アスベストが含まれている不動産の売却は可能？売却時の対策についても解説

昔は建物を建てる際に、建築資材として「アスベスト」を使用していましたが、深刻な健康被害を引き起こす恐れがあることから、現在は使用を禁止されています。
しかし、築年数が古い不動産の場合、アスベストが含まれていることがあるため、売却時には注意が必要です。
そこで今回は、アスベストとはなにか、アスベストが含まれている可能性がある不動産の売却は可能なのか、アスベスト対策について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に注意すべき「アスベスト」とは

「アスベスト」という言葉を聞いたことはあっても、実際にどのようなものかご存じの方は少ないかもしれません。
そこでまずは、アスベストとはなにか、その概要と危険性について解説します。

アスベストとは

アスベストとは、天然にできた繊維状の鉱物で、「石綿（せきめん・いしわた）」とも呼ばれています。
熱や酸、アルカリに強く、密着性があるのが特徴で、防音性や絶縁性に優れているうえに安価で調達できることから、昔は建築資材として広く普及していました。
しかし、アスベストを使用して建てられた建物に長時間いたことが原因で、健康被害が生じることが発覚したのです。

大きな社会問題となった健康被害

アスベストは髪の毛の1/5,000という細い繊維でできており、空気中に飛散している繊維を吸い込んでしまうと、肺がんなどを引き起こす可能性があります。
2005年、アスベストを取り扱う工場で働いていた社員や退職者、地域住民のあいだで、死者を含む大規模な健康被害が発生しました。
その原因となったのは、アスベストを吸い込んだことによる「中皮腫」という疾患です。
アスベストを吸い込んでしまった場合、その小さな繊維が肺に蓄積されます。
そしてアスベストが体内の細胞を刺激することによって、肺がんや中皮腫を引き起こすといわれています。
すぐに症状が出ない場合もあるため、重症化してからアスベストによる疾患であることが判明したケースも少なくありません。

現在は全面的に使用が禁止されている

現在では、法律によってアスベストの使用は禁止されています。
ただし、禁止される以前に建てられた不動産のなかには、アスベストが建築資材として使われているものも少なくありません。

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アスベストが含まれている不動産の売却は可能なのか

築年数が古い建物のなかには、アスベストを使用しているものもあることを前章で解説しました。
現在は禁止されているアスベストが建築資材として使われている可能性がある場合、その不動産を売却することはできないのでしょうか。
そこで次に、アスベストが含まれている可能性がある不動産の売却について解説します。

買主が納得していれば売却することは可能

結論からいうと、アスベストが含まれている可能性がある不動産でも、売却することは可能です。
先述のとおり、アスベストは深刻な健康被害を引き起こす可能性が高い建築資材です。
そのことを買主に告知し、納得して取引するのであれば、売却することはできます。
ただし、アスベストが含まれている可能性がある不動産を、進んで購入したいと考える買主はほぼいません。
つまり、売却することは可能ですが、買主を見つけるのが困難になる可能性が高いといえます。

使用調査についての説明が必要

本来、アスベストを建築資材として使用した建物は、リフォームや解体などをおこなう際に除去や封じ込みといった工法で対処する必要があります。
しかし、その不動産を売却する際に、売主がそのような工事をおこなうことや、アスベストが含まれているかどうかを把握することが義務づけられているわけではありません。
ただし、アスベストが使われているか使用調査をした結果がある場合は、有無に関わらず、その内容について買主に説明する義務があります。
アスベストの有無が判明しない場合は、その旨を買主に伝える必要があります。

値下げの対象になる可能性が高い

築年数が古く、アスベストが含まれている可能性がある不動産は、値下げを求められることが予想されます。
なぜなら、買主がその不動産を購入したあとにリフォームや解体工事をする際に、アスベストが含まれていることが発覚した場合、アスベストの除去や飛散しないような工事が必要になるためです。
そのような工事は、通常のリフォーム工事より高額な費用がかかるため、その分の値下げは覚悟しておく必要があります。

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不動産売却時におこなっておくべきアスベスト対策

では、アスベストが含まれている可能性がある不動産を売却するにあたって、事前にどのような対策をすれば売却しやすくなるのでしょうか。
そこで最後に、不動産売却時におこなっておくと良いアスベスト対策について解説します。

売主がおこなうべきアスベスト対策

築年数が古い不動産を売却する際には、以下のような対策をおこなうことをおすすめします。
重要事項説明書に記載する
不動産を売却する際には、「契約不適合責任」に注意が必要です。
契約不適合責任とは、不動産を売却したあとに、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任を問われると、買主から損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
したがって、アスベストが含まれている可能性がある場合は、契約書や重要事項説明書に、その旨を盛り込んでおくことが大切です。
使用調査をおこなう
アスベストが含まれているかどうかわからない不動産は、買主にとっても購入するリスクが高いです。
したがって、アスベストが含まれているかどうかを判明させる使用調査をおこなうことをおすすめします。
使用調査の結果、アスベストが含まれていないことがわかれば、物件の価値が上がり、買主からの印象も良くなります。

不動産会社の買取なら早く安心して売却できる

不動産を売却する際には、「仲介による売却」と「不動産会社の買取」の2種類の方法があります。
仲介は、売却活動をおこなって買主を探す方法です。
通常、不動産売却には、3か月～半年程度かかるのが一般的ですが、立地条件や不動産の状態によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
先述のとおり、アスベストが含まれている可能性がある不動産は、買主がなかなか見つからず、売却期間が長引く可能性が高いといえます。
一方、買取は不動産会社が買主となって直接物件を買い取る方法です。
査定価格に納得すれば、すぐに売買契約に進むため、現金化が早い点が大きなメリットです。
アスベストに関して不安がある場合でも、そのままの状態で売却することができます。
また仲介による売却では、契約不適合責任のリスクが伴いますが、買取の場合は契約不適合責任が免責になるのが一般的です。
したがって、アスベストが含まれている可能性がある不動産を売却する場合は、不動産会社の買取を利用するのも方法の1つです。

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まとめ

築年数が古い不動産を売却する際には、アスベストが含まれている可能性があるため、事前に使用調査をおこない、契約時にその結果を提示すると安心して取引できます。
しかし売却期間が長引くことが予想されるため、早く安心して売却したい場合は、不動産会社の買取を利用することも視野に入れて検討してみましょう。
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