2023-12-26
ふるさと納税というと、好きな自治体に寄附をすることで返礼品がもらえ、税金も控除されることから、活用されている方も多いのではないでしょうか。
ふるさと納税は、不動産売却時の節税対策にもなるためおすすめです。
そこで今回は、不動産売却時の節税にふるさと納税がおすすめである理由と、ふるさと納税を活用する際の譲渡所得や、控除上限額の計算方法について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
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目次
まずは、ふるさと納税とはなにか、その仕組みについて確認しておきましょう。
ふるさと納税とは、本来は住んでいる自治体に納めるはずの税金を自分の選んだ自治体に寄附することで、寄附額のうち2,000円を超える部分について、所得税と住民税から控除される制度です。
言い換えると、寄附額のうち2,000円を超えた部分を、先に寄附という形で納税することになります。
寄附をおこなった自治体からは特産品などの返礼品がもらえることから、税金で特産品を購入する感覚で寄附できるため人気がある制度です。
ふるさと納税は、寄附額が多ければ、それだけ節税効果が高いといえます。
たとえば、1万円を寄附した場合、2,000円の自己負担分を差し引き、残りの8,000円が税金から控除されます。
3万円の寄附であれば、控除される税金は2万8,000円です。
ただし、寄附できる上限額は所得や家族構成などによって異なります。
所得が多ければ上限額も上がり、より多くの寄附が可能になるため、節税効果が高まるのです。
先述のとおり、ふるさと納税は、所得に応じて上限額が変動します。
不動産売却時になぜふるさと納税がおすすめなのか、その理由は、不動産を売却した年は所得額が大幅に増えるためです。
そもそも所得税の課税方法には、「総合課税」と「分離課税」の2種類があります。
総合課税とは、給与所得など対象となる所得の合計金額に対し課税する方法です。
分離課税とは、ほかの所得とは合算せず、所得ごとに定められた税率によって課税する方法です。
不動産を売却して得た利益(譲渡所得)は、分離課税に該当します。
給与所得などとは別に単独で税金を計算して納めなければならないため、所得税額が前年より大幅に上がる可能性があるのです。
ふるさと納税は、所得が多いほど上限額が上がる仕組みになっています。
つまり、不動産売却で譲渡所得を得た場合は、ふるさと納税の上限額が上がるため、より多くの寄附ができるようになるのです。
寄附額が多ければ税金の控除額も上がるため、結果、節税に繋がります。
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では、不動産売却時にどれだけの税金が課されるのでしょうか。
不動産を売却して譲渡所得を得ると、その金額に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。
この3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税額を把握するためには、まず譲渡所得がいくらになるのかを計算しなければなりません。
まずはその計算方法について解説します。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた利益を指します。
計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金と、購入時にかかった税金や仲介手数料などの合計です。
建物については、減価償却費を差し引いた金額を取得費とします。
譲渡費用とは、不動産売却時にかかった税金や仲介手数料などの経費です。
「3,000万円の特別控除」など、控除制度を利用する場合は、譲渡所得から控除額を差し引いた金額が、課税譲渡所得額になります。
控除制度を利用すると、譲渡所得がゼロ以下になるケースがほとんどです。
その場合は、ふるさと納税の控除上限額は上がりません。
譲渡所得が算出できたら、税率を掛けることで譲渡所得税を把握できます。
譲渡所得税額 =課税譲渡所得×税率
譲渡所得は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、所有期間によって税率が異なります。
長期譲渡所得の税率は20.315%、短期譲渡所得の税率は39.63%です。
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では、不動産売却時に譲渡所得を得た場合、ふるさと納税の控除上限額はどれくらいになるのでしょうか。
最後に、ふるさと納税を活用する際の控除上限額を計算する方法について解説します。
ふるさと納税の控除上限額は、「住民税所得割額」から計算します。
住民税所得割額とは、前年の所得に応じて課される住民税額です。
不動産売却で得た譲渡所得は分離課税であるため、給与所得などの総合課税と分離課税の合計が個人の住民税を算定する基準となります。
したがって、ふるさと納税の控除上限額は、以下のような手順で計算しなければなりません。
ふるさと納税の控除上限額は、給与所得などから各種控除を差し引いた「所得控除後の金額」が基準となります。
各種控除については、前年度に会社から取得した源泉徴収票や、住民税通知書に記載されている金額を確認してください。
総合課税分の住民税所得割額の税率は、一律10%です。
総合課税分の住民税所得割額=所得控除後の金額×10%
不動産売却時の譲渡所得に対する住民税所得割額は、以下の税率を掛けることで算出できます。
総合課税、分離課税ともに住民税所得割額が算出できたら、その金額を合計したものがふるさと納税の控除上限額の基準になります。
控除上限額の目安は、以下の計算式で算出可能です。
控除上限額=個人住民税所得割額×0.2÷(0.9-所得税の税率×1.021)+ 2,000円
所得税の税率は、所得金額によって異なります。
ご自身が計算する際にどの税率になるのか、国税庁のホームページで確認してください。
このように、ふるさと納税の控除上限額は、ご自身で目安を把握できます。
なお、ふるさと納税で税額控除を受ける場合、「確定申告」と「ワンストップ特例制度」の2種類の方法があります。
ワンストップ特例制度は、確定申告の必要がない場合のみ利用可能です。
不動産売却で譲渡所得を得た場合は、確定申告が必要です。
したがって、不動産売却を検討している方は、ワンストップ特例制度を利用しないように注意してください。
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住みながら不動産売却する方法とは?メリットや注意点もご紹介
ふるさと納税は、所得に応じて控除上限額が上がるため、所得が増えればより多くの寄附が可能になり、節税効果が高まります。
不動産売却によって譲渡所得を得ると所得の合計が大幅に上がることから、寄附できる金額も多くなるため、ふるさと納税を活用して上手に節税しましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をサポートしております。
不動産査定や売却のご相談はもちろん、不動産売却時の税金についてもサポートいたしますので、不動産の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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