任意売却の手法の1つ！「単純売却」のメリットや注意点とは

住宅ローンの返済が苦しくなった際は、状況が悪化して競売にかけられる前に、任意売却を検討することをおすすめします。
しかし、一口に任意売却といっても種類があり、そのなかでも「単純売却」はシンプルな手法で、高値での売却が望めるためおすすめです。
そこで今回は、任意売却の手法の1つである「単純売却」の概要やメリット、注意点について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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任意売却の手法の1つ！単純売却の概要とは

まずは「任意売却とはなにか」といった基礎知識から解説します。

任意売却とは

本来、住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
売却代金で完済できる「アンダーローン」の場合、通常の不動産売却と同様の流れで売却を進めることができます。
しかし、売却代金で完済できない「オーバーローン」の場合、通常の不動産売却はおこなえません。
「任意売却」とは、オーバーローンであっても、金融機関の許可を得たうえで抵当権を外してもらい、不動産を売却する方法です。

任意売却には種類がある

任意売却には、以下のような種類があります。

• 単純売却
• 買い戻し
• 買取
• 親子間売買
• 売却後賃貸（リースバック）
• 抵当権抹消請求

どれを選択すると良いかは、不動産の状態や売主の状況によって異なります。
上記のなかでも、通常の不動産売却にもっとも近い手法は「単純売却」です。

単純売却の概要とは

単純売却は、任意売却の中でも通常の不動産売却と同様の流れで売却を進める手法です。
たとえば任意売却の種類の1つである「買取」は、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取る方法です。
不動産会社は、リフォームや解体などをおこなって再販売することを前提に不動産を買取ます。
したがって、売却価格は市場相場より安くなるのが一般的です。
また「親子間売買」はトラブルになるケースもあり、「買い戻し」は将来かならず買い戻せる予定がなければ成立しません。
単純売却では、一般の消費者が買主となるケースがほとんどで、他の任意売却の手法より売却価格が高くなる可能性があります。
単純売却は、一般市場で売却活動をおこない、買主が見つかったら売却代金を受け取って不動産を引渡す、といったように不動産を現金化して返済に充てるシンプルな手法なのです。

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任意売却の手法の1つ！単純売却のメリット・デメリットとは

実際に単純売却をおこなうと、具体的にどのようなメリットが得られるのか、またデメリットは生じるのかについても知っておくと安心です。
そこで次に、単純売却のメリット・デメリットについて解説します。

メリット

単純売却の主なメリットは、以下のとおりです。
売却後の残債を減らせる効果がもっとも高い
任意売却は、オーバーローン状態で不動産を売却する方法であるため、不動産を売却しても、債務が残るのが一般的です。
そしてその債務は返済しなければなりません。
単純売却は、任意売却のほかの手法より高い売却額が望めるため、返済に多くのお金を充てられる可能性があります。
つまり単純売却は、売却後の残債を減らせる効果がほかの任意売却の手法の中でもっとも高いのです。
債権者（金融機関など）の許可を得やすい
債権者が任意売却を許可するのは、債権を回収するためです。
任意売却は、競売によって安値で買い叩かれるより多くの債権を回収できるため、債権者にとってもメリットがあります。
しかし売却価格が低い場合は、許可を得られない可能性があります。
先述のとおり、単純売却は任意売却のなかでもっとも高値での売却が期待できるため、債権者の許可を得やすいのです。

デメリット

単純売却では以下のようなデメリットも生じます。
引っ越さなければならない
任意売却のなかでも、「買い戻し」や「売却後賃貸」は、不動産会社と賃貸借契約を結び、売却後もそのまま住み続けることが可能です。
しかし単純売却は、一般の方に売却する手法であるため、売却後は不動産を引渡さなければなりません。
このことが、住み慣れた家を離れたくない方にとっては、デメリットだといえるでしょう。
出費を想定しておく必要がある
引っ越すためには、新居を探す必要があるだけでなく、入居の際にある程度の出費を想定しておく必要があります。
単純売却では、債権者との交渉によりますが、引っ越し費用を売却代金から融通してもらえる場合があります。
ただし、融通してもらえたとしても、引っ越しにかかった費用の全額ではありません。
また、新居で使用する生活用品などを揃えるためのお金がかかることも想定して、ある程度の資金を準備しておく必要があります。

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任意売却の手法の1つ！単純売却の注意点とは

単純売却にはいくつかデメリットが生じますが、任意売却のほかの手法に比べてシンプルでメリットが多いといえます。
しかし注意しなければならないこともあるため、事前に把握して対処することが大切です。
そこで最後に、単純売却をおこなうにあたって知っておくべき注意点について解説します。

注意点1：売却に時間がかかる

通常、不動産を売却する際には、3か月～半年程度かかるのが一般的で、物件の状態や立地条件によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
単純売却は、通常の不動産売却と同様の流れで進めます。
つまり、少なくとも3か月程度は売却期間として想定しておかなければならないのです。
たとえば「買取」の場合、不動産会社が提示する買取価格に納得したら、すぐに売買契約に進むため、早く現金化できます。
しかし単純売却は、買主が見つかるまで成立しないため、現金化までに時間がかかることに注意が必要です。

注意点2：内見に応じる必要がある

売却活動中、物件に興味を持った方は、内見を希望されます。
このとき、整理整頓がされていなかったり、室内が汚かったりすると、内見に訪れた方の購入意欲が損なわれてしまうかもしれません。
したがって、物件の印象を良くし、購入意欲をアップさせるために、清掃を徹底的におこなうなど内見準備が必要です。
とくに水回りは使用頻度が高く、汚れやカビがこびりついている可能性があります。
内見時に清潔な印象を与えるために、ご自身で掃除しても汚れが落ちない場合は、ハウスクリーニングを依頼することをおすすめします。
また内見当日は、窓を開けて換気をおこない、気持ち良く見学できる空間づくりを心がけましょう。

注意点3：任意売却にはタイムリミットがある

債権者が任意売却を認めたとしても、いつまでも売却活動をおこなえるわけではありません。
任意売却にはタイムリミットがあり、それまでに売却できなかった場合は、競売にかけられます。
なお任意売却ができる期間は、3か月～半年が一般的です。
先述したように、不動産売却には時間がかかるため、早めに任意売却を検討することをおすすめします。

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