自己破産をしたら不動産はどうなる？売却のタイミングについて解説

多額の借金を抱え、返済に充てる自己資金もないことから、自己破産を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
返済に充てるために不動産を売却する場合、そのタイミングによって状況が異なるため、事前に流れを把握しておくことが大切です。
そこで今回は、自己破産をする場合に不動産売却はどうなるのか、売却のタイミングについて解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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自己破産をする際に不動産を売却するタイミング

自己破産を検討するにあたって、所有している不動産を売却する場合、自己破産前と自己破産後では状況が異なります。
そこでまずは、自己破産をする場合、所有している不動産の売却はどうなるのか、タイミング別に解説します。

自己破産後

そもそも自己破産とは、借金の返済ができなくなった場合に、裁判所に申立てをおこなって、借金の返済を免除してもらう手続きのことです。
自己破産後に不動産売却が行われるケースでは、現金化できる資産である不動産を、自己破産時に所有していることになります。
この場合の不動産売却について、以下の2つのパターンが考えられます。
アンダーローンの場合
自己破産の申立て時に不動産を所有しており、残債より不動産の価値が高い場合は、「管財事件」として手続きがおこなわれるのが一般的です。
管財事件とは、債務者の財産調査・免責調査が必要であると裁判所が判断した場合の破産手続きです。
管財事件になると、裁判所より「破産管財人」が選任され、債務者の財産の調査・売却をおこないます。
そして、現金化した財産は、債権者に対して配当されるのです。
なお、自己破産申し立ての際には、数十万円もの予納金を納める必要があります。
オーバーローンの場合
不動産の価値が残債より低い場合は、「同時廃止事件」として扱われます。
同時廃止事件とは、破産管財人が選任されず、財産なしとして破産手続開始の決定と同時に破産廃止の決定がなされる手続きを指します。
なお、自己破産の申し立ては、弁護士に依頼するのが一般的です。
同時廃止事件では予納金はかかりませんが、弁護士に支払う費用や裁判費用が必要です。
また、同時廃止事件になると、不動産をご自身で売却することになりますが、通常の不動産売却ではなく、債権者の同意を得て任意売却をおこなう必要があります。
債権者の同意が得られない場合は、競売にかけられることになります。

自己破産前

自己破産の申立てをする前に、不動産を売却する方法もあります。
自己破産前であれば、ご自身のタイミングで不動産を売却でき、その売却代金を返済に充てることが可能です。
また管財事件になると予納金や弁護士費用などがかかりますが、自己破産前に売却すれば、そのような経済的負担もなくなります。
したがって、自己破産をするにあたって、不動産を売却するタイミングとしては、自由に売却を進められる「自己破産前」がおすすめです。

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自己破産をする前に不動産を売却するメリット

では実際に自己破産前に不動産売却をおこなうと、どのようなメリットがあるのかを知ったうえで検討したいですよね。
自己破産前の不動産売却には、主に以下のようなメリットがあります。

メリット1：売却にかかる諸費用を売却代金から捻出できる

自己破産を検討するケースでは、オーバーローンの状態であることがほとんどであるため、金融機関の同意を得て任意売却をおこなうのが一般的です。
その場合は、仲介手数料や税金といった売却時にかかる諸費用を売却代金から支払うことが認められています。

メリット2：自己破産後より高く売却できる

自己破産後に不動産を売却する場合は、競売にかけられ、市場相場より安い価格で売却されることになります。
しかし任意売却は市場で売り出すため、相場に近い価格で売却することも可能です。

メリット3：自己破産にかかる諸費用を準備できる

自己破産をおこなうためには、弁護士や裁判所に支払う諸費用が必要です。
自己破産前に不動産を売却することで、自己破産にかかる諸費用を準備できます。

メリット4：自己破産後の生活資金を準備できる

不動産売却で得たお金の一部を、自己破産後の生活資金として保有することができます。
民事執行法では、最低限の生活再建に必要なものや、仕事をするための道具など、差し押さえ禁止の動産が定められています。
そのなかに、標準的な世帯の2か月分相当の金銭も含まれており、法令において定められている具体的な金額は66万円です。
さらに、法令で定める額の3分の2の金額が差し押さえ禁止の自由財産として認められるため、合計99万円まで資金を保有できます。
つまり、不動産売却によって自己破産後の生活資金を確保できるため、生活を立て直しやすいのです。
ただし、不動産売却後に自己破産をおこなうと、「財産隠し」ととらえられる場合があり、借金などが免除されなくなる恐れがあるため注意が必要です。

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自己破産前に不動産を売却する方法はローンの有無で異なる

最後に、自己破産をする前に不動産を売却する方法について解説します。
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には金融機関が「抵当権」を設定します。
抵当権とは、住宅ローンを滞納した場合に、金融機関などの債権者が裁判所に申立てをおこない、強制的に不動産を売却して債権を回収するための、いわば担保のことです。
この抵当権が残っているかどうかで、不動産の売却方法が異なります。

残債を完済している場合

住宅ローンの残債を完済すれば、不動産に設定されていた抵当権は消滅します。
抵当権抹消登記によって、登記簿上の抵当権も抹消されていれば、問題なく通常の不動産売却の流れで進めていくことが可能です。

残債がある場合

住宅ローンの残債がある場合は、不動産に抵当権がついているため、「任意売却」という方法で売却します。
任意売却によって残債が完済できる場合は、通常の不動産売却と同様の流れで問題なく売却可能です。
任意売却をしても残債を完済できない場合は、融資を受けている金融機関の同意を得て抵当権を外してもらったうえで、売却活動をおこないます。
競売とは異なり、市場で売り出すことができるため、相場に近い価格での売却が望めます。
売却代金は残債の返済に充てられ、返済しきれなかった分は、金融機関との交渉により、分割返済が認められるのが一般的です。
任意売却の注意点
自己破産前に任意売却をおこなう場合、相場より低い価格で売却すると「財産隠し」を問われる恐れがあります。
したがって、適正価格で売却するように注意しなければなりません。
また自己破産は、すべての債権者に対して平等に返済するのが原則です。
したがって、特定の債権者を優遇して返済する「偏頗（へんぱ）弁済」をおこなわないように注意が必要です。

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