不動産売却時に注意すべき「反復継続」とは？罰則と対策について解説

複数の不動産を相続した場合、利用するつもりがなければまとめて売却することを検討するケースもあるでしょう。
しかし複数の不動産を一度に売却すると、「反復継続」と捉えられ、罰則を受ける恐れがあります。
そこで今回は、不動産売却時に注意すべき「反復継続」とはなにか、反復継続をおこなった場合の罰則や、回避するための対策について解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に注意すべき「反復継続」とは

そもそも、営利目的でおこなう不動産売却は、宅地建物取引業の免許を有している事業者しかおこなえません。
これは、宅建業を営むものの免許制度や土地、建物の取引ルールを定めた「宅地建物取引業法」で取り決められたルールです。
ところが、個人が所有している不動産を売却する際に、法律違反であると捉えられる場合があります。

不動産売却の反復継続性がポイントになる

個人が不動産を売却する場合、住み替えのためにマイホームを売却した、相続した実家を売却した、といった個人的な事情で不動産を手放すことはよくあります。
そのような取引で法律違反となることはありません。
しかし、何度も繰り返し不動産売買をすると、その行為が「事業としておこなったのではないか？」と捉えられる恐れがあるのです。
そういった事業性を疑われるような取引を「反復継続」といいます。
反復継続に判断基準はない
では、何回継続して不動産売却をおこなうと法律違反となるのでしょうか。
実は、反復継続の目安となる基準は設けられていません。
反復継続に該当するかどうかを判断するのは、あくまで行政です。
個人では問題ないだろうと思っても、反復継続と捉えられる場合があります。
反対に、何度も繰り返し不動産売却をおこなっても、法律違反にならない場合もあります。

反復継続にあたる可能性があるケース

一般的に、下記のようなケースは反復継続と捉えられる恐れがあります。

• 短い期間に多数の不動産取引をおこなった
• 土地を分筆して複数人に売却した
• 利益目的で仕入れと販売をおこなった

▼この記事も読まれています
3階建ての家は売却しにくい？その理由と売却時のポイントについて解説

不動産売却時の反復継続に対する罰則

先述のとおり、事業として不動産取引をおこなえるのは、宅地建物取引業の免許を有した事業者のみです。
無免許で宅地建物取引業を営むことは、宅地建物取引業法で禁止されている無免許営業にあたります。
無免許営業に対しては、厳しい罰則が定められています。

個人による無免許営業

個人が無免許営業をおこなった場合の罰則については、宅地建物取引業法において、以下のように示されています。
3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金
またその行為が悪質であると捉えられた場合は、上記の両方が課されます。

法人による無免許営業

宅地建物取引業の免許を有していない方が、複数の不動産を売却するために法人を設立して取引をおこなった場合の罰則についても、宅地建物取引業法で示されています。
1億円以下の罰金刑
さらに反復継続に協力した不動産会社も、営業停止などの処分を受ける恐れがあります。
このように、無免許による不動産売却が反復継続にあたる場合、重い罰則を受けることになりかねません。
たとえば、自動車の運転や医療行為など、免許を有していなければできないことを無免許でおこなった場合と同様です。
「法律違反になるとは知らなかった」では済みません。
複数の不動産を売却する際は、反復継続にあたらないように対策することが大切です。
とはいえ、罰則の対象になるかどうかを個人が判断するのは難しいでしょう。
したがって、不動産売却は、専門知識を有する不動産会社のサポートが必要なのです。

▼この記事も読まれています
居住中でも自宅を高く売るためのコツを3つのポイント別にご紹介！

不動産売却で反復継続を回避するための対策

個人の方が複数の不動産を売却する場合、反復継続になりかねない状況になる可能性はよくあるかもしれません。
そこで最後に不動産売却が反復営業と捉えられないようにするためにはどうすれば良いのか、知っておくべき対策について解説します。

対策1：土地を分筆して売却するのは避ける

広い土地を1回で売却する場合、仲介を依頼して売却活動をおこなっても買主がなかなか見つからないかもしれません。
なぜなら、一般的な住宅を新築するための土地を探している方をターゲットにしても、売却しにくい可能性が高いためです。
広い土地を購入したいと考える買主は、工場や店舗などを建築するための土地を探す事業者であることが多いため、ターゲットが絞られてしまいます。
とはいえ、分筆して売却すると反復継続にあたる恐れがあるため、1回で取引を完了させるほうがリスクを回避できます。
したがって、広い土地を売却する場合は、不動産会社の買取を利用することを検討しましょう。
買取なら、不動産会社が直接買主となって土地を買い取るため、取引は1回で済みます。

対策2：転売はおこなわない

不動産売却によって利益を得るために、不動産を安く購入して売却する転売は、事業性が高いと捉えられ、反復継続の罰則の対象になります。
転売を疑われると、今後も事業として不動産の仕入れと販売を繰り返す可能性が高いと判断される恐れがあるため、転売はおこなわないようにしましょう。

対策3：短期間での取引は避ける

通常、個人が不動産を売却する状況として考えられるのは、主に住み替えのためにマイホームを売却する、相続不動産を処分するといった個人的な事情によるものです。
しかし、短期間で複数の取引をおこなうと、事業性が高いと判断される恐れがあります。
複数の不動産を所有していて、それをすべて処分したいと考えた場合、できる限り短期間に取引が集中しないようにすることも対策の1つです。

対策4：個人で広告を出したりしない

たとえばマンション1棟の各部屋を複数人に売却したい場合、広告を出して買主を募る行為は、宅地建物取引業の免許を有している事業者のみに認められています。
したがって、自ら購入者を募るのではなく、不動産会社に仲介を依頼するか、買取を利用するようにしましょう。
不動産売却は、専門知識を要する場面が多く、法律でさまざまなルールが定められています。
反復継続の禁止もその1つで、個人が安易におこなった行為が該当してしまうこともあり得ます。
したがって、反復継続を回避するためにも、不動産売却は不動産会社に相談しながら進めることが大切です。

▼この記事も読まれています
住みながら不動産売却する方法とは？メリットや注意点もご紹介

まとめ

不動産売却は、宅地建物取引業の免許を有している事業者のみおこなえる行為であるため、個人の方が繰り返し取引をすると事業とみなされ反復継続にあたる恐れがあります。
反復継続は重い法律違反として罰則の対象になるため、複数の不動産を売却する場合は、事前に確認して進めるようにしましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をサポートしております。
相続などで取得した広い土地や複数の不動産の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお問い合わせください。