外国人が不動産を売却する際の必要書類と税金について解説

最近は、海外の投資家が日本の不動産を購入し、投資物件として運用するケースが増えています。
そして、その不動産を売却したいと考える方も珍しくありません。
そこで今回は、外国人でも日本にある不動産を売却することはできるのか、ポイントとなる必要書類や税金について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

外国人でも日本で所有している不動産を売却できるのか

わたしたち日本人が日本国内で所有している不動産は、個人の意思で自由に売却できます。
しかしその場合であっても、必要書類を揃え、手順に沿って手続きを進めなければなりません。
また専門的な知識を要する場面も多くあります。
そのような取引を、外国人がおこなうことは可能なのでしょうか。

外国人でも日本の不動産を売却できる

結論からいうと、外国人が日本国内の不動産を売却することは、日本の法律で認められています。
外国籍であっても、日本に居住していなくても、日本で所有する不動産を売却できます。
売主・買主のどちらか、あるいは双方が外国人であったとしても、売買することができ、そういったケースは珍しくありません。
また、手続きの流れも、日本人が不動産を売却するときと同じです。
まず不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなって買主を探します。
そして買主が見つかったら、買主と売買契約を結び、決済完了後に不動産を引渡すといった流れで進めるのが一般的です。

売主が日本に居住していない場合

日本国内に不動産を所有している外国人のなかには、日本に居住していないという方もいます。
しかし不動産を売却する際には、売買契約を結ぶときや所有権移転登記をおこなうときなど、本人の立ち会いが必要な場面が多くあります。
その場合は、代理人をたてることで売却可能です。
代理人に手続きの代行を委任する「委任状」を提出すれば、来日しなくても取引することができます。

契約内容を理解していることが重要

外国人が日本の不動産を売却できるとはいえ、日本語が理解できない方もいらっしゃるでしょう。
日本人、外国人のどちらであっても、契約の内容を理解できない場合は、取引をおこなうことができません。
外国人で日本語に不安のある方が不動産を売却するためには、通訳の同席や、日本語が堪能な代理人をたてることが必要です。

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外国人が日本の不動産を売却する際の必要書類

外国人でも、通常の不動産売却と同じ流れで不動産を売却できることを、前章で解説しました。
では、手続きの際に提出する書類も同じなのでしょうか。
そこで次に、外国人が不動産を売却する際に準備すべき必要書類について解説します。

不動産売却時に必要な書類

日本では不動産を取得すると、その情報や権利関係などを登記簿に登録します。
そして売却時には、不動産の名義を元の所有者から新しい所有者に変更する「所有権移転登記」をおこなわなければなりません。
登記手続きには、以下のような書類が必要です。

• 権利証または登記識別情報通知書
• 固定資産評価証明書
• 住民票
• 印鑑証明書

住民登録ができない場合は代替書類を準備する

中長期在留者以外の方は、住民登録をすることができません。
つまり、日本で居住する住所がないため、住民票と印鑑証明書を取得できず、不動産の売却も認められないのです。
そのような場合は、代替書類を提出する必要があります。
住民票の代替書類
住民票の代替書類として認められる主な書類は、以下のとおりです。

• 母国の住民登録証明書
• 母国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書
• 在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書

• 在日大使館または母国の官憲によるサイン証明書
• 登記委任状に在日大使館の認証を受けた書類

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外国人が日本の不動産を売却すると税金はどうなるのか

先述のとおり、外国人が日本で所有している不動産を売却する際には、状況によって代替書類が必要ですが、日本人がおこなう不動産売却と手続きは変わりません。
では、税金はどうなるのでしょうか。
不動産を売却する際には、手続きのために印紙税や登録免許税がかかります。
また不動産売却によって利益を得た場合、その利益に対して所得税と住民税が課されます。
ただし、居住者と非居住者では、納税の方法が異なるため注意が必要です。

居住者の場合

居住者の場合は、日本人と同様の方法で納税します。
不動産の売却価格から、取得費（購入時の代金と経費）と譲渡費用（売却時の経費）を差し引き、残った利益に対して課される所得税と住民税の税額を計算します。
所得税と住民税は、翌年、確定申告をおこなって納税しなければなりません。

非居住者の場合

非居住者の場合は、所得税の源泉徴収相当額を、不動産を購入した買主が税務署に納めなければなりません。
買主は売主に対して、源泉徴収相当額を差し引いた金額を、不動産の購入代金として支払い、その翌月10日までに税務署に納税する仕組みになっています。
これは、所得税の申告漏れを防止するための制度です。
つまり、非居住者が日本で不動産を売却する場合、売却代金の全額を受け取れない可能性があるということです。
ただし、以下のケースに当てはまる場合は、源泉徴収相当額を差し引く必要はありません。

• 不動産の売買代金が1億円以下
• 買主がその不動産を自己または親族の居住用に利用する

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まとめ

外国人が日本で所有している不動産を売却する場合、日本人が国内で不動産売却をおこなう際と同様の流れで取引することができます。
ただし、中長期在留者以外の方は、住民票と印鑑証明書を取得できないため、代替書類が必要であることに注意が必要です。
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