入院中でも不動産を売却できる?3つのケースについて解説

2024-01-23

入院中でも不動産を売却できる?3つのケースについて解説

不動産の売却は、本人の意思で決断し、契約や引渡しの際には買主と同席して取引をおこなうのが基本ですが、所有者が立ち会えない事情が生じることもあり得ます。
そのような場合は、どのように取引をおこなえば良いのでしょうか。
そこで今回は、所有者が入院中で立ち会えない場合に不動産を売却する方法について、3つのケースに分けて解説します。
大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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入院中に自分が所有する不動産を売却する方法

入院中に自分が所有する不動産を売却する方法

まずは、自分が不動産売却時に立ち会えないケースについて解説します。
所有者である自分が、病気やケガなどで入院している場合は、以下のような方法で進めることで、契約時などに立ち会えなくても不動産を売却することが可能です。

  • 買主に病院に来てもらって契約する
  • 「持ち回り契約」で手続きする
  • 代理人に依頼する
  • 名義変更後に売却する
それぞれの方法について順番に解説します。

買主に病院に来てもらって契約する

不動産を売却する際には、売主と買主、仲介を依頼した不動産会社が立ち会い、当事者双方が合意したうえで契約を結ぶのが原則です。
一般的には、不動産会社に売主と買主が集まって契約を結ぶことが多いですが、とくに場所についてのルールはありません。
たとえば自宅やカフェ、司法書士の事務所など、双方の都合がつきやすい場所で契約を結ぶことができます。
したがって、売主が入院中の場合、買主が病院まで出向くことに合意すれば、病院に来てもらって契約することに問題はありません。

「持ち回り契約」で手続きする

売買契約は、売主と買主の署名・捺印と、売主が買主から手付金を受け取ることで成立します。
持ち回り契約とは、契約を結ぶ日に売主と買主のどちらかが立ち会えない場合に、不動産会社が双方を訪問、もしくは郵送でおこなう売買契約のことです。
この場合、不動産会社が作成した売買契約書に、双方が署名・捺印し、買主が手付金を支払った日を契約日とします。

代理人に依頼する

買主に病院に来てもらう、もしくは持ち回り契約をおこなえば、自分が入院中でも契約を結ぶことができますが、容体によっては手続きするのが難しい状況であるケースも考えられます。
そのような場合は、代理人に手続きを委任すれば、不動産を売却できます。
本人の意思で委任するのであれば、だれを代理人に選んでも問題ありません。
ただし、売却価格や条件などを代理人が決められないようにするために、「委任状」を作成し、代理人に委任する内容に制限を設けておくことが大切です。

名義変更後に売却する

子どもや孫に不動産の名義を変更してから売却するのも方法の1つです。
この場合、「贈与」と「売却」の2つの方法があります。
贈与の場合は、不動産を無償で受け継いだ方に贈与税が課されます。
売却で利益が生じた場合は、売却した方に譲渡所得税が課されることを覚えておきましょう。

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入院中の親が所有する不動産を売却する方法

入院中の親が所有する不動産を売却する方法

親が所有する不動産を、子どもが売却するケースは珍しくありません。
不動産の所有者である親が入院中の場合は、以下のような方法で売却可能です。

  • 子どもが代理人になる
  • 子どもに名義変更してから売却する
それぞれの方法について見ていきましょう。

子どもが代理人になる

子どもが親の代理人になって不動産を売却することが可能です。
子どもが代理人になれば、親の意思を反映させやすく、条件交渉なども子どもがおこなうため、安心して任せられるでしょう。
ただし、子どもが代理人であっても、委任状は必要です。

子どもに名義変更してから売却する

先述のとおり、子どもに名義変更してから売却するのも方法の1つです。
子どもが親の不動産を買い取る場合は、売却活動をおこなう必要がありません。
すぐに現金化できるため、入院費用などに充てることができる点が大きなメリットです。
不動産を買い取った子どもは、そのまま親が所有していた不動産に居住したり、売却や賃貸物件として貸したりなど、自分の好きなように不動産を活用できます。
ただし、子どもが不動産を購入する資金を準備しなければならない点がデメリットです。
また、売却ではなく無償で子どもに渡す場合は、贈与とみなされる可能性があります。
不動産は、相続財産の1つです。
ほかに相続人がいる場合は、相続人間でトラブルにならないよう、事前に話し合っておくことが大切です。

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認知症で入院中の方が所有する不動産を売却する方法

認知症で入院中の方が所有する不動産を売却する方法

不動産の所有者が入院中であっても、不動産を売却することは可能ですが、前章で解説した2つのケースは、いずれも所有者の意思確認ができることが前提です。
しかし、親が認知症を患っている場合など、判断能力が十分でない方が所有する不動産を売却したいというケースもあるでしょう。
認知症などで所有者本人の意思確認ができない場合、子どもが代理人となって不動産を売却することはできません。
そのようなケースでは、「成年後見制度」を利用することで、不動産の売却が可能です。
成年後見制度とは、認知症や知的障害などの精神疾患によって自己判断能力が低下した方の財産を守るために設けられた制度です。
成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

任意後見制度とは

任意後見制度とは、認知症になったときに備えて、自分で決められるうちに「任意後見人」を選び、代わりにしてもらいたいことなどを「任意後見契約」で決めておく制度です。
任意後見制度は、認知症になる前に家庭裁判所に申立て、任意後見監督人が選任されてから効力が生じます。

法定後見制度とは

法定後見制度とは、家庭裁判所によって成年後見人が選ばれる制度です。
すでに認知症などを患い入院中の場合は、この法定後見制度を利用することになります。
成年後見人選任の申立ては、本人、配偶者、四親等内の親族などがおこなうのが一般的です。
申立書には、成年後見人の候補者の氏名を記載する欄があり、親族が成年後見人になりたい場合は、その方の氏名を記載して申し立てることができます。
ただし成年後見人は、申立書の受理後、裁判所が審理をおこなって決めるため、かならずしも親族が選任されるとは限りません。
場合によっては、申立書に候補として記載した親族ではなく、司法書士や弁護士などが選任されることもあります。
裁判所による審理が終了すると、審判が下り、法定後見が開始されます。
法定後見の申立てから、裁判所の審判が下るまでには、約1か月~2か月かかるのが一般的です。
したがって、売却したい時期が決まっている場合は、早めにスケジュールを立てて行動することをおすすめします。
なお、成年後見人が不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。
たとえば子どもが成年後見人になった場合でも、勝手に認知症の親の自宅を売却することはできません。
売却したい場合は、裁判所に申立てをおこない、許可を得なければ売却できないことを頭に入れておきましょう。

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まとめ

本来、不動産を売却する際には所有者が立ち会って契約する必要がありますが、所有者が入院中の場合、持ち回り契約や代理人を立てることで、不動産を売却することが可能です。
認知症の親が所有する不動産の場合は、家庭裁判所に申立てをおこない、成年後見制度を利用することで売却できるため、状況に応じて売却方法を選択しましょう。
さまざまケースの売却方法についてご相談を承りますので、不動産の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産売却をサポートしております。
相続などで取得した広い土地や複数の不動産の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお問い合わせください。


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