2023-11-07
相続などで取得した不動産を売却したいと思った際、その不動産に「根抵当権」がついているケースがあります。
その場合、通常の不動産売却とは異なる流れで手続きを進める必要があるため注意が必要です。
そこで今回は、根抵当権がついている不動産の売却時に知っておくべき流れや注意点について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで、根抵当権がついている不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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住宅ローンを利用する際には、金融機関がその不動産に「抵当権」を設定します。
「抵当権」と「根抵当権」は言葉が似ているため混同されやすいですが、特徴が異なります。
そこで根抵当権がついている不動産の売却の流れや注意点について解説する前に、抵当権と根抵当権のそれぞれの特徴について確認しておきましょう。
抵当権とは、住宅ローンを利用して不動産を購入する際に、その不動産に対して金融機関が設定する、いわば担保のことです。
債務者の返済が滞った際には、その不動産を差し押さえて売却し、現金化して金融機関は債権を回収します。
抵当権は不動産の登記簿にも記載され、抵当権がついたままでは不動産を売却することはできません。
住宅ローンを完済すれば金融機関が設定した抵当権は自動的に消失しますが、登記簿の記載も消えるわけではないため、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
根抵当権とは、不動産の担保価値に応じて限度額を決め、その範囲内で担保する権利のことです。
通常、不動産を担保に融資を受ける際には、その都度審査を受け、登記手続きをおこなう必要があります。
登記手続きには、借り入れる金額に応じた登録免許税がかかります。
しかし根抵当権がついている場合は、借り入れるたびに審査を受ける必要がありません。
登記手続きも不要であるため、登記にかかる費用や手間を省くことができます。
また債務を完済しても根抵当権は消失しません。
債務者は、限度額内で何度でも借り入れることができます。
したがって、根抵当権は個人向けではなく事業者向けに設定されるケースがほとんどです。
このように、抵当権と根抵当権は、不動産を担保にして金融機関から融資を受けるという意味では同じです。
しかし上記のようにそれぞれ仕組みが異なるため、根抵当権がついている不動産を売却する際には、その特徴を理解したうえで手続きを進める必要があります。
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では、不動産に根抵当権がついている場合、どのように売却を進めれば良いのでしょうか。
通常の不動産売却とは流れが異なるため、事前に理解を深めておきましょう。
根抵当権がついている不動産を売却する際は、次のような流れで進めます。
それぞれの手順の内容を解説します。
そもそも抵当権や根抵当権がついている不動産は、債務が残っている状況で不動産を売却することはできません。
そこでまずは、現時点でどれだけの残債額があるのか、売却代金で完済できるのかを確認する必要があります。
不動産の査定を依頼し、残債額が査定価格より下回っている「アンダーローン」であれば、売却代金で完済できるため売却可能です。
一方、残債額が査定価格より上回っている「オーバーローン」の場合、売却代金を返済に充てても完済できません。
その場合は、不足分を自己資金などから捻出して債務を完済する必要があります。
先述のとおり、根抵当権は残債を完済しても自動的に消失しません。
不動産の売却代金で、あるいは売却代金に自己資金を足して残債を完済するだけでなく、金融機関と根抵当権の抹消について交渉し合意を得る必要があります。
根抵当権を不動産に設定しておくと、債務者が繰り返し借り入れをおこなうことで金融機関は利益を得ます。
しかし根抵当権を抹消すると金融機関にとっては取引相手を失うことになるため、スムーズに合意しないケースも少なくありません。
したがって、不動産売却のために根抵当権を抹消したい場合は、金融機関の合意を得られるように、粘り強く交渉することが大切です。
残債を完済して抵当権を抹消したい場合は、その時点で実際にいくら債務があるのかを明確にする必要があります。
そのため、債権者の合意を得られたら、借り入れや返済をストップし、債務を確定する手続きをおこなわなければなりません。
これを「元本確定」といいます。
金融機関との交渉が成立したあとは、通常の不動産と同様、売却活動をおこなって買主を探します。
買主が現れたら、売買契約を結び、売却代金を返済に充てて残債を完済したのち、法務局で根抵当権抹消登記をおこないます。
根抵当権抹消登記は、ご自身でおこなうことも可能ですが、書類の準備に手間と時間がかかるため、司法書士に依頼したほうがスムーズです。
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根抵当権がついていても、流れに沿って手続きすれば不動産を売却することは可能です。
しかし、実際に不動産を売却するにあたって、注意点が3つあります。
そこで最後に、根抵当権がついている不動産の売却時に知っておくべき注意点について解説します。
まれなケースですが、金融機関から融資を受けた債務者と不動産の所有者が異なる場合があります。
たとえば所有者が把握している残債額以上の金額で不動産を売却すれば、本来なら売却代金で完済し、根抵当権の抹消が可能です。
しかし所有者と債務者が異なる場合、知らない間に借入額が増えていて、売却しても残債を完済できないこともあり得ます。
そうなると、所有者と債務者のあいだで大きなトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。
元本を確定すると、根抵当権は消失し、通常の抵当権と同じ扱いになります。
そして元本確定は、一度おこなうと撤回することができません。
根抵当権がついている不動産の残債を完済し、第三者に売却する場合は問題ありませんが、再度融資を受けたい場合に元に戻せないのです。
事業者の方で資金繰りのために融資を受ける可能性がある場合は、抵当権になったあとは根抵当権に戻すことができないことに注意し、慎重に判断する必要があります。
根抵当権抹消登記は、どこの法務局でもおこなえるわけではありません。
対象の不動産を管轄している法務局でしか手続きできないため、とくに遠方に住んでいる場合など、管轄の法務局を事前に確認しておきましょう。
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根抵当権がついている不動産は、そのままの状態で売却することはできないため、残債を完済し、金融機関の合意のもと、根抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
通常の不動産売却と比較して、おこなわなければならない手続きや必要書類が多いため、流れや必要書類を確認しながら、一緒にスムーズな取引を目指しましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をサポートしております。
根抵当権についてのご相談も承りますので、不動産の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
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