親名義の空き家の売却方法や売却時の注意点をご紹介

不動産は所持しているだけで費用がかかるため、使用しない空き家がある場合はなるべく早めに売却してしまうのがおすすめです。
しかし、空き家の売却をご検討中の方のなかには、空き家が親名義であるため売却方法がわからずお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、大阪府池田市、豊中市、箕面市や兵庫県川西市、宝塚市、西宮市、伊丹市エリアで、空き家の売却をご検討中の方向けに親名義の空き家を売却する方法や、空き家を売却する際の注意点などをご紹介します。

親名義の空き家を売却する2つの方法

親子という近い関係にあっても、親名義の空き家を子が勝手に売却することはできません。
まずは、親名義の空き家を売却する2つの方法をご紹介します。

親の代理人として子が売却する

1つ目の方法は、子が親の代理人となって空き家を売却するものです。
親が空き家の売却を承諾している場合は、親の記名押印がある委任状を用意すれば子が代理人となって空き家の売却ができます。
委任状を作成する際には、付与する代理の内容を具体的に明記するなどして代理権の範囲を最小化しておくのがおすすめです。
代理人は空き家の所有者と同じ判断能力を有するため、代理人の判断の余地が大きい状態ではトラブルが発生するリスクが大きくなってしまいます。
代理人の判断の余地が小さければ、親も安心して空き家の売却を任せられるでしょう。
なお、代理人による売却の際には、買い手による本人確認がおこなわれるのが一般的です。
取引相手が本物の代理人かどうかわからない状況では、買い手側のリスクが大きくなってしまうからです。
そのため、取引相手が本物の代理人であり、所有者に売却の意思があるかどうかを確認したうえで売買契約の締結をおこなうケースが多く見られます。
子が代理人となって親名義の空き家を売却する場合、買い手から親の元へ確認の連絡が入ることを把握しておきましょう。

相続して子が所有者として売却する

空き家の所有者である親がすでに亡くなっている場合は、空き家を相続してから売却するのも手段の1つです。
相続した空き家を売却するためには、まずは相続登記をおこない空き家の名義を変更しましょう。
相続による登記変更義務はないため、相続から時間が経った空き家でも親の名義のままになっているケースは少なくありません。
相続登記をして名義を子に変更すれば、通常の不動産と同じように売却が可能です。
相続登記はご自身でおこなうこともできますが、内容に不備があると相続税が余分に課されてしまうおそれがあるため、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

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親が認知症になったら親名義の空き家は売却できる？

子が代理人となっておこなう売却では親が意思表示ができることを前提としているため、親が認知症を発症している場合は代理による売却ができません。
そのため、認知症になった親が名義人となっている空き家を売却する場合には、成年後見制度を利用するのが一般的です。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分な方を法的に保護する制度のことを指します。
判断能力が不十分な方が不利な契約を結ばされることのないよう、本人をサポートする後見人などを付けて不利益を受けないようにするのが目的です。
成年後見制度は、後見人などの選び方によって任意後見制度と法定後見制度の2つにわかれます。

任意後見制度

任意後見制度とは、判断能力が十分あるうちに、将来判断能力が落ちたときに備えてあらかじめ任意後見人を選んでおく制度です。
任意後見人は本人が自由に選べるため、子を任意後見人に推薦しても問題ありません。
任意後見人になるには、家庭裁判所に申し立てをおこない認められる必要があります。
また、任意後見人として空き家の売却をする際にも、居住用不動産処分許可の申し立てを家庭裁判所におこない許可を得なければなりません。
後見人を自由に選べるのがメリットですが、判断能力があるうちに任意後見契約を結ぶ必要があるため、認知症を発症したあとでは利用できないのがデメリットです。

法定後見制度

法定後見制度とは、判断能力に衰えがある方に対して家庭裁判所が後見人などを選ぶ制度です。
法定後見制度は、本人の判断能力に応じて後見・補佐・補助の3つにわかれ、不動産売却ではそれぞれ後見人などの役割が異なります。
任意後見制度と同様、法定後見制度でも子を後見人などの候補者として推薦できます。
しかし、法定後見制度で後見人などに選ばれるのは弁護士や司法書士などの第三者が多く、親族が選ばれるケースはそれほど多くありません。
親族が選ばれるケースが少ないのは、親族が後見人などになって勝手に財産を使い込むなどの不正が多く発生したことが理由として考えられます。
したがって、法定後見制度を利用して子が親名義の空き家を売却するのは難易度が高いと言えるでしょう。
親の介護費用などのために空き家を売却するのなら、親の判断能力が落ちる前に代理人となって売却するか、任意後見制度を利用して任意後見人になっておくのがおすすめです。

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親名義の空き家を売却する際の注意点

親名義の空き家を売却する際には、注意しておきたい点がいくつか存在します。
トラブルを防ぐためにも、売却前に注意点を把握しておきましょう。

境界線の問題を解決しておく

古い住宅が建っている土地は境界線が明確でないケースも多いため、境界線が明確になっているかを売却前に確認しておきましょう。
境界線が明確でないまま売却した場合、売却後に隣の土地の所有者とトラブルになるおそれがあります。
また、境界線が明確でない土地に建っている空き家は、トラブルになるリスクを回避したいと考える買い手から避けられてしまう可能性が高くなってしまいます。
境界線が明確になっているかは、境界線確認の登記がおこなわれているかどうかで判断が可能です。
もし境界線確認がおこなわれていない場合は、売却前に土地家屋調査士に依頼しましょう。

売却のタイミングを検討する

親名義の空き家を売却するのであれば、どのタイミングが適切かを考えておきましょう。
親の生前に贈与を受けて売却するのであれば、手続きはスムーズになりますが贈与税の負担が大きくなってしまいます。
一方、相続した空き家を売却する場合は、贈与税よりも税負担が大きく減るものの、相続時に相続人同士で意見が対立するおそれがあります。
どのタイミングが良いかはケースによっても異なるため、両者のメリット・デメリットを考慮してより良いほうを選びましょう。

契約不適合者責任が発生する

空き家を売却する場合は、契約不適合者責任が発生する点に注意が必要です。
契約不適合者責任とは、売却した建物が契約内容を満たしていない場合に売り手が問われる責任のことです。
契約書や重要事項説明書に記載して買い手が納得していれば問題ありませんが、売却後に記載のない欠陥が見つかった場合は契約不適合責任を問われるおそれがあります。
もし契約不適合責任を問われると、補修費用の支払いが必要になるほか、契約解除や損害賠償請求を受けるリスクもあります。
契約不適合責任を問われるリスクを減らすには、売却する空き家の状態を正確に把握し、買い手にしっかりと告知することが重要です。
空き家を売却する前に、まずは家の状態を把握しておきましょう。

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まとめ

親名義の空き家を売却する方法には、代理での売却や相続後の売却、成年後見制度を利用した売却などがあります。
それぞれにメリットやデメリットがあるため、適切な方法を選んで売却を進めましょう。
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