家に借地権が付いている場合の売却方法と流れについて解説

マイホームを所有している方のなかには、自分が所有している土地ではなく、第三者から借りた土地に家が建っているという方も少なくありません。
そのような家を、「借地権付き」と呼びますが、売却したい場合は、通常の土地付きの一戸建てとは異なる方法で進める必要があります。
そこで今回は、大阪府池田市・兵庫県川西市・大阪府豊中市・兵庫県宝塚市・大阪府箕面市・兵庫県西宮市・兵庫県伊丹市で不動産売却をご検討中の方に向けて、借地権とはなにか、家に借地権が付いている場合の売却方法と、手続きの流れについて解説します。

借地権とは？そのまま家を売却できるのか

まずは、借地権の概要や種類、売却は可能かどうかについて解説します。

借地権とは

マイホームを取得する場合、土地を購入して建物を建てる方もいれば、土地を借りて建物を建てるという方もいます。
借地に家を建てる場合は、その家に「借地権」が設定されます。
借地権とは、自分の土地を所有していない方が、自分名義の建物を建てる土地を第三者から借りる権利のことです。
その場合、地主に支払う地代が発生しますが、まとまった期間土地を借りることができます。
また、土地を購入し家を建てた場合は、土地と家の両方に固定資産税が課されますが、家が借地に建っている場合は土地の固定資産税は地主に課されます。
したがって、家の所有者に対して、土地にかかる税金の納税義務は発生しません。

借地権の種類

借地権には、以下の2つの種類があります。

• 地上権
• 土地賃借権

▼この記事も読まれています
3階建ての家は売却しにくい？その理由と売却時のポイントについて解説

家に借地権が付いている場合の売却方法

家に借地権が付いていても売却は可能であることを前章で解説しましたが、一般的な不動産売却より工夫が必要です。
そこで次に、借地権が付いている家をスムーズに売却する3つの方法について解説します。

地主に売却する

土地を貸している地主のなかには、賃貸借関係を解消し、土地を自由に使用したいと考えている方もいます。
したがって、地主に購入の意思があるかどうか相談してみると良いでしょう。
ただし、土地を利用するつもりがない地主にとっては、今の状態を維持したほうが賃料を得られるため、借地権を買い取ることにメリットを感じないかもしれません。
その場合、売却は難しい可能性があります。

第三者にそのまま売却する

借地権が付いていても、それを納得したうえで家を購入する買主もいます。
ただし先述したとおり、地主の承諾が必要です。
承諾を得る際には、借地権価格の10％程度となる譲渡承諾料を支払うことが一般的です。

底地権と一緒に売却する

底地権とは、借地権が付いている土地の所有権のことで、地主が所有する権利です。
地主のなかには、土地を手放したいと考えている方もいます。
なぜなら、借地として所有していても自由に利用することはできないうえに、固定資産税が課されるためです。
土地によっては、賃料を得てもそれほど利益が生じていないケースもあるかもしれません。
もし地主が土地を手放したいと考えているのであれば、底地権を地主から購入し、借地権と一緒に売却するのも選択肢の1つです。
買主は家と土地の所有権を得られるため、借地権に対する不安が払拭されます。

▼この記事も読まれています
居住中でも自宅を高く売るためのコツを3つのポイント別にご紹介！

家に借地権が付いている場合の売却の流れ

最後に、借地権が付いている家を売却する場合の一連の流れについて解説します。
一般的な流れは、以下のとおりです。

• 媒介契約を結ぶ
• 地主の承諾を得る
• 売却活動をおこなう
• 売買契約を結ぶ
• 地主に承諾料を支払う
• 決済・引渡し

媒介契約を結ぶ

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。
そのときに不動産会社と結ぶ契約が「媒介契約」です。
媒介契約には3つの種類がありますが、借地権が付いている家の場合は、地主との交渉など、一般的な不動産売却より注意すべき点があります。
したがって、1社のみとじっくり相談し、売却を進めていける「専属専任媒介契約」もしくは、「専任媒介契約」がおすすめです。

地主の承諾を得る

借地権が付いている家は、地主の承諾を得なければ売却できません。
売却に賛成してくれる地主であれば問題ありませんが、反対の方もいます。
売却の承諾を得るために、円満に話を進めることが大切です。

売却活動をおこなう

媒介契約を結んだ不動産会社が、チラシを作成してポスティングしたり、「レインズ」に物件の情報を登録したりといった売却活動をおこないます。
レインズとは、登録している不動産会社が、物件の情報をリアルタイムで閲覧できるネットワークシステムです。
レインズに登録することで、広く情報を公開できるというメリットがあります。
レインズに登録する義務があるのは、「専属専任媒介契約」もしくは、「専任媒介契約」を結んだ不動産会社です。

売買契約を結ぶ

買主が見つかったら、売買契約を結びます。
このとき、売却代金の約5～10％の手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

地主に承諾料を支払う

借地権が付いている家の売却を承諾してもらったことに対して、前述した譲渡承諾料を地主に支払います。
このとき、借地権を第三者に売却することを承諾する旨が記載された「借地権譲渡承諾書」を地主より受け取りましょう。

決済・引渡し

売却代金が入金されたら、家を引渡して売却完了です。
決済後、土地のうえに建っている家の所有権は、買主に移ります。
したがって、家の所有権を変更する「所有権移転登記」が必要です。
所有権移転登記については、司法書士に依頼したほうが、書類の不備がなくスムーズに手続きできます。

▼この記事も読まれています
住みながら不動産売却する方法とは？メリットや注意点もご紹介

まとめ

借地権には、地上権と土地賃借権の2種類がありますが、土地賃借権が設定されていることがほとんどです。
また借地権が付いている家は、売却するときに地主の承諾を得なければなりません。
売却方法はいくつかありますが、第三者に売却する場合は、サポートの手厚い専属専任媒介契約か専任媒介契約を結んで、スムーズな売却を目指しましょう。
「北摂不動産.com」は、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで不動産の売却をサポートしております。
ぜひ、お気軽にご相談ください。