所有者が行方不明の不動産は売却できる？失踪宣告と売却方法について解説！

所有者が行方不明となってしまった不動産は、親族だとしても所有者以外は、その不動産を扱えないのが原則です。
行方不明者が所有している不動産を売却して処分したいときには、困ってしまいますよね。
しかし、所有者が行方不明となった不動産だとしても、手続きを済ませれば売却が可能です。
そこで今回は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで、失踪宣告と不在者財産管理人とは何かに加えて、売却方法についてご説明します。

所有者が行方不明の不動産を売却する方法「失踪宣告について」

所有者が行方不明の不動産を売却したい場合、まずは行方不明者の失踪宣告を受けなければなりません。
失踪宣告とは何か、失踪宣告を申し立てる方法を以下にご紹介します。

失踪宣告とは？

失踪宣告は、行方不明で生死が確認できない者に対して、法的に死亡したものと見なす仕組みです。
失踪宣告を受けるためには、まず失踪した状況を判断します。
失踪には2つの種類があり、普通失踪と特別失踪（危険失踪）です。
普通失踪は、特別失踪（危険失踪）に該当せず、本人の生死が7年以上分からなくなった場合に受けることができます。
普通失踪が承認されると、本人が失踪してから7年が経過した日に、法的に死亡したものと見なされます。
特別失踪（危険失踪）は、自然災害や戦争などの不幸に遭遇した本人の生死が1年後にも判明しない場合に、特別失踪の申請が可能です。
特別失踪が認められると、不幸が発生した日から1年後に、本人が死亡したものと見なされます。

失踪宣告を申し立てる方法について

失踪宣告を判断したら、宣告を申し立てましょう。
申し立てが可能な方は、行方不明者の配偶者や相続関係などにあたる利害関係がある方のみです。
また、利害関係がある人に対して、委任を依頼するのも可能です。
失踪宣告の申し立ては、行方不明者の住所がある地域の家庭裁判所でおこないます。
申し立てに必要な書類は、以下のとおりです。

• 申立書
• 行方不明者の戸籍謄本
• 行方不明者の戸籍附票
• 失踪を証明する資料
• 申立人と行方不明者の利害関係を証明する資料

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所有者が行方不明の不動産を売却する方法について

失踪宣告を受け、失踪届けの手続きを済ませただけでは、所有者が行方不明の不動産の売却はできない点には注意してください。
失踪宣告を受けて失踪届けを済ませたあとに、不動産を売却する方法について、以下に解説します。

相続登記をおこなう

失踪届けを済ませたとしても、不動産の所有者は行方不明である本人名義のままであるため、不動産の売却ができない状態です。
したがって不動産の相続登記をおこない、所有者の名義変更をおこなう必要があります。
相続登記は、法務局でおこないます。
相続登記の手続きには、以下のような書類が必要です。

• 登記申請書
• 死亡したとみなされた人の出世から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 代理人が申請する場合は委任状

もし行方不明者が発見された場合

もし失踪申告を受けて失踪届けを提出し、その後に行方不明者が発見された場合、失踪申告を取り消すことが可能です。
しかし、失踪申告を取り消すと、申告前の状態に戻す必要があります。
たとえば、失踪届けを提出した後に不動産を相続し、そのあとに行方不明者が見つかった場合、相続した不動産を返還しなければなりません。
逆に、相続後に不動産を売却していた場合は、売却済みの不動産を戻す必要はありません。
不動産を相続しただけか、相続後に売却したかによって、行方不明者が発見されたときの対応が異なります。
このように、失踪宣告を受けて失踪届けを提出しただけでは、不動産の売却はできません。
必ず不動産の相続登記をおこなう必要があります。
行方不明者が発見された場合、失踪申告の取り消しにともない、申告前の状態に戻す際には十分な注意が必要です。

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所有者が行方不明の不動産を売却する方法「不在者財産管理人」

所有者が行方不明者の不動産を売却するには、失踪の届出までの手続きを済ませ、相続登記をおこなう方法がありました。
そのほか、不在者財産管理人を申し立てる方法を利用すると、不動産の売却が可能です。
不在者財産管理人の申し立てによって、所有者が行方不明の不動産を売却する方法について、以下にご紹介します。

不在者財産管理人とは？

不在者財産管理人は、行方不明者の財産を管理する代理人のことです。
家庭裁判所の許可を得て、行方不明者の代わりに、不動産の売却が可能です。
失踪宣告との違いは、失踪期間が特に定められず、かつ行方不明者の生死に関わらずにおこなえる点でしょう。
共有名義のなかに行方不明者がいても、不在者財産管理人を指定すれば、不動産の売却が認められます。

不在者財産管理人を選定してから不動産を売却するまでの流れ

まずは、不在者財産管理人の選定をおこないましょう。
不在者財産管理人には、配偶者や相続人などの利害関係のない人を選ばなければなりません。
一般的には、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれることが多いです。
専門家に不在者財産管理人を依頼する場合、報酬が必要です。
次に、家庭裁判所で不在者財産管理人の申し立てをおこないましょう。
申し立てをおこなえるのは、利害関係にある配偶者や相続人などです。
申し立てをおこなう際には、以下の書類が必要です。

• 申立書
• 行方不明者の戸籍謄本と戸籍附票
• 不在者財産管理人候補者の住民票
• 行方不明の事実と財産を証明する資料
• 利害関係を証明する資料

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まとめ

行方不明者の失踪宣告には、普通失踪と、災害や戦争などの不幸によって生死が不明となった特別失踪があります。
所有者が行方不明者である不動産は、失踪宣告を申し出たり不在者財産管理人を選定したりすると、売却が可能です。
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