しやすくなるでしょう。
設備や建物の状態も担当者へ詳しく伝え、査定額や販売計画に納得できたら、媒介契約を結んで正式な売却活動を実際に始めます。

レインズへの物件登録と期限

媒介契約を結んだ後は、不動産会社が物件情報や販売条件を整理し、レインズへの登録手続きを進めます。
登録期限は、専属専任媒介契約が契約締結日の翌日から5日以内、専任媒介契約が7日以内で、不動産会社の休業日は含みません。
そのため、所在地や面積、間取り、建築年月、設備状況などをあらかじめ整理して伝えておくと、登録作業も進めやすくなるでしょう。
登録が完了すると登録証明書が発行されるため、受け取ったら登録日や売出価格などに誤りがないか必ず確認します。
さらに、証明書に記載されたIDとパスワードを使えば売主専用画面を確認でき、自分の物件の登録内容や取引状況を把握できる仕組みです。

登録後の販売活動から成約

レインズへの登録が完了すると、他社からの紹介や不動産会社のホームページなどを通じて、購入希望者への販売活動が進みます。
別の不動産会社が広告を掲載する場合は依頼先の許可が必要となるため、掲載先や宣伝方法について事前に担当者と相談しておくと安心です。
内見が始まった後は、活動報告で問い合わせ件数や見学者の反応を確認し、必要に応じて広告内容や案内方法を見直します。
また、売主専用画面に表示される公開中や購入申し込みありなどの状況と、実際の販売状況が合っているか確認するとよいでしょう。
購入希望者と条件がまとまり売買契約が成立すると、不動産会社が成約価格などをレインズへ報告し、その情報が今後の取引にも活用されます。

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レインズ登録義務がある媒介契約の種類と内容

ここまで売却手続きの流れを解説しましたが、契約によるルールの違いもおさえておきましょう。
最後に、レインズ登録が義務となる媒介契約の種類について解説していきます。

媒介契約の特徴と登録義務

媒介契約は、依頼できる不動産会社の数や、自分で買主を見つけた場合の扱いによって主に3種類に分かれます。
一般媒介契約は複数社へ同時に依頼でき、自分で見つけた買主との直接契約も可能ですが、レインズへの登録義務はありません。
一方、専任媒介契約は依頼先を1社に絞る契約で、自分で買主を見つけることはできるものの、レインズへの登録が必要です。
さらに、専属専任媒介契約も依頼先は1社で登録が必須となり、自分で買主を見つけた場合でも依頼した会社を通して取引します。
それぞれの特徴を十分に確認し、複数社へ依頼したいのか、1社を窓口に進めたいのかを考えて選ぶことが大切でしょう。

契約ごとの登録期限と項目

レインズへの登録期限は、専属専任媒介契約では5日以内、専任媒介契約では7日以内と定められています。
いずれも媒介契約を結んだ翌日から数え、不動産会社の休業日は日数に含めない点を覚えておきましょう。
登録される情報には、所在地や土地・建物の面積、間取りなど、購入を検討する際に必要となる主な基本項目が幅広く含まれる内容です。
また、用途地域や建ぺい率、容積率、上下水道などの整備状況といった条件も、物件を紹介するための重要な情報です。
登録証明書を受け取ったら内容を確認し、設備や物件の特徴について補足したい点があれば、担当者と相談しながら情報を整えていくとよいでしょう。

活動報告の頻度と確認事項

不動産会社から売主への活動報告は、媒介契約の種類によって法律上の最低頻度が定められています。
専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上で、一般媒介契約には法律上の報告義務がありません。
そのため、報告を受けた際は広告を出した媒体や問い合わせ件数、内見件数などを確認し、販売活動の状況を把握するとよいでしょう。
また、レインズ経由の問い合わせ数や、内見者が評価した点、購入を見送った理由なども担当者から聞いておくことが大切です。
こうした反応を売却希望時期と照らし合わせながら、広告や案内方法を調整し、今後の販売方針を担当者と相談していきます。

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まとめ

レインズは不動産会社間で物件情報を共有するシステムであり、売却の窓口を1社に絞りながらも全国の購入希望者へ広く物件をアピールできるのが利点です。
不動産会社へ査定を依頼し媒介契約を結ぶと期限内にシステムへ登録され、売主は専用画面で状況を確認しつつ担当者と協力して成約に向けた販売活動を進めます。
媒介契約には主に3つの種類があり、専任や専属専任を選んだ場合はレインズへの物件登録や定期的な活動報告が法律で義務付けられるため安心できるでしょう。
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